Un inmueble es siempre un activo patrimonial y es una excelente idea explotarlo en arrendamiento obteniendo por ello una renta mensual periódica. La clave para la explotación y rentabilidad del inmueble en un alquiler seguro, siempre será encontrar el inquilino perfecto, aunque para muchos propietarios, no es una decisión tan fácil, pues existen riesgos como el impago de la renta, o que el inquilino no quiera dejar el inmueble una vez resuelto el contrato. 

En primer lugar, ante la negativa del inquilino a abandonar la vivienda, lo primero que recomendamos es llegar a algún tipo de acuerdo amistoso, con el fin de no vernos obligados a iniciar un procedimiento judicial. No obstante, en caso de no resultar efectivo, es preciso que se inicie la vía judicial, acudiendo en este caso a  un procedimiento de juicio verbal similar al juicio de desahucio por falta de pago. 

Asimismo, puede pasar que durante la vigencia del contrato de arrendamiento se generen controversias, lo cual derive en un incumplimiento contractual. Por ello, la LAU contempla una serie de supuestos para que el arrendador/propietario rescinda el contrato. Estos supuestos están regulados en el artículo 27.2 de la LAU, y son, entre otros; 

1. Falta de pago de la renta o de la fianza o de su actualización. 

Ante la falta de pago de la renta, la fianza, o cualquier otra cantidad que le corresponda al arrendatario/inquilino, el propietario/ arrendador puede iniciar un procedimiento judicial solicitando el desahucio por falta de pago y, además, reclamando las cantidades adeudadas. No obstante, siempre se recomienda una mediación profesional antes de acudir a la vía judicial. En SEAG somos especialistas en ello. 

2. Subarriendo o cesión no consentida.  

Se entiende por subarriendo el acuerdo entre el inquilino/arrendatario con un tercero para que asuma parte o la totalidad de un contrato de arrendamiento existente. No obstante, para que ello suceda, el propietario del inmueble debe consentir ese subarriendo o cesión del contrato de arrendamiento. Es decir, se necesita el consentimiento expreso del propietario. Dicha situación se encuentra regulada en el artículo 8 de la LAU.   

3. Por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. 

Se entiende que dichas actividades son las que ocasionan incomodidad, produzcan daños, molestias, puesta en peligro para la salud de las personas e incluso que desarrollen conductas que están tipificadas como delito en nuestro ordenamiento jurídico. Por lo que, una vez el propietario/arrendador acredite que los arrendatarios/inquilinos realicen alguna actividad que podría vulnerar las normas de la comunidad de vecinos o de carácter ilícito, se podría instar una demanda de desahucio para rescindir el contrato de arrendamiento.  

Cabe decir, que en todos los supuestos el propietario/arrendador debe acreditar y fundamentar el incumplimiento del arrendatario/inquilino para que la reclamación judicial pueda prosperar. 

Cuando alquilas una vivienda, el inquilino debe entregar una fianza obligatoriamente. Para un alquiler seguro, debes conocer qué puedes descontar o qué no de la misma, al momento de tener que devolverla. 

La fianza del alquiler es un depósito que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no debe superar el mes de alquiler, y debe ser devuelta al finalizar el contrato. Sin embargo, hay caseros que piden hasta dos meses más como garantía adicional. 

Antes de devolver la fianza, es importante que el propietario revise muy bien el inmueble, es decir, asegurar que no haya desperfectos, por lo que todo dependerá del estado y las condiciones en las que la vivienda sea devuelta. Este tendrá el período de 30 días desde la entrega de las llaves. 

A continuación, te contamos las causas más habituales por las que no se devuelve la fianza parcial o total.  

El impago de la renta es una de las causas principales. Hay casos en los que los  caseros no la devuelven porque el inquilino le debe algún mes de alquiler. 

A veces surgen también dudas cuando hay impago de los suministros (luz, agua y gas). Aunque los consumos realizados antes de finalizar el contrato corresponden al inquilino, a veces los períodos de facturación no coinciden con la fecha del abandono del piso, por lo que, en estos casos, el propietario puede descontarlos de la fianza, siempre y cuando lo justifique con las facturas en el momento de la devolución.   

Desistir del contrato antes de tiempo es otra causa de la no devolución de la fianza, y es que la LAU determina los criterios generales de la duración del contrato, aunque a veces el inquilino desista del mismo anticipadamente. Según el artículo 11 de la ley, a los seis meses de estar en la vivienda, el arrendatario podrá dejar la vivienda, siempre y cuando avise al casero mínimo 30 días antes.  

