Alquiler seguro: ¿Existe penalización por tener viviendas vacías?

Tomando en cuenta lo explicado en nuestro anterior artículo “¿Cómo sé si soy o no un gran tenedor de viviendas?”, uno de los puntos que más se deben tomar en cuenta es si existe alguna penalización por tener viviendas vacías según la nueva Ley de Vivienda. Te lo explicamos para un alquiler seguro.

La nueva ley permite a los Ayuntamientos aplicar un recargo en el IBI, que dependerá de las circunstancias concretas de cada propietario. Este recargo se aplicará de la siguiente manera:

  • Recargo de hasta el 50% del IBI para viviendas que se mantengan dos años desocupadas permanentemente sin causa justificada, y si los propietarios son titulares de cuatro o más viviend as.
  • Recargo de hasta el 100% del IBI para viviendas que permanezcan desocupadas más de tres años.
  • Otro recargo adicional a los anteriores de otro 50% del IBI si el propietario posee dos o más viviendas en el mismo municipio.

Se puede impedir la aplicación de los recargos, según lo establecido por el Ayuntamiento donde radique la finca, de acuerdo al caso concreto. Por ejemplo, los siguientes supuestos de desocupación del inmueble por las siguientes causas:

  • Por traslado temporal por razones laborales o de estudios.
  • Por cambio de domicilio por situación de dependencia, salud o emergencia social. 
  • Por ser segunda residencia (máximo 4 años desocupada).
  • Por estar necesitadas de rehabilitación u obras.

Si no tienes ninguno de estos casos, te recomendamos alquilar tu vivienda. Además de la rentabilidad, podrás contar con la Garantía indefinida de alquiler seguro de SEAG, que te paga mes a mes en caso de impago de alquiler o actos vandálicos. Conoce más dando clic en este enlace.

¿Es SEAG una estafa?

Por no ser un seguro de alquiler, algunas personas han pensado que SEAG es una estafa. Sin embargo, desde Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), venimos a aclarar las dudas que desmienten esta premisa.

SEAG, es una empresa de servicios jurídicos con abogados internos que son expertos en el impago de alquiler. Nace en el año 2014, siendo la primera de su categoría que, sin ser un seguro de alquiler, garantiza el cobro de la renta indefinidamente.

Desde el principio, SEAG fue creada por la necesidad de proteger la incertidumbre de los propietarios, los cuales se encuentran desprotegidos ante una legislación desfavorable. Eso, sobre todo, después de la crisis de 2008, nueva legislación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2019, confinamiento por la Covid-19 en 2020, y un largo de cambios de legislaciones autonómicas en los últimos años. 

A sus casi 10 años operando en el sector inmobiliario, se ha consolidado como la mejor compañía que protege al propietario ante un impago de alquiler. A día de hoy (marzo de 2023), SEAG tiene más de 62.000 pólizas emitidas, casi 5.000 impagos resueltos, y más de 7 millones de euros abonados por rentas impagadas. 

Asimismo, la principal ventaja de no ser un seguro de impago de alquiler es poder garantizar el pago de la renta mensual de manera indefinida, es decir, hasta que el propietario recupere la vivienda. Siempre se resalta la diferencia con las aseguradoras u otras empresas similares.

Te recomendamos leer: “¿Qué hace que una empresa sea un falso seguro de alquiler?”

SEAG cuenta, actualmente con 40 empleados en las oficinas de Barcelona, sede principal (Paseo Lorenzo Serra, 10 – Santa Coloma de Gramenet, 08921), y más de 35 gestores comerciales en España. Además, cuenta con más de 5.000 oficinas colaboradoras (inmobiliarias, administradores de fincas, gestorías…) en todo el país.  

SEAG colabora con grandes y conocidas redes inmobiliarias como Tecnocasa, Engel & Volkers, Red Piso, Century 21, Alpha Inmobiliaria, Remax, Don Piso, Vivienda Madrid, Keller Williams, Safti y Look & Find. 

En cuanto al funcionamiento, y para negar que es un timo, SEAG paga al propietario en caso de impago de alquiler, pague o no el inquilino. Cuenta con un equipo de mediación que se encargará de llegar a un acuerdo con el inquilino. En caso que esto no se logre, el equipo de abogados se encargará de llevar a cabo el proceso legal para la recuperación de la vivienda del propietario, con todos los pagos cubiertos.

