Vulnerabilidad de los inquilinos en los contratos de alquiler

Durante la vigencia de un contrato de alquiler en el que el inquilino hace frente al pago de la renta sin incidencias, la cuestión de la vulnerabilidad no tiene ninguna relevancia. El problema surge cuando el inquilino deja de pagar, ya que, el hecho de encontrarse en una situación de vulnerabilidad podría significar que el propietario tarde más de la cuenta en recuperar la posesión de su propiedad. Con esto, el juzgado puede suspender el desahucio y, por consiguiente, demorar el lanzamiento durante meses.

Si el inquilino – al que van a desahuciar – presenta, aunque sea pocos días antes del lanzamiento, documentación que acredite que ha acudido a dichos Servicios Sociales por encontrarse en situación de vulnerabilidad social y/o económica, o si dichos Servicios Sociales se la comunican al Juzgado, es muy probable que el lanzamiento se suspenda, surgiendo muchas dudas las fechas en las que proceda su reanudación.

Los supuestos de vulnerabilidad económica requerirán la concurrencia conjunta de estos dos requisitos:

  1. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados. En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos (los ingresos de los miembros de la unidad familiar no deben superar el límite mensual de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, IPREM, actualmente en 1.737,06 €).
  2. Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Por suministros básicos se entienden: electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, teléfono fijo y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios.

Si el inquilino o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar son propietarias o usufructuarias de alguna vivienda en España, no se considerará en situación de vulnerabilidad.

Se exceptúa de este requisito los casos en los que el arrendatario es propietario únicamente de una parte, es decir, que es copropietario de dicha vivienda, y se haya obtenido por herencia; cuando el arrendatario titular de una vivienda acredite que no dispone de la misma por separación, divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman el hogar. 

Como propietario de una vivienda alquilada y que ha sufrido de impago de alquiler, es importante conocer cuando su inquilino puede declararse como vulnerable o no, ya que, de esto dependerá el tiempo del proceso de desahucio. Para tener un alquiler seguro, cuenta con los servicios de SEAG, la Garantía del propietario para tener un alquiler seguro.

Como propietario, ¿puedo entrar en la vivienda alquilada?

Una vez hayas alquilado tu piso, puede surgir la duda de si puedes visitarlo en cualquier momento. La realidad es que, una vez se haya firmado el contrato de alquiler, no podrás volver a entrar en la vivienda, dado que esta constituye el domicilio del inquilino. Sin embargo, existen casos excepcionales en los que deberás ingresar en la misma.

Lo primero a tener en cuenta es que, según la Constitución, “el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Esto quiere decir que, el propietario no tiene derecho a entrar a la propiedad, mientras el inquilino viva en la misma.

Sin embargo, hay situaciones que requieren la presencia del propietario. Una de estas sería vender la vivienda, pero se debe tomar en cuenta que para realizar las visitas, no se podrá obligar al inquilino, sino que se deberá llegar a un acuerdo con este para mostrar el piso.

Asimismo, otra situación será realizar reparaciones para conservar la habitabilidad del piso. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), existe un supuesto en el que el casero podrá ingresar en la vivienda para verificar su estado presencialmente, ya sea por su parte o por los técnicos, y en el caso de requerir reparaciones u obras de mejora. 

Si el inquilino se niega a autorizar la entrada al propietario o a los técnicos, deberá responder por los daños y perjuicios que se causen como consecuencia de haber impedido dicha entrada.

Toma en cuenta que, como casero, entrar sin permiso a tu piso de alquiler, puede ocasionarte serios problemas legales, que pueden derivar a un delito por allanamiento de morada, que se castiga con prisión de entre seis meses y dos años.

Lo más recomendable será siempre mantener una buena relación con tu inquilino, para que en caso de necesitar acceder a la vivienda por cualquiera de las dos anteriores razones, puedas hacerlo sin que represente problema alguno.

Para un alquiler seguro, también te recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler, como SEAG, que te protege contra el impago de manera indefinida.

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¿Qué pasa si mi inquilino se pone al día con los pagos y ya se ha iniciado una demanda?

En ocasiones, solventar las situaciones de impago de alquiler por vía amistosa no resulta eficaz, por lo que se debe recurrir a la vía judicial para reclamar las cuantías pendientes de pago, además de la resolución del contrato de alquiler ante su incumplimiento. No obstante, las situaciones de solvencia de los inquilinos pueden cambiar, y se puede manifestar la voluntad de realizar el pago de todos los importes pendientes. Con esto, la principal duda que surge es, si mi inquilino se pone al día con los pagos, ¿es posible detener la petición de desahucio?

