¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler? Incluyendo el seguro de alquiler

Muchos propietarios buscan tener un ingreso extra poniendo en alquiler su segunda vivienda o comprando un inmueble para alquilar. En España, se puede obtener una rentabilidad de 6,5%, según datos del informe de Fotocasa: “La rentabilidad de la vivienda en España en 2021”.

Por esto, en este artículo, te enseñaremos a calcular cuánto obtendrías por alquilar tu vivienda, y cómo incluir el seguro de alquiler.

Esta rentabilidad de la inversión de la compra de una vivienda, se adquiere cuando el inquilino paga la renta mes a mes por el uso de la misma. 

Para el cálculo de la rentabilidad bruta, se necesitan los siguientes valores: 

  • La renta anual recibida por el alquiler.
  • Los gastos anuales derivados del inmueble.
  • El precio por el que se compró el inmueble.

Con estos datos, calcula primero el ingreso anual por el alquiler, y réstale todos los gastos del inmueble. El resultado, lo debes dividir entre lo que te costó comprar la vivienda, y multiplícalo por 100. Esta fórmula te dará la rentabilidad.

Por ejemplo, la vivienda costó 100.000 euros, y la renta mensual es de 600 euros. La anualidad del alquiler nos daría 7.200 euros, los cuales dividimos entre los 100.000 euros y multiplicamos por 100. El resultado es una rentabilidad de 7,2%, por encima de la media en el país.

Esta rentabilidad bruta dependerá de cada comunidad autónoma:

Para realizar el cálculo de la rentabilidad neta, deberás considerar los gastos del inmueble. Estos serían los gastos de la compraventa de la vivienda y los gastos de mantenimiento e impuestos, como el IBI (Impuesto Bienes Inmuebles), los de la comunidad, el seguro de hogar y el seguro de alquiler. El resultado obtenido sería el más real. 

Invertir en una vivienda para alquilar siempre es buena idea, pero debes también saber que lo primero es tener un alquiler seguro como propietario, como ya explicamos en “¿Cómo alquilar mi vivienda con todas las garantías?”.

¿Cómo reformar un piso de alquiler para aumentar su precio?

Reformar un piso de alquiler es una estrategia que aplican muchos propietarios para revalorizar la vivienda de entre un 10% a un 60%, dependiendo de los cambios que se realicen. En este artículo, te contaremos qué reformas podrás hacer para sacarle más provecho a la rentabilidad de tu vivienda. 

Lo primero que nota un inquilino al entrar a una vivienda es el suelo, además de las puertas y las paredes. Lo más habitual es instalar suelos de parquet y cambiar las puertas, así como pintar las paredes, que es algo imprescindible para darle el toque actualizado, y hace que la vivienda sea más atractiva.

Otro espacio de mucha importancia es la cocina, ya que es donde los inquilinos se suelen imaginar más. Una de las mayores tendencias es abrir el espacio y unirlo al salón-comedor. 

Un baño moderno también revaloriza mucho la vivienda de alquiler; al igual que, en cuanto a los dormitorios, algo que suma mucho es tener un vestidor.

Si el piso tiene balcón o terraza, sin duda alguna la revalorización será alta, así que procura que estén en buen estado, sobre todo, en lo que se refiere al aislamiento térmico – acústico con las ventanas adecuadas.

Antes de poner tu vivienda reformada en el mercado del alquiler, te recomendamos contratar un seguro de alquiler o una alternativa como SEAG, empresa de servicios jurídicos que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda. 

En caso de impago de alquiler, daños por actos de vandalismo en el inmueble, y protección contra la okupación, SEAG responde con los gastos en defensa jurídica sin límite. 

Conoce en qué nos diferenciamos de otras compañías en este enlace

¿Es legal cobrar el IBI a mi inquilino? [Vídeo]

Son muchas las dudas que surgen al momento de alquilar un inmueble, sobre todo, cuando se trata de los impuestos y los gastos que genera la vivienda en sí. Entre estas dudas se encuentra quién es el responsable de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Lo primero es saber que el IBI es un tributo obligatorio cobrado por el ayuntamiento, y se aplica a todas las viviendas consideradas inmuebles. Esto quiere decir que solo por el hecho de tener una propiedad, debes pagar este impuesto, que además de las viviendas, incluye también garajes, locales, y fincas tanto rústicas como urbanas. Se suele cobrar anualmente, aunque dependiendo de cada ayuntamiento el periodo varía en plazos.

Con esto, la gran pregunta es si es legal o no que el inquilino lo pague. La respuesta es sí, es legal, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no especifica que sea una práctica ilegal. Sin embargo, lo habitual es que el propietario sea quien lo pague, ya que es un tributo que afecta a la propiedad. 