En relación a los actos de vandalismo, son sin franquicias y hasta los 3.000 euros. Es importante comprender qué son y que no son este tipo de actos, razón por la que te invitamos a leer: “Lo que debes saber sobre los actos de vandalismo para un alquiler seguro”. 

También, SEAG es pionero en encargarse del proceso judicial contra los ocupantes ilegales que hayan incurrido en el inmueble durante los siguientes 3 meses de la finalización del alquiler.

Conoce las prestaciones adicionales de Sociedad Española de Alquiler Garantizado. 

En sus casi 10 años operativos, SEAG ha demostrado que su Garantía es eficaz, y que resuelve todo pago de impago de la renta y de suministros. 

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¿Con cuánto tiempo debo avisarle a mi inquilino una subida de alquiler?

Cuando alquilas una vivienda, es normal tener dudas, incluso durante el período de vigencia del alquiler. Una de las preguntas más frecuentes es saber cuándo debes avisar al inquilino de una subida en la renta mensual.

Para ello, hay que atenerse a lo que dice la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que, no puedes subir la renta del alquiler cada vez que quieras, y tampoco es obligatorio subirla.

Como arrendador, tienes derecho a actualizar el pago aplicando el Índice de Precios al Consumo (IPC), siempre y cuando esté establecido de esta manera en el contrato de alquiler. Se debe tomar en consideración que hasta diciembre de 2023, el Gobierno ha limitado la actualización de la renta del alquiler al 2%. 

Habitualmente, cualquier cambio en la renta del alquiler debe notificarse al inquilino al menos con un mes de antelación a que se cumpla el año del contrato, aplicándose la subida a partir del año. Y así cada año sucesivamente. 

SEAG es la empresa de servicios jurídicos que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda. En caso de impago de alquiler, SEAG responde.

Vulnerabilidad de los inquilinos en los contratos de alquiler

Durante la vigencia de un contrato de alquiler en el que el inquilino hace frente al pago de la renta sin incidencias, la cuestión de la vulnerabilidad no tiene ninguna relevancia. El problema surge cuando el inquilino deja de pagar, ya que, el hecho de encontrarse en una situación de vulnerabilidad podría significar que el propietario tarde más de la cuenta en recuperar la posesión de su propiedad. Con esto, el juzgado puede suspender el desahucio y, por consiguiente, demorar el lanzamiento durante meses.

Si el inquilino – al que van a desahuciar – presenta, aunque sea pocos días antes del lanzamiento, documentación que acredite que ha acudido a dichos Servicios Sociales por encontrarse en situación de vulnerabilidad social y/o económica, o si dichos Servicios Sociales se la comunican al Juzgado, es muy probable que el lanzamiento se suspenda, surgiendo muchas dudas las fechas en las que proceda su reanudación.

Los supuestos de vulnerabilidad económica requerirán la concurrencia conjunta de estos dos requisitos:

  1. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados. En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos (los ingresos de los miembros de la unidad familiar no deben superar el límite mensual de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, IPREM, actualmente en 1.737,06 €).
  2. Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Por suministros básicos se entienden: electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, teléfono fijo y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios.

Si el inquilino o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar son propietarias o usufructuarias de alguna vivienda en España, no se considerará en situación de vulnerabilidad.

Se exceptúa de este requisito los casos en los que el arrendatario es propietario únicamente de una parte, es decir, que es copropietario de dicha vivienda, y se haya obtenido por herencia; cuando el arrendatario titular de una vivienda acredite que no dispone de la misma por separación, divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman el hogar. 

Como propietario de una vivienda alquilada y que ha sufrido de impago de alquiler, es importante conocer cuando su inquilino puede declararse como vulnerable o no, ya que, de esto dependerá el tiempo del proceso de desahucio. Para tener un alquiler seguro, cuenta con los servicios de SEAG, la Garantía del propietario para tener un alquiler seguro.

Como propietario, ¿puedo entrar en la vivienda alquilada?

Una vez hayas alquilado tu piso, puede surgir la duda de si puedes visitarlo en cualquier momento. La realidad es que, una vez se haya firmado el contrato de alquiler, no podrás volver a entrar en la vivienda, dado que esta constituye el domicilio del inquilino. Sin embargo, existen casos excepcionales en los que deberás ingresar en la misma.

Lo primero a tener en cuenta es que, según la Constitución, “el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Esto quiere decir que, el propietario no tiene derecho a entrar a la propiedad, mientras el inquilino viva en la misma.