En primer lugar, se debe contemplar el momento procesal en el que se procede a realizar el pago de la deuda, dado que según la fase en la que se encuentre el procedimiento judicial, se podrá mantener la relación contractual. Las fases de la demanda de juicio verbal instado, que debemos tener presentes son las siguientes (de manera muy breve):

1. Presentación de la demanda ante el Juzgado.

2. Admisión a trámite de la demanda.

3. Notificación de la demanda a los inquilinos y avalistas: Una vez se admite a trámite la demanda, se procede a dar traslado a la parte demandada para que, tal y como veremos dispuesto en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), dentro del plazo de 10 días, proceda a dar contestación mediante abogado y procurador (podrá solicitarlo de oficio), proceda a realizar el pago de la totalidad de los importes pendientes y al abandono del inmueble o realice el pago de las cantidades pendientes ejerciendo la acción de enervación, es decir, podrá pagar la deuda y continuar con la relación contractual.

En definitiva, si los demandados satisfacen los importes pendientes de pago dentro del plazo indicado, podrán ejercer su derecho a la enervación. Si, por el contrario, se procede a dar contestación a la demanda, se podrá dictar el decreto de enervación tras la vista celebrada. En caso de no contestar a la demanda ni realizar el pago dentro del plazo indicado, el contrato quedaría resuelto por vía judicial, imposibilitando la posibilidad de continuar con el contrato de arrendamiento a pesar de la satisfacción de la deuda.

Aspectos importantes:

Tal y como se regula en el artículo 22.5 de la LEC, “la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.”

Atendiendo al artículo 22.4 de la LEC, el demandado no podrá solicitar la enervación si hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación

Como ya conocemos, las situaciones de impago se producen de manera impredecible, por lo que siempre será recomendable contar con el respaldo de grandes profesionales. En SEAG, ponemos a tu disposición el mejor equipo de mediadores profesionales y abogados especialistas en el procedimiento judicial y además recibirás el importe equivalente a las rentas impagadas, de forma puntual, aunque el inquilino no las pague, sin tener que esperar a recuperarlas. SEAG afianza el pago de las rentas.

Alquiler seguro con SEAG.

Alquiler garantizado: La importancia de tener actualizada la deuda arrendaticia

En un alquiler garantizado, a la hora de comunicar un impago de alquiler, debemos tener clara cuál es la deuda correcta contraída por la parte arrendataria.

Es necesario, para poder proceder a la reclamación, que se facilite a la empresa Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), toda la información acerca de los pagos recibidos en su cuenta bancaria, concretando siempre el concepto del ingreso indicado por la parte arrendataria.

Esto anterior es muy importante, ya que, no podemos atribuir cualquier pago efectuado por dicha parte a una deuda anterior si en el pago no queda especificado.

SEAG, garantiza al propietario el pago de las rentas mensuales del alquiler. Por lo tanto, la importancia de tener bien actualizada la deuda es fundamental al efecto de reclamar exactamente el importe impagado por el inquilino, ya que, a la hora de demandarlo judicialmente, en caso de error en la cuantificación de la deuda, la demanda puede ser desestimada por el juzgado.

Si la demanda se desestima por reclamar cantidades erróneas o improcedentes, la sentencia podría contener un pronunciamiento de condena al propietario al pago de las costas judiciales. Por eso, se hace mucho énfasis en tener correctamente cuantificada la deuda arrendaticia.

SEAG es la empresa que garantiza el alquiler seguro, cubriendo la totalidad de las rentas arrendaticias hasta la recuperación de la vivienda, ya sea por impago completo de las rentas, o por impago parcial; en muchas ocasiones, el arrendatario no abona la totalidad de la renta si no solo una pequeña parte.

SEAG tiene muchas más ventajas que un seguro de alquiler, sobre todo, cuando de impago se trata. Conoce nuestras prestaciones.

¿Cómo prevenir el impago para un alquiler garantizado?

Como te contamos en este artículo «¿Cuáles son los riesgos de poner mi piso en alquiler?”, uno de los mayores riesgos a los que te enfrentas como propietario de una vivienda en arriendo es el impago de alquiler. Se trata de una situación que no es inevitable al 100%, aunque sí que puedes buscar la manera de tener un alquiler garantizado, reduciendo las posibilidades de que ocurra o, en caso de darse, eliminar los efectos sobre ti.