Queda a disposición tanto del propietario como del inquilino de llegar a un acuerdo sobre quién será el encargado de pagar el IBI, y debe quedar reflejado en el contrato de alquiler de la vivienda.

Desde SEAG siempre recomendaremos al propietario que, en la medida de lo posible, todos los gastos que estén titularizados a su nombre, no los delegue en el inquilino. Por nuestra experiencia, siempre será mejor que el inquilino pague una única renta mensual en el que ya estén incluidos todos los gastos (IBI, tasas, seguros, comunidad).

Asimismo, si eres inversor y estás comprando una vivienda para alquilarla, te recomendamos ver este vídeo de José María Alfaro, gerente de la inmobiliaria Nuevo Milenio, Coordinador de BPI Madrid y miembro de la directiva de FAI (Federación de Asociaciones Inmobiliarias), en el que explica quién paga el IBI en una compraventa.

Recuerda que, si quieres alquilar una vivienda, garantizar la renta hará que te ahorres muchos problemas relacionados al impago de alquiler.

SEAG es la alternativa a un seguro de alquiler que garantiza el pago de tu alquiler seguro.

Le han denegado el seguro de alquiler a mis inquilinos, ¿Por qué puede ser?

La operación de alquilar una vivienda puede traer consigo importantes quebraderos de cabeza. Para prevenir esto, la mayoría de los propietarios optan por contratar un seguro de alquiler o una garantía de impago. Estas entidades garantizan la renta al propietario en caso de impago de alquiler por parte del inquilino, además de que cubren los gastos derivados del proceso judicial. Todos estos beneficios justifican que como propietario sea altamente recomendable que contrates una garantía como esta, pero ¿qué requisitos deberán los inquilinos para que aprueben este seguro de alquiler

Lo primero que debes saber es que los seguros suelen filtrar los posibles inquilinos que tendrías para tu piso, si aún no lo has alquilado. De hecho, si te encuentras en este punto no vas a tener ningún problema en contratar un seguro, y es que ellos mismos se van a encargar de que esta parte de la operación salga bien. Sin embargo, si ya tienes inquilino en tu vivienda y quieres contratar un seguro de alquiler posteriormente, es posible que te encuentres con algunas trabas para asegurar tu renta. 

Así, la entidad hará un estudio de solvencia al arrendatario, y de salir este poco favorable no aceptaran asegurar la operación. Con esto queremos decir que el inquilino esté registrado en el listado de morosos o que, sencillamente, resulte “poco solvente”, lo que en general significa que necesitará aportar más del 40% de sus ingresos mensuales al pago del alquiler. 

El dato que tiene mayor peso es la antigüedad del contrato laboral. Además, es muy posible que la aseguradora requiera de documentación específica al respecto como la Vida Laboral. 

Así, lo más recomendable es contratar un seguro de alquiler antes de firmar el contrato, puesto que de esta forma no solamente te ahorras todas estas problemáticas, sino que además el mismo seguro podrá ayudarte a buscar al inquilino idóneo, previniendo justamente que se produzcan situaciones de impago al comprobar ellos mismos si el candidato tiene más o menos posibilidades de dejar de pagar la renta. 

SEAG es la empresa de servicios jurídicos, de referencia en España, que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda.

¿En qué consiste la nueva limitación del 2% en la actualización de alquileres?

Con la continua subida del IPC (Índice del Precio al Consumidor), y como parte del “Plan de Respuesta” a la guerra de Ucrania, el Gobierno ha establecido una nueva limitación en la actualización de rentas de los alquileres: 2% según el IGC (Índice de Garantía de Competitividad).

Como ya establece la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), en la revisión anual de los contratos de arrendamientos, el propietario tiene el derecho a subir el precio de su alquiler según el IPC. Sin embargo, este índice ha subido hasta un 7,4% en febrero y, para marzo, ya se habla de un 9,8%, según lo detalla el diario La Expansión.

¿En qué consiste este límite del 2%? Primero, hay que conocer que el ICG es un índice calculado y publicado por el INE (Institución Nacional de Estadística) que lo define como “una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro”. Dicho índice, tiene una valoración actual del 2,02%.

Aquellos propietarios que les corresponda actualizar la renta de alquiler durante los próximos tres meses, del 30 de marzo al 30 de junio de 2022, solo podrán hacerlo bajo el IGC y no bajo el IPC. Esto, tomando en cuenta que los pequeños propietarios podrán tener un margen de negociación con el inquilino, es decir, para actualizar el precio de la renta a más del 2%, ambas partes deben estar de acuerdo. Si el inquilino no lo está, el arrendador está sujeto a limitar la subida a dicho 2%.

En el caso de los grandes tenedores que son aquellos propietarios (personas físicas o jurídicas) titulares de más de diez inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 m2, no podrán acordar un incremento superior al 2%.