Sin embargo, hay situaciones que requieren la presencia del propietario. Una de estas sería vender la vivienda, pero se debe tomar en cuenta que para realizar las visitas, no se podrá obligar al inquilino, sino que se deberá llegar a un acuerdo con este para mostrar el piso.

Asimismo, otra situación será realizar reparaciones para conservar la habitabilidad del piso. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), existe un supuesto en el que el casero podrá ingresar en la vivienda para verificar su estado presencialmente, ya sea por su parte o por los técnicos, y en el caso de requerir reparaciones u obras de mejora. 

Si el inquilino se niega a autorizar la entrada al propietario o a los técnicos, deberá responder por los daños y perjuicios que se causen como consecuencia de haber impedido dicha entrada.

Toma en cuenta que, como casero, entrar sin permiso a tu piso de alquiler, puede ocasionarte serios problemas legales, que pueden derivar a un delito por allanamiento de morada, que se castiga con prisión de entre seis meses y dos años.

Lo más recomendable será siempre mantener una buena relación con tu inquilino, para que en caso de necesitar acceder a la vivienda por cualquiera de las dos anteriores razones, puedas hacerlo sin que represente problema alguno.

Para un alquiler seguro, también te recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler, como SEAG, que te protege contra el impago de manera indefinida.

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¿Qué pasa si mi inquilino se pone al día con los pagos y ya se ha iniciado una demanda?

En ocasiones, solventar las situaciones de impago de alquiler por vía amistosa no resulta eficaz, por lo que se debe recurrir a la vía judicial para reclamar las cuantías pendientes de pago, además de la resolución del contrato de alquiler ante su incumplimiento. No obstante, las situaciones de solvencia de los inquilinos pueden cambiar, y se puede manifestar la voluntad de realizar el pago de todos los importes pendientes. Con esto, la principal duda que surge es, si mi inquilino se pone al día con los pagos, ¿es posible detener la petición de desahucio?

En primer lugar, se debe contemplar el momento procesal en el que se procede a realizar el pago de la deuda, dado que según la fase en la que se encuentre el procedimiento judicial, se podrá mantener la relación contractual. Las fases de la demanda de juicio verbal instado, que debemos tener presentes son las siguientes (de manera muy breve):

1. Presentación de la demanda ante el Juzgado.

2. Admisión a trámite de la demanda.

3. Notificación de la demanda a los inquilinos y avalistas: Una vez se admite a trámite la demanda, se procede a dar traslado a la parte demandada para que, tal y como veremos dispuesto en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), dentro del plazo de 10 días, proceda a dar contestación mediante abogado y procurador (podrá solicitarlo de oficio), proceda a realizar el pago de la totalidad de los importes pendientes y al abandono del inmueble o realice el pago de las cantidades pendientes ejerciendo la acción de enervación, es decir, podrá pagar la deuda y continuar con la relación contractual.

En definitiva, si los demandados satisfacen los importes pendientes de pago dentro del plazo indicado, podrán ejercer su derecho a la enervación. Si, por el contrario, se procede a dar contestación a la demanda, se podrá dictar el decreto de enervación tras la vista celebrada. En caso de no contestar a la demanda ni realizar el pago dentro del plazo indicado, el contrato quedaría resuelto por vía judicial, imposibilitando la posibilidad de continuar con el contrato de arrendamiento a pesar de la satisfacción de la deuda.

Aspectos importantes:

Tal y como se regula en el artículo 22.5 de la LEC, “la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.”

Atendiendo al artículo 22.4 de la LEC, el demandado no podrá solicitar la enervación si hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación

Como ya conocemos, las situaciones de impago se producen de manera impredecible, por lo que siempre será recomendable contar con el respaldo de grandes profesionales. En SEAG, ponemos a tu disposición el mejor equipo de mediadores profesionales y abogados especialistas en el procedimiento judicial y además recibirás el importe equivalente a las rentas impagadas, de forma puntual, aunque el inquilino no las pague, sin tener que esperar a recuperarlas. SEAG afianza el pago de las rentas.

Alquiler seguro con SEAG.

Alquiler garantizado: La importancia de tener actualizada la deuda arrendaticia

En un alquiler garantizado, a la hora de comunicar un impago de alquiler, debemos tener clara cuál es la deuda correcta contraída por la parte arrendataria.

Es necesario, para poder proceder a la reclamación, que se facilite a la empresa Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), toda la información acerca de los pagos recibidos en su cuenta bancaria, concretando siempre el concepto del ingreso indicado por la parte arrendataria.