Con tal de prevenir este impago de alquiler y tener un alquiler garantizado, es crucial la etapa de buscar inquilino. Lo primero es dirigir el anuncio hacia el tipo de persona que estamos buscando, habiendo perfilado antes qué significa eso exactamente. Edad, profesión, lugar usual de residencia, duración del contrato laboral… Se trata de prestar atención a cada detalle. Una vez hecho esto, deberemos comprobar que aquellos candidatos que han pasado el filtro tengan solvencia económica y no tengan antecedentes de morosidad. 

Para hacer esto, llevaremos a cabo un scoring económico (estudio de solvencia). Todo gira alrededor de la historia laboral del posible inquilino: antigüedad laboral y tasa de esfuerzo. También es recomendable que el inquilino pudiera presentar alguna referencia o carta de recomendación de sus anteriores caseros. El objetivo de esto no es solo asegurar que el inquilino cumpla con todos los pagos, sino también evitar sorpresas en cuanto al mantenimiento del buen estado del inmueble. 

Sin embargo, cabe la posibilidad de que incluso después de haber hecho esta evaluación, el inquilino deje de pagar el alquiler por la razón que sea. Una forma de prevenir esto es pedirle un avalista.

Existe asimismo otra opción, cercana a este último pero mucho mejor por todas las opciones que ofrece, que es contratar un seguro de alquiler u otras alternativas de alquiler garantizado, como es el caso de SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado), que además de garantizar un alquiler seguro al propietario; en caso de impago, se encarga de investigar para prevenir que eso ocurra, y asume los gastos judiciales, así como con los actos de vandalismo. Por todo esto, contratar una Garantía de Alquiler es la más recomendable, puesto que soluciona todas las problemáticas para prevenir el impago del alquiler, y además funciona como colchón para el propietario en caso de que este se produzca.

Alquiler garantizado: ¿Cómo se interviene jurídicamente por impago?

En el artículo “ ¿Qué incremento de impago de alquiler se ha detectado en el último año?” explicamos que en SEAG siempre apostamos primero por la mediación entre propietario e inquilino cuando se produce un impago de alquiler. Ya no solo porque ahora los juzgados lo exigen, sino porque creemos que siempre es preferible para ahorrar dolores de cabeza a ambas partes. Asimismo, hay ocasiones en las que la mediación es imposible, y debemos tirar por la vía jurídica, en la que nosotros ofrecemos asesoramiento completo en tu alquiler garantizado

Nuestra empresa le asigna entonces un abogado propio a los propietarios, algo que por cierto nos diferencia de otras entidades, como en un seguro de alquiler, donde el propietario debe buscar su propio abogado que luego, eso sí, es pagado por la empresa. A nosotros nos gusta llevar a cabo el proceso íntegramente de primera mano, puesto que nos permite reducir los tiempos al mínimo, para ahorrarle tensiones a nuestro cliente. Estos abogados propios los sacamos de una red de procuradores establecida con acuerdos a nivel nacional, que ponemos en marcha una vez conocemos bien el caso. 

Luego una vez ya se ha iniciado el proceso, es posible que se tenga que celebrar una vista, algo que es raro pero suele pasar, especialmente si el inquilino se opone al acuerdo. A estas etapas también asiste SEAG, como siempre asegurando una atención total y absoluta para nuestro cliente.

Nuestro trabajo no termina, de hecho, hasta que se produce el lanzamiento, momento en el que llamamos al procurador, con la comitiva judicial, y se presenta en el inmueble. En este punto puede ser que la vivienda ya se encuentre vacía, pues se le habrán dado al inquilino dos períodos de entre 15 y 30 días para abandonarlo, pasados los cuales ya se procede a hacer un desahucio forzoso. 

Este proceso forma parte de nuestra prestación de servicios jurídicos para un alquiler garantizado.

Alquiler garantizado: ¿Cuáles son los riesgos de poner mi piso en alquiler?

Alquilar una vivienda puede suponer, a veces, algunos riesgos. Es importante tenerlos en cuenta para intentar prevenirlos en la medida de lo posible, y así poder tener un alquiler garantizado.

