Alquiler seguro: ¿Qué es la prórroga tácita en un contrato de alquiler?

Una de las situaciones más habituales en los alquileres es que las partes no recuerden la fecha en la que termina el contrato de alquiler, por lo que esa fecha transcurre y el inquilino continúa viviendo en el piso. Una vez transcurrido el término de vigencia del contrato, este entra en prórroga tácita. Te lo explicamos a detalles para un alquiler seguro.

La prórroga tácita (art. 10 de la LAU) consiste en alargar el período de estancia del inquilino hasta alcanzar la duración mínima de los contratos de alquiler en España (actualmente de 5 años si el arrendador es persona física, y 7 años si es persona jurídica), manteniéndose las condiciones acordadas en el contrato de arrendamiento.

Si finalizado dicho período de 5 o 7 años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra – al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario – su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. Esto, a excepción de que el arrendador manifieste al arrendatario / inquilino su voluntad de no renovar el contrato, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

Finalizados todos los plazos, es decir, tanto el período señalado en el contrato de alquiler como las prórrogas tácitas, si el inquilino continúa en la vivienda durante 15 días siguientes a la fecha de vencimiento del contrato con el permiso del dueño de la vivienda, entra en juego la llamada tácita reconducción.

Según el Tribunal Supremo, la tácita reconducción, al que se refiere el artículo 1566 del Código Civil, tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento.

La duración de este nuevo contrato de alquiler que se ha generado automáticamente viene regulada por la ley, pero no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por el Código Civil (CC). Lo cual ha suscitado mucha controversia en su interpretación, ya que, los tribunales pueden interpretar la ley de diferentes formas, generando inseguridad por no poder determinar cuándo terminaba el contrato en tácita reconducción.

El Tribunal Supremo se ha decantado por la interpretación que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato de arrendamiento, sin tener en cuenta si se paga o no por meses.

Esto significa que, si en el contrato de arrendamiento se pactó una renta anual aunque se pagara por meses, la tácita reconducción durará un año.

Si en cambio en el contrato se hizo constar que la renta se fijaba por meses, la tácita reconducción durará un mes, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución.

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¿Se puede alquilar una plaza de garaje sin un contrato firmado? ¿Es necesario el seguro de alquiler?

En España, es habitual alquilar una plaza de garaje. Pero, ¿tenemos la obligación de firmar un contrato de arrendamiento? Te lo explicamos en este artículo, y te contamos también si es necesario contratar un seguro de alquiler

La respuesta es que SÍ, si nos referimos a la no existencia de un contrato escrito. Los contratos pueden ser escritos o verbales. Lo habitual es que el contrato de arrendamiento de una plaza de garaje se acuerde de forma verbal (contrato verbal o “de palabra”), por lo que no es necesario que conste por escrito.

Sin embargo, como en todo alquiler, es recomendable firmar un contrato escrito, en aras de evitar cualquier conflicto que pueda surgir entre arrendador y arrendatario.

Al dejar constancia por escrito del acuerdo de alquiler, nos ahorraremos muchos quebraderos de cabeza y dejaremos constancia -por escrito- de lo acordado entre las partes. Si el contrato se formaliza por escrito, deberán constar los siguientes aspectos:

  1. la identificación de las partes contratantes. Nombre y apellidos, DNI/NIE y domicilio de las partes.
  2. Identificación exacta de la plaza de aparcamiento. (Nº y dirección exacta)
  3. La renta mensual del alquiler, el tamaño de la plaza de aparcamiento, etc.
  4. Si el garaje tiene o no un servicio de vigilancia.
  5. El periodo temporal de alquiler, es decir, si se alquila por periodos cortos de tiempo, como un mes o un año.
  6. Los gastos adicionales que pueden tener lugar durante el alquiler, como el pago de tasas municipales, la instalación de una puerta de seguridad, etc. Normalmente estos gastos son de cuenta del arrendador.
  7. Verificar que la plaza de garaje cuente con suministro de agua y electricidad, aunque no es imprescindible.
  • Hacer constar si el arrendatario debe contratar un seguro de alquiler o Garantía.

La realidad es que el impago ocurre en todo tipo de alquiler, no solo en el de vivienda, por lo que siempre es bueno considerar contratar un seguro o empresa que garantice el alquiler seguro de la renta. 

Finalmente, cabe mencionar de una circunstancia que a menudo sucede: el propietario se percata de que su plaza de garaje está siendo ocupada por un vehículo desconocido. En este caso, el propietario podrá interponer una demanda de desahucio, e incluso reclamar los daños y perjuicios causados.

Por esto, como empresa de servicios jurídicos, SEAG garantiza el alquiler de tu plaza de parking en caso de impago.

¿Qué es el alquiler de viviendas suntuarias? ¿Se necesita un seguro de alquiler?