Se debe tomar en cuenta que “las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que falte por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Por lo que el casero podría no devolver la fianza y aún cobrar su indemnización. 

Otro punto importante, de hecho es uno de los más delicados, son las pequeñas reparaciones como consecuencia del desgaste propio del uso del inquilino. Antes de devolver la fianza, se debe revisar bien la vivienda, comprobar que no se hayan realizado obras o hayan cambiado alguna cosa sin consentimiento previo, ya que se podrá descontar los arreglos del coste de la fianza. 

Lee nuestros artículos de interés: “No voy a renovar el contrato de alquiler, ¿con cuánto tiempo debo avisar a mi inquilino?” y «¿Puedo usar la fianza de mi inquilino en caso de impago?«

Se recomienda que, para un alquiler seguro, en el contrato debe incluirse un anexo de fotos del estado de la vivienda antes de la entrega de llaves. Si la vivienda está en perfectas condiciones, se debe entregar la fianza completa.  

Una de las preguntas más frecuentes entre los nuevos propietarios es saber si deben registrar el contrato de alquiler ante algún organismo o basta con declararlo en su declaración anual de IRPF. Para conocer los derechos y obligaciones de un alquiler seguro, debemos recurrir a lo establecido en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de la Ley de Arrendamientos Urbano (LAU).

Lo primero que se debe tener en cuenta es el depósito obligatorio de la fianza arrendaticia. Cada comunidad autónoma regula la obligación respecto al depósito de la fianza, por lo que deberás averiguar la norma al respecto en la comunidad autónoma del lugar donde esté ubicado el inmueble.

El depósito es de carácter obligatorio e incluso se imponen sanciones por no depositar la fianza ante el organismo competente de la Comunidad Autónoma. (en el caso de Cataluña el organismo es el INCASOL, en el caso de la Comunidad Madrid el organismo es la Agencia de Vivienda Social  y en el caso de Andalucía es Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

Todos los propietarios tienen la obligación de declarar los ingresos percibidos por el alquiler de sus inmuebles. Para particulares, se tributa en el IRPF (la declaración de la renta); para empresas, se tributa en el impuesto de sociedades. 

En caso de que el inmueble sea para uso distinto de vivienda, tanto propietario como inquilino deberán declarar los impuestos que correspondan de IVA y de IRPF. Siempre recomendamos tratar este asunto con su gestor de confianza. 

Lee nuestro artículo: “¿Hay que ingresar el mes de fianza en la cámara de la propiedad, aunque tenga un seguro de alquiler?”

Al alquilar tu vivienda, además de declararlo, recuerda la importancia de contratar un seguro de alquiler o alternativas como el alquiler seguro de SEAG.

Alquilar una vivienda no es solo una simple operación contractual. Para un propietario, tener un alquiler seguro significa un auténtico compromiso económico y emocional. Por eso, es normal que si tienes un piso que quieres alquilar, te entren algunas dudas en cuanto a los problemas que te pueden surgir. En este artículo te contamos cómo hacer que la operación de alquiler seguro, durante el tiempo que dure, sea lo más segura posible, y te ahorres todos los dolores de cabeza posibles. 

Al poner una vivienda en alquiler, lo primero que hay que comprobar es que esta tiene todos los papeles en regla, y que por lo tanto la operación será totalmente legal, evitando sanciones de la administración. El siguiente paso es establecer un precio, algo que hay que hacer teniendo en cuenta nuestra situación, las circunstancias del piso y el estado del mercado.

En este artículo “¿Cómo saber el precio de alquiler de mi vivienda?”, te contamos qué factores debes tener presentes en el momento de decidir la renta de tu vivienda en alquiler. Una vez esto ya está atado, tocará encontrar inquilinos, algo que deberás hacer con mucho cuidado, asegurándote de que el inquilino no se encuentra en listas de morosidad. Para esto, existe el seguro de alquiler y similares que se encargan de hacer un escrutinio del posible inquilino para asegurarse de que no se dará un impago de alquiler, lo que es más cómodo que hacerlo tú mismo. También ayuda establecer requisitos que cualquier persona que aplique para ocupar el inmueble deberá cumplir. 

Una vez ya escogido el inquilino, llega el momento de firmar el contrato. Es recomendable que este lo redactes tú mismo, sin fiarte de los modelos que puedas encontrar en internet, o a través de un asesor. Esta operación es una inversión a largo plazo, por lo que es muy recomendable planificarla bien, considerando todos los detalles de tu presupuesto, haciendo un plan financiero que relaciones ingresos y gastos y que contemple cosas como el pago de la hipoteca, los impuestos de la propiedad, el mantenimiento y varias reparaciones, el pago de los varios seguros y cualquier imprevisto que pueda surgir. 