El alquiler seguro de una vivienda puede ser peliagudo justamente porque puedes encontrarte con problemas en todas sus fases, ya desde el primer día. Un miedo que tienen muchos propietarios, por ejemplo, es el de redactar mal el contrato, al basarse en un modelo erróneo o desactualizado. Hacer esto, podría significar que firmemos sin saberlo varias cláusulas que nos perjudiquen como propietarios, lo que daría pie a abusos por parte de los inquilinos o situaciones tensas en las que nos encontremos sin salida legal posible. Es por eso muy recomendable redactar nosotros mismos el contrato, y de ser posible, contar con la ayuda de un asesor o la intermediación de un agente inmobiliario.

Por otro lado, existen procedimientos obligatorios que debemos seguir cuando arrendamos un inmueble y tener así un alquiler garantizado, tal como depositar la fianza en el órgano correcto, pagar los impuestos pertinentes e incluir las rentas en la declaración del IRPF. Hacer estos procesos de forma errónea puede implicar importantes sanciones, por lo que es necesario informarse bien de estas cuestiones.  

Además, hay otros puntos que pueden surgir una vez pasado el tiempo, cuando ya pasen algunos meses o incluso años que tenemos alquilado el inmueble a una misma persona. Aquí entrarían todas las problemáticas derivadas del estado de la vivienda. Por ejemplo, que se produzca algún tipo de deterioro o incidencia como una avería o humedades y no esté claro quién debe cumplir con el gasto, algo que sí sería fácil de evitar si lo estipuláramos en el contrato, donde debería quedar constancia de que, mientras las incidencias como las comentadas sí que corren a cargo del propietario, es el inquilino quien debería pagar las reparaciones surgidas de sus negligencias o daños intencionados. 

Esto último, de hecho, va en estrecha conexión con un problema de cuya existencia seguramente no seríamos conscientes hasta que el inquilino abandone el inmueble, esto es, que lo deje en mal estado. Por este motivo, es importante la selección de inquilinos exhaustiva, para evitar que este trate la vivienda sin cuidado. 

Finalmente, el máximo miedo de todos los propietarios es el impago de alquiler, es decir, que el inquilino se retrase en el pago o que deje de pagarlo del todo. Una situación como esta es sin duda la que más quebraderos de cabeza tiene para un propietario, debido a todas las gestiones judiciales que se deben llevar a cabo para solventarlo. Y es que para arreglar esto no bastaría, claro, con que el inquilino abandone la vivienda. ¿Y todo el dinero perdido en el alquiler? ¿Y el que perderemos mientras estamos en los juzgados? 

No hay forma efectiva de prevenir esto último, ni tan solo con un aval. Sin embargo, existen formas de reducir mucho sus efectos, o incluso eliminarlos. Aquí tus mejores aliados será tener un seguro de alquiler o una alternativa para un alquiler garantizado, como es el caso de SEAG. Así, aunque los riesgos de alquilar no son pocos, contando con buenos profesionales que te asesoren en caso de duda o dificultad, podrás tener un alquiler seguro para tu inmueble. 

Según el alquiler garantizado de SEAG, ¿Qué incremento de impago se ha detectado en el último año? 

La situación sanitaria y la crisis social que ha acarreado ha empeorado la situación de la sociedad, y esto se nota en el impago de alquiler. Según el director del alquiler garantizado SEAG, Sociedad Española de Alquiler Garantizado, Jaime A., en abril y mayo del año pasado se cuadruplicaron los casos. Asimismo, actualmente han bajado un poco y hoy nos situamos entre el doble y el triple de casos de impago  respecto a 2019. 

Muchos expertos coinciden en que dejar de pagar el alquiler es siempre el último recurso de las familias, porque perder la casa es la peor situación posible en la que se pueden encontrar. Pero una crisis como esta ha obligado a muchos inquilinos a tomar esta medida, aunque sea solo un parche para ellos.

Así, en los últimos meses, el impago de alquiler se ha disparado más de un 65%, con una media a deber de 6.372 euros. Es, sin embargo, un cálculo que, como decíamos, no es tan acusado como parecía a mediados de 2020, puesto que en verano muchos inquilinos se pusieron al corriente con sus propietarios. Asimismo no podemos negar que las circunstancias son claramente peores que las de hace dos años.

En nuestra entidad esto se ha visto reflejado en que nos hemos visto obligados a ampliar el personal entre un 50% y un 60% para poder cubrir toda la demanda, tanto en la mediación como en el acompañamiento. Por eso mismo tuvimos que doblar las oficinas, ampliando nuestro espacio a la planta de abajo. 