Esta limitación extraordinaria viene impuesta por el art. 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 publicado en el BOE de 30 de marzo de 2022:
https://www.boe.es/eli/es/rdl/2022/03/29/6

SEAG, como empresa de servicios jurídicos que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda, te recomienda consultar cualquier duda sobre este tema con tu asesor legal.

Ciberseguridad: ¿Qué tan seguro están nuestros datos?

La protección de datos es uno de los temas que más se ha mencionado durante la última década, y es que, con el avance de la tecnología, la ciberseguridad se ha convertido en la herramienta principal de las grandes empresas, y los particulares, para proteger tanto su infraestructura informática como sus datos.

Ahora, ¿qué tan seguro están nuestros datos a nivel digital? Con el conflicto actual entre Ucrania y Rusia, los países europeos son los primeros que están expuestos a una actividad fraudulenta en Internet.

Según el portal de noticias La Razón, los servicios de inteligencia de España han transmitido al Gobierno que existe una posibilidad muy elevada de que se produzca un ciberataque, tal como sucedió el año pasado, cuando el Ministerio de Trabajo sufrió dos ataques digitales.

El Centro Nacional de Inteligencia (CNI) ha advertido directamente a las empresas de telecomunicaciones, ya que suelen ser el principal objetivo de un ciberataque, así como ha sucedido en Portugal, donde la empresa Vodafone sufrió un apagón que afectó a cuatro millones de clientes, el pasado febrero.

Según El País, esta operación contra Vodafone en Portugal, ha sido la que más gravedad ha tenido a nivel de cibercriminalidad. Este ataque, se suma a los muchos de otras empresas que ha habido en este país europeo entre enero y febrero del actual 2022.

Asimismo, para principios de marzo, este mismo portal de noticias, El País, menciona que España ha elevado al nivel tres su alerta de ciberseguridad. Sin embargo, hasta el día de hoy, el nivel de riesgo ha aumentado a cuatro sobre cinco.

Aunque se piense que esto solo ocurre de vez en cuando, la realidad es otra. España recibe 40.000 ciberataques al día. Así lo demuestra el estudio ‘El estado actual de la ciberseguridad en España. Post pandemia: un camino inexplorado’, realizado por Deloitte, donde establece que el 94% de las compañías sufrieron al menos un incidente grave de ciberseguridad durante el 2021.

Si hay algo que es seguro, es que la seguridad de nuestros datos puede verse afectada tanto a nivel personal como a nivel profesional. Es una realidad que puede afectarnos en cualquier momento. Por eso, como empresa de servicios jurídicos y alternativa a un seguro de alquiler, SEAG vela por proteger los datos de sus clientes, ampliando su sistema de ciberseguridad.

Fuentes: La Razón, El País, RTVE, Diario Vasco

¿Es más difícil ahora captar inmuebles?

La captación de nuevos inmuebles es una de las tareas imprescindibles para los profesionales de las agencias inmobiliarias y, en las actuales circunstancias, también entraña nuevas dificultades. En una escala de 1 (no me ha afectado en absoluto) a 5 (me ha afectado mucho), los encuestados dan una nota media de 3,4 puntos a la incidencia de las restricciones de la nueva normalidad en la captación de inmuebles. Sobre esta cuestión, de nuevo las agencias pequeñas (3,5 puntos) y medianas (3,6 puntos) están sufriendo más problemas que las que tienen más de 75 inmuebles en cartera (3,3 puntos).

Cuando se les pregunta específicamente por las barreras en la captación, estos profesionales tienen una respuesta muy habitual: el miedo de los propietarios. Hasta un 40 % de los encuestados mencionaron cuestiones vinculadas con la actitud del dueño del piso, tales como

cambios de opinión, escasa disponibilidad, clientes insatisfechos e incertidumbre sobre el mercado. Los propietarios tienen dudas y preocupaciones y la captación se hace más difícil.

Sólo un 7 % de los profesionales menciona problemas de mercado y de precios (baja demanda, poca oferta, etc.) mientras que un 9 % se centra en cuestiones operativas (competencia, rechazo de los propietarios a las agencias y la dificultad de firmar contratos de exclusividad).

Informe del Observatorio de Expertos Inmobiliario (diciembre de 2020) con conclusiones del Fotocasa Research.

Estos resultados han sido plasmados en este artículo por el equipo de SEAG, donde nuestro compromiso como la mejor alternativa a un seguro de alquiler es garantizarte un alquiler seguro, asesorándote como la empresa de servicio jurídico que somos si el inquilino de tu inmueble comete un impago de alquiler. 

Alquiler seguro: ¿Se está digitalizando el sector inmobiliario?