Esto anterior es muy importante, ya que, no podemos atribuir cualquier pago efectuado por dicha parte a una deuda anterior si en el pago no queda especificado.

SEAG, garantiza al propietario el pago de las rentas mensuales del alquiler. Por lo tanto, la importancia de tener bien actualizada la deuda es fundamental al efecto de reclamar exactamente el importe impagado por el inquilino, ya que, a la hora de demandarlo judicialmente, en caso de error en la cuantificación de la deuda, la demanda puede ser desestimada por el juzgado.

Si la demanda se desestima por reclamar cantidades erróneas o improcedentes, la sentencia podría contener un pronunciamiento de condena al propietario al pago de las costas judiciales. Por eso, se hace mucho énfasis en tener correctamente cuantificada la deuda arrendaticia.

SEAG es la empresa que garantiza el alquiler seguro, cubriendo la totalidad de las rentas arrendaticias hasta la recuperación de la vivienda, ya sea por impago completo de las rentas, o por impago parcial; en muchas ocasiones, el arrendatario no abona la totalidad de la renta si no solo una pequeña parte.

SEAG tiene muchas más ventajas que un seguro de alquiler, sobre todo, cuando de impago se trata. Conoce nuestras prestaciones.

¿Cómo prevenir el impago para un alquiler garantizado?

Como te contamos en este artículo «¿Cuáles son los riesgos de poner mi piso en alquiler?”, uno de los mayores riesgos a los que te enfrentas como propietario de una vivienda en arriendo es el impago de alquiler. Se trata de una situación que no es inevitable al 100%, aunque sí que puedes buscar la manera de tener un alquiler garantizado, reduciendo las posibilidades de que ocurra o, en caso de darse, eliminar los efectos sobre ti.

Con tal de prevenir este impago de alquiler y tener un alquiler garantizado, es crucial la etapa de buscar inquilino. Lo primero es dirigir el anuncio hacia el tipo de persona que estamos buscando, habiendo perfilado antes qué significa eso exactamente. Edad, profesión, lugar usual de residencia, duración del contrato laboral… Se trata de prestar atención a cada detalle. Una vez hecho esto, deberemos comprobar que aquellos candidatos que han pasado el filtro tengan solvencia económica y no tengan antecedentes de morosidad. 

Para hacer esto, llevaremos a cabo un scoring económico (estudio de solvencia). Todo gira alrededor de la historia laboral del posible inquilino: antigüedad laboral y tasa de esfuerzo. También es recomendable que el inquilino pudiera presentar alguna referencia o carta de recomendación de sus anteriores caseros. El objetivo de esto no es solo asegurar que el inquilino cumpla con todos los pagos, sino también evitar sorpresas en cuanto al mantenimiento del buen estado del inmueble. 

Sin embargo, cabe la posibilidad de que incluso después de haber hecho esta evaluación, el inquilino deje de pagar el alquiler por la razón que sea. Una forma de prevenir esto es pedirle un avalista.

Existe asimismo otra opción, cercana a este último pero mucho mejor por todas las opciones que ofrece, que es contratar un seguro de alquiler u otras alternativas de alquiler garantizado, como es el caso de SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado), que además de garantizar un alquiler seguro al propietario; en caso de impago, se encarga de investigar para prevenir que eso ocurra, y asume los gastos judiciales, así como con los actos de vandalismo. Por todo esto, contratar una Garantía de Alquiler es la más recomendable, puesto que soluciona todas las problemáticas para prevenir el impago del alquiler, y además funciona como colchón para el propietario en caso de que este se produzca.

Alquiler garantizado: ¿Cómo se interviene jurídicamente por impago?

En el artículo “ ¿Qué incremento de impago de alquiler se ha detectado en el último año?” explicamos que en SEAG siempre apostamos primero por la mediación entre propietario e inquilino cuando se produce un impago de alquiler. Ya no solo porque ahora los juzgados lo exigen, sino porque creemos que siempre es preferible para ahorrar dolores de cabeza a ambas partes. Asimismo, hay ocasiones en las que la mediación es imposible, y debemos tirar por la vía jurídica, en la que nosotros ofrecemos asesoramiento completo en tu alquiler garantizado. 