Hay un tipo de alquiler del cual se habla muy poco, el de las viviendas de lujo. Son aquellas viviendas que tienen alguna de estas dos características o ambas a la vez, siempre teniendo en cuenta que el alquiler debe ser de la totalidad de la vivienda:

  • Superan los 300 m2 de superficie.
  • La renta de alquiler anual supera al menos 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual. Esto se traduce, por ejemplo, a 5.940 euros mensuales en el año 2023.  

Aunque por lo general son fincas aisladas, también puede tratarse de pisos en bloque, y suelen estar en un área residencial, con servicio doméstico, sistemas de seguridad y domótica, cocinas de alta gama o bañeras de hidromasaje, etc.

El arrendamiento de este tipo de viviendas NO está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino que se se rige libremente por la voluntad de las partes, y en su defecto, por lo dispuesto en la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Esto es así porque la LAU es una ley que tiene como objetivo salvaguardar los intereses de los arrendatarios que necesitan alquilar una vivienda para satisfacer su necesidad de vivienda habitual, no para proteger a personas que pueden acceder a vivir en viviendas de lujo.

Cabe destacar que, cuando se trata de pisos en una comunidad de vecinos, se aplica la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. 

En cualquier caso, para el propietario de una vivienda de lujo el riesgo de impago subsiste en el caso de que arriende la vivienda, por lo que para un alquiler seguro, desde SEAG recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía, al igual que con una vivienda común. El impago de alquiler es impredecible.

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Seguro de alquiler denegado ¿cómo evitarlo?

Contratar un seguro de alquiler o una empresa de Garantía puede ayudar al propietario a evitar cualquier dolor de cabeza, sobre todo, porque previene el impago de alquiler.

Estas entidades se encargan de garantizar que, aunque el inquilino deje de pagar, no dejará de cobrar la renta mensual y con los gastos incluidos derivados del proceso judicial.

Para contratar un seguro de alquiler, y evitar que te lo nieguen, deberás tener en cuenta algunos puntos importantes. Lo primero es saber que la empresa de seguro suele filtrar los posibles inquilinos, si es que aún no lo tienes alquilado. 

Se realizará un estudio de solvencia al arrendatario a través de sus nóminas, y dependiendo del caso, se aprobará o no el seguro. Por ejemplo, si el estudio muestra que hay bajas probabilidades que el inquilino pueda pagar el alquiler, lo más probable es que no lo aprueben, sobre todo, si debe aportar más del 40% de sus ingresos mensuales al pago de la renta. 

Otro punto importante es que, a través del estudio del inquilino, se revisa que no aparezca en el listado de morosos. Asimismo, en el caso que tengas ya alquilada tu vivienda, también podrías encontrar algunas trabas para asegurar tu renta.

La antigüedad del contrato laboral del inquilino es otro punto que se valora al momento de contratar un seguro de alquiler y, dependiendo del caso, se pedirá como requisito un informe de vida laboral.

Para asegurar que tu inquilino no deje de pagar la renta, contratar un seguro de impago de alquiler siempre será la mejor opción, y si cumple estos puntos, podrás garantizar que aprueben el seguro. 

Como alternativa a los seguros de alquiler, se encuentra SEAG, empresa de Garantía de alquiler seguro, en la que realizaremos un estudio de solvencia de tu inquilino, incluso hasta cuando ya tienes alquilada tu vivienda. 

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¿Cuánto cuesta el seguro de alquiler en 2023?

Contratar un seguro de alquiler, suele encontrarse en promedio, en un 4% del total de la renta de un año de alquiler.

Ejemplo:

Alquiler de 600 € (7.200 € / año)

Desde 4% = desde 288 € al año

Al momento de firmar un contrato de alquiler, será importante establecer quién hace frente al pago del seguro. Aunque es un servicio contratado por el arrendador, quien se ve beneficiado por el mismo, puede llegar a un acuerdo para que sea el arrendatario quien lo pague.

Te recomendamos leer: “¿Quién debe pagar el seguro de alquiler?

Para contratar el seguro de alquiler, se necesitarán unas garantías de parte del arrendatario (inquilino), ya que, se le realizará un estudio de solvencia por parte de la empresa contratada. Esto, con el fin de verificar que pueda pagar el alquiler, y así evitar o disminuir las probabilidades de que ocurra un impago de alquiler. 

¿Qué se incluye en este 4%?

La empresa de seguro de impago de alquiler cubrirá solo por 12 meses el impago de alquiler; los gastos derivados del juicio por desahucio, hasta los 3.000 €; y los actos de vandalismo desde los 300 € hasta los 3.000 €. 

Fuera del 4%, se puede contratar otros servicios, como el impago de suministros del hogar (agua, luz y gas).

¿Qué diferencia a SEAG de los seguros de alquiler?

SEAG, como empresa de servicios jurídicos, tiene una Garantía anual a partir del 3% de la renta. Su servicio estrella es la Garantía Indefinida para un alquiler seguro, que paga las mensualidades hasta que el propietario recupere el inmueble, con todos los gastos del proceso judicial cubiertos. 

Asimismo, la compensación de los actos de vandalismo son desde 0 € y sin franquicias, al igual que tiene protección contra la okupación.