Uno de los cambios que ha traído consigo la pandemia en prácticamente cualquier sector está relacionado con la forma de trabajar. El teletrabajo y la digitalización de numerosos procesos han sido dos de las grandes patas de este nuevo entorno laboral y en el sector inmobiliario, en especial en el alquiler seguro, no es una excepción: un 46 % de los profesionales ha adaptado todos o parte de sus procesos de trabajo (captación, visitas, firma de contratos, etc.) al espacio online. A todos ellos se suman un 19 % que afirma que ya se había digitalizado antes de la pandemia.

Entre estas tareas y funciones habituales de los profesionales del sector se encuentra también la gestión de los inmuebles que tiene en cartera en los portales inmobiliarios como Fotocasa. Y esta también es una actividad que se ha visto afectada por la pandemia: un 35 % de los encuestados ha reducido de manera temporal su inversión y un 27 % está en un proceso de valorar qué es lo mejor para su negocio. Asimismo, hay un 11 % que ha incrementado la inversión para ganar mayor visibilidad. Sólo un 4 % ha detenido por completo todas sus acciones de marketing online. En este caso, no han sido las empresas más pequeñas las que han frenado la inversión, sino que son las que tienen una cartera de 75 clientes o más las que, de manera temporal, están midiendo más su gasto en portales inmobiliarios. De hecho, es lo que ha hecho una de cada dos. Por el lado opuesto, las carteras de menos de 25 clientes han incrementado la inversión en este tipo de productos en el 17 % de los casos con el objetivo de aumentar la visibilidad.

A la hora de comunicarse con los clientes, independientemente del volumen de la cartera, la opción preferida es el teléfono (33 %). Seguidamente, el correo electrónico (26 %) y los servicios de mensajería como WhatsApp (20 %) son las alternativas más utilizadas.

Otra de las limitaciones que padecen los profesionales como consecuencia de la pandemia es la visita a las propiedades. Para solventar este asunto, más de la mitad se está decantando por enviar fotos y vídeos a las personas interesadas, ya sea por correo electrónico o por WhatsApp y otras aplicaciones de mensajería. Sin embargo, aún con la situación actual, uno de cada cuatro sigue haciendo las visitas de manera presencial. Servicios más innovadores como las visitas virtuales o las imágenes 360 de la propiedad sólo son utilizadas por un 5 % de los profesionales.

Informe del Observatorio de Expertos Inmobiliario (diciembre de 2020) con conclusiones del Fotocasa Research.

Desde el equipo del alquiler garantizado de SEAG queremos trasladar estos datos a los propietarios respondiendo a nuestro compromiso para con el sector. Somos una asesoría jurídica cuyo objetivo es responder al impago de alquiler, garantizando un alquiler seguro a los propietarios de inmuebles, por lo que nos hemos situado como la alternativa principal a  un seguro de alquiler

¿Qué previsiones tienen las empresas del sector para este año?

Como exponemos en este artículo, el mercado inmobiliario ha visto reducida su actividad a causa de la crisis sanitaria del Covid-19. Son problemas que no parece que vayan a resolverse en el corto plazo. Hasta un 37 % de los profesionales inmobiliarios prevé que las consecuencias de la crisis del coronavirus se prolongarán más de un año y otro 30 % augura entre 6 meses y 1 año de dificultades en su negocio. Apenas un 13 % apuesta por un horizonte inferior a los 6 meses.

Nuevamente, los profesionales con carteras más pequeñas son los menos optimistas en cuanto a los plazos de recuperación. Concretamente, la mitad de quienes tienen volúmenes de cartera inferiores a 25 clientes esperan un plazo de recuperación de más de un año para su negocio.

Y entre esas consecuencias hay que contar ya con la bajada de precios que constatan todas las fuentes. El precio de la vivienda de segunda mano en España cayó un 2,4 % en el tercer trimestre de 2020 (Índice Inmobiliario Fotocasa) con respecto al mismo periodo de 2019. Y la perspectiva de los profesionales es que seguirá haciéndolo al menos seis meses más, pero de forma moderada: el 56 % de ellos cree que bajará ligeramente y otro 14 % augura una caída mayor. 

Y, una vez más, el tamaño del negocio afecta a las previsiones de precios: entre los profesionales con menor cartera el porcentaje de los que creen que bajarán (mucho o ligeramente) alcanza el 88 %, frente al 84 % de los que tienen entre 25 y 75 inmuebles y el 81 % de los que tienen más de 75 inmuebles.

Informe del Observatorio de Expertos Inmobiliario (diciembre de 2020) con conclusiones del Fotocasa Research.

En SEAG consideramos que se trata de una información relevante, y por eso queremos ofrecértela, respondiendo a nuestro compromiso con los propietarios que buscan un alquiler seguro para sus inmuebles. Es por eso que, como asesoría jurídica que responde al impago de alquiler, somos la mejor alternativa a un seguro de alquiler