Nuestra empresa le asigna entonces un abogado propio a los propietarios, algo que por cierto nos diferencia de otras entidades, como en un seguro de alquiler, donde el propietario debe buscar su propio abogado que luego, eso sí, es pagado por la empresa. A nosotros nos gusta llevar a cabo el proceso íntegramente de primera mano, puesto que nos permite reducir los tiempos al mínimo, para ahorrarle tensiones a nuestro cliente. Estos abogados propios los sacamos de una red de procuradores establecida con acuerdos a nivel nacional, que ponemos en marcha una vez conocemos bien el caso. 

Luego una vez ya se ha iniciado el proceso, es posible que se tenga que celebrar una vista, algo que es raro pero suele pasar, especialmente si el inquilino se opone al acuerdo. A estas etapas también asiste SEAG, como siempre asegurando una atención total y absoluta para nuestro cliente.

Nuestro trabajo no termina, de hecho, hasta que se produce el lanzamiento, momento en el que llamamos al procurador, con la comitiva judicial, y se presenta en el inmueble. En este punto puede ser que la vivienda ya se encuentre vacía, pues se le habrán dado al inquilino dos períodos de entre 15 y 30 días para abandonarlo, pasados los cuales ya se procede a hacer un desahucio forzoso. 

Este proceso forma parte de nuestra prestación de servicios jurídicos para un alquiler garantizado.

Alquiler garantizado: ¿Cuáles son los riesgos de poner mi piso en alquiler?

Alquilar una vivienda puede suponer, a veces, algunos riesgos. Es importante tenerlos en cuenta para intentar prevenirlos en la medida de lo posible, y así poder tener un alquiler garantizado.

El alquiler seguro de una vivienda puede ser peliagudo justamente porque puedes encontrarte con problemas en todas sus fases, ya desde el primer día. Un miedo que tienen muchos propietarios, por ejemplo, es el de redactar mal el contrato, al basarse en un modelo erróneo o desactualizado. Hacer esto, podría significar que firmemos sin saberlo varias cláusulas que nos perjudiquen como propietarios, lo que daría pie a abusos por parte de los inquilinos o situaciones tensas en las que nos encontremos sin salida legal posible. Es por eso muy recomendable redactar nosotros mismos el contrato, y de ser posible, contar con la ayuda de un asesor o la intermediación de un agente inmobiliario.

Por otro lado, existen procedimientos obligatorios que debemos seguir cuando arrendamos un inmueble y tener así un alquiler garantizado, tal como depositar la fianza en el órgano correcto, pagar los impuestos pertinentes e incluir las rentas en la declaración del IRPF. Hacer estos procesos de forma errónea puede implicar importantes sanciones, por lo que es necesario informarse bien de estas cuestiones.  

Además, hay otros puntos que pueden surgir una vez pasado el tiempo, cuando ya pasen algunos meses o incluso años que tenemos alquilado el inmueble a una misma persona. Aquí entrarían todas las problemáticas derivadas del estado de la vivienda. Por ejemplo, que se produzca algún tipo de deterioro o incidencia como una avería o humedades y no esté claro quién debe cumplir con el gasto, algo que sí sería fácil de evitar si lo estipuláramos en el contrato, donde debería quedar constancia de que, mientras las incidencias como las comentadas sí que corren a cargo del propietario, es el inquilino quien debería pagar las reparaciones surgidas de sus negligencias o daños intencionados. 

Esto último, de hecho, va en estrecha conexión con un problema de cuya existencia seguramente no seríamos conscientes hasta que el inquilino abandone el inmueble, esto es, que lo deje en mal estado. Por este motivo, es importante la selección de inquilinos exhaustiva, para evitar que este trate la vivienda sin cuidado. 

Finalmente, el máximo miedo de todos los propietarios es el impago de alquiler, es decir, que el inquilino se retrase en el pago o que deje de pagarlo del todo. Una situación como esta es sin duda la que más quebraderos de cabeza tiene para un propietario, debido a todas las gestiones judiciales que se deben llevar a cabo para solventarlo. Y es que para arreglar esto no bastaría, claro, con que el inquilino abandone la vivienda. ¿Y todo el dinero perdido en el alquiler? ¿Y el que perderemos mientras estamos en los juzgados? 

No hay forma efectiva de prevenir esto último, ni tan solo con un aval. Sin embargo, existen formas de reducir mucho sus efectos, o incluso eliminarlos. Aquí tus mejores aliados será tener un seguro de alquiler o una alternativa para un alquiler garantizado, como es el caso de SEAG. Así, aunque los riesgos de alquilar no son pocos, contando con buenos profesionales que te asesoren en caso de duda o dificultad, podrás tener un alquiler seguro para tu inmueble.