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Como prestaciones adicionales, garantiza el impago de suministros del hogar, sin carencias, pudiendo pagar la Garantía fraccionando el pago a 12 meses. También tiene el cobro puntual, en el que la empresa paga el día 1, pague o no el inquilino. 

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*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG S.A no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones”.

Alquiler seguro: Actualización de la renta del alquiler durante 2023

El Gobierno aprobó en marzo de 2022 una serie de medidas con el objetivo de paliar parcialmente la situación actual de descontrol de precios que afecta al gas, al petróleo, la energía, los combustibles y gran parte de los alimentos. Te explicamos los detalles para un alquiler seguro.

El Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo, en lo relacionado al alquiler de vivienda, aprobó una limitación extraordinaria a la actualización anual de la renta, limitando la subida al 2%, si el Índice de Precios de Consumo (IPC) supera este porcentaje. Inicialmente previsto hasta el 30 de junio de 2022 y ampliada la medida luego hasta el 31 de diciembre de 2022, se ha vuelto a extender nuevamente este periodo hasta el 31 de diciembre de 2023.

El Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), para febrero de 2022 estaba en el 2,75%; el de mayo fue del 4,66%; el de junio del 4,76%; y el IGC de julio fue del 5,42%. Para el mes de septiembre, ya el IGC estaba en el 7,34%, y en octubre en el 8,6%.

 La normativa de este índice establece unos límites por arriba y por debajo, de modo que nunca puede ser inferior al 0% ni superior al 2%. Es decir, cuando el IGC supere el 2%, se toma como valor de referencia el 2%.

En la práctica, solo se podrá aplicar un incremento máximo de la renta del 2%, salvo que el inquilino quiera pactar otra cosa con el arrendador. En este contexto, prima el pacto que puedan alcanzar las partes sobre la actualización.

Conviene también recordar que la actualización de renta no es obligatoria si una de las partes no lo pide expresamente. Es decir, el propietario puede optar por no comunicar al inquilino la actualización de la renta, que suele darse en supuestos en que el inquilino está cumpliendo con todas sus obligaciones y no plantea problemas al propietario.

También puede haber situaciones en las que el alquiler siga manteniendo la misma renta durante años, y en las que un inquilino pueda aceptar una subida este año superior al 2%, lo que respetaría la norma impuesta por el Gobierno.

En el contexto actual, si las partes están satisfechas con el alquiler, es aconsejable llegar a acuerdos sabiendo que es mejor conservar a un inquilino buen pagador.

Para un alquiler seguro, contrata la Garantía de SEAG.

¿Se puede contratar el seguro de alquiler una vez alquilada la vivienda?

Normalmente, cuando un propietario decide contratar un seguro de alquiler, lo hace en el mismo momento de alquilar su vivienda. 

Por lo general, es un producto que la inmobiliaria ofrece al propietario al gestionar el alquiler de una vivienda o local. Previamente a la firma del contrato de alquiler, SEAG realiza un detallado estudio económico sobre el riesgo de impago de la renta de los inquilinos.

Una vez que los analistas de riesgos aprueban la operación a garantizar, se pasa a firmar dicha contratación del seguro de impago, al mismo tiempo que se firma el contrato de alquiler. 

Sin embargo, en otras ocasiones el propietario de la vivienda conoce este tipo de servicio después de haber alquilado su vivienda. Y es entonces cuando surge la pregunta: ¿se puede contratar el seguro de alquiler una vez la vivienda se haya alquilado?

La respuesta es muy sencilla: sí, se puede contratar. En el caso de SEAG, como empresa que garantiza el alquiler seguro de la vivienda, una vez se tenga alquilada la vivienda, se puede contratar los servicios de garantía, con el fin de garantizar cualquier futuro impago de alquiler

Una vez contratada la Garantía SEAG, ante el impago de las rentas por parte del inquilino, SEAG responderá ante el propietario, compensando el impago de la renta, de forma puntual cada día 5 de cada mes vencido desde el mes siguiente al impago. Para poner un ejemplo, si usted notifica el impago antes del día 25 de enero, SEAG se responsabilizará de pagarle el mes de febrero, el día 5 de marzo. Así continúa los siguientes meses.

En el caso de que se contrate la Prestación Plus, que incluye la Garantía “sin carencia”,  si usted notifica el impago antes del día 25 de enero, SEAG le devolverá, en los siguientes días, el mes de depósito y se responsabilizará de pagarle el mes de febrero, el mismo día 5 de febrero. Luego el día 5 de marzo SEAG le realizará el ingreso correspondiente a la mensualidad de marzo y así sucesivamente hasta recuperar su inmueble.

También podrás contratar el Cobro Puntual, en el que se te ingresa el pago del alquiler el día 1 de cada mes, pague o no tu inquilino.

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Ya sea que estés por alquilar un inmueble o que ya lo tengas alquilado, se recomienda contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler seguro como la de SEAG, en caso de que ocurra el impago de alquiler.