Se trata de una situación sin precedentes a la que hemos tenido que aprender a adaptarnos en tiempo récord. Esta transformación no se ha basado solo en reducir los tiempos, sino también en crear nuevas figuras en plantilla, especialmente de las que tienen que ver con servicios sociales, con quienes hemos tenido que aprender a interactuar y coordinarnos. 

El alquiler garantizado de SEAG es la alternativa a un seguro de alquiler, garantizamos tu alquiler seguro.

¿Cómo es el proceso de mediación por impago en un alquiler garantizado?

Las situaciones de impago de alquiler son momentos de mucha tensión, especialmente para el propietario. De ahí que nuestra misión sea facilitarle a este todos los dolores de cabeza posibles a través de nuestro alquiler garantizado. En esto es primordial la mediación previa, lo que básicamente significa que antes de entrar por la vía judicial, nos encargamos de intentar llegar a un acuerdo con el inquilino. Es un paso previo que en SEAG hacemos desde nuestros inicios, convencidos de la conveniencia de facilitar el proceso a ambas partes del contrato, pero su importancia se ha acusado ahora con la pandemia. 

En abril de 2020 la crisis sanitaria complicó mucho la situación de todos los ciudadanos. Mucha gente perdió el trabajo o fue puesta en ERTE, multiplicándose los problemas económicos en todas las casas españolas. De ahí que se multiplicaran por dos o hasta tres veces los impagos. Y es que el problema del alquiler es que a cada mes que pasa, el problema crece, y cuesta más encontrar una resolución, y por eso nosotros consideramos que la mediación debe darse desde el primer mes en el que el inquilino no pague la renta. 

No somos los únicos que han visto las ventajas de proceder de esta forma: en los últimos meses los juzgados están prácticamente obligando a llevar a cabo algún tipo de interacción entre inquilino y propietario ya durante el primer mes de impago, de forma que se muestre algún tipo de interés en llegar a un acuerdo mutuo. En el alquiler garantizado de SEAG nos encargamos de mediar en esta situación, con tal de asegurar que ambas partes entienden sus respectivas situaciones. Y aunque alguna vez las circunstancias complican el acuerdo, en general observamos una actitud positiva y cooperativa por parte tanto de los propietarios como de los inquilinos.

Luego es cierto que depende mucho de la situación en la que seamos incluidos, y es que hay situaciones en las que no podemos evitar el paso por el juzgado, por ejemplo para homologarlas, todo depende del momento en el que se encuentre la relación entre arrendador y arrendatario, y siempre teniendo en cuenta que cuanto más tiempo pase más complicado será encontrar una resolución satisfactoria. 

Por todo ello la mediación es un primer paso en nuestros servicios de alquiler garantizado. Ahorrar problemas a ambas partes y especialmente al propietario es nuestro objetivo, razón por la que en el momento en el que no se cumplen las condiciones de la mediación ya ponemos en marcha nuestros mecanismos, aunque en última instancia lo que hacemos es garantizar el impago de alquiler. 

Para un alquiler garantizado, ¿durante cuánto tiempo paga un seguro de alquiler?

Si tienes un inmueble alquilado, es muy recomendable que tengas tu alquiler garantizado a través de un seguro de alquiler. Y es que, en caso de que el arrendatario (inquilino) no pague las mensualidades, tendrás tu alquiler seguro.  

Sin embargo, el seguro de alquiler únicamente cubre de seis a doce mensualidades del arrendamiento. En cambio, el proceso judicial de desahucio, el cual se activará en el momento en que interpongas la demanda por impago de alquiler a tu inquilino, puede llegar a durar más de un año. 

Es muy importante comunicar lo antes posible la incidencia de impago para evitar posibles retrasos y empezar a tramitar el proceso. 

¿Por qué puede retrasarse un proceso judicial?

Son muchos los motivos que pueden retrasar un proceso judicial, entre ellos el colapso de los juzgados en varias comunidades, cambios de abogados, solicitud de asistencia jurídica gratuita o vulnerabilidad económica entre una larga lista de ejemplos.

Así, el alquiler garantizado de SEAG, a diferencia de un seguro de alquiler, es la única empresa donde podrás tener un alquiler seguro hasta recuperar tu inmueble, sin importar lo que dure el proceso judicial.