Hasta aquí hemos estado hablando de gestiones que puedes llevar a cabo tú mismo (aunque no hace falta) para prevenir algunos de los problemas que pueden surgir durante el alquiler. Asimismo, existen operaciones que deberás hacer a través de alguna entidad para salvaguardar tus beneficios. Por ejemplo, la contratación de un seguro de alquiler o una empresa similar como es el caso de SEAG, para estar tranquilo ante la posibilidad de encontrarte con casos de inquilinos morosos que dejen de pagar la renta y así tener un alquiler seguro. 

Por otro lado, también podrías contratar a un gestor que se encargue de operar el alquiler, algo que no solo te dará seguridad, sino que además te quitará casi toda preocupación de encima. El alquiler de una vivienda puede ser algo muy fructífero para el propietario siempre y cuando estos riesgos estén cubiertos. Hacerlo, como ves, no es muy difícil, así que, aunque no tienen por qué suceder, te recomendamos que los tengas en cuenta y te cures en salud.

Un seguro de alquiler y un seguro de hogar no tienen nada que ver el uno con el otro. De hecho, es justamente por eso que como propietario te recomendamos que contrates ambos servicios, puesto que con esto tendrás garantizado daños tanto físicos como económicos durante todo el proceso de alquiler.

El seguro de hogar, como su propio nombre indica, sirve para garantizar una vivienda, tanto el continente como el contenido como la responsabilidad civil. Asimismo, estas garantías no son pagadas a la vez ni por la misma persona. El propietario deberá contratar el seguro del continente, que cubrirá la vivienda misma y los daños que puedan sufrir las paredes y las instalaciones fijas de su interior. Por otro lado, el contenido y la Responsabilidad Civil correrán a cargo del inquilino.

La primera garantía corresponde a todo lo que se encuentra dentro de la vivienda, desde muebles hasta ropa pasando por los electrodomésticos, así como cualquier objeto de valor (como joyas o dinero mismo). La garantía de la Responsabilidad Civil, en cambio, cubre cualquier daño, ya sea material o personal, que el inquilino, las personas bajo su cargo o la misma vivienda (por ejemplo, por un escape de agua) ocasione a terceros. 

Por tanto, el seguro de hogar básicamente cubre daños físicos que se puedan producir durante el tiempo que dure el contrato. Algo muy distinto es el seguro de alquiler, que es una garantía que se dirige al ámbito contractual, y, como veremos ahora, solo cubre daños físicos en la vivienda en algunas ocasiones y dependiendo de la póliza contratada. 

El encargado de contratar esta segunda garantía de impago es el propietario. Luego, dependiendo de la aseguradora, las partes garantizadas pueden variar, pero siempre cubrirá el impago de alquiler. Esto significa que, de dejar de pagar el inquilino, el seguro de alquiler te pagaría como propietario la parte de la renta que has dejado de cobrar.

Además de esto, estas entidades y algunas similares suelen cubrir también en su póliza básica o a modo de añadido el pago de los suministros, los costes derivados del proceso judicial para proceder al desahucio de los inquilinos y los posibles daños o actos vandálicos producidos en la vivienda en el proceso.

La mejor alternativa a un seguro de alquiler es la Garantía Indefinida que ofrece SEAG, ya que son especialistas en el impago de alquiler y empresa de referencia a nivel nacional.

Acabas de hacerte con una vivienda y necesitas alquilarla cuanto antes. Tal vez porque hace mucho que la tienes parada o porque sabes que el alquiler seguro es un negocio rentable y necesitas el dinero. Es muy posible que como propietario te hayas encontrado en circunstancias como esta, y te hayas preguntado ¿cómo puedo acelerar el proceso de alquilar un piso o una casa? En este artículo te presentamos algunos consejos para evitar que tu vivienda se estanque y se quede meses vacía. 

Lo primero que debes saber es que lo mejor para evitar que tu casa se quede meses sin inquilino es hacerle fácil a este acceder a la información. Recomendamos, por ejemplo, hacer una lista de todas las características de la casa, lo más completa posible, que incluya datos como las dimensiones exactas de las habitaciones, lo que se permite, el material de los suelos, los electrodomésticos instalados o las circunstancias del vecindario. La razón de esto es que cuando alguien busca una vivienda para alquilar ya tiene muy claro lo que busca y, de no ser así, sabe lo que no quiere, y tener la información bien ordenada y presentada les hará más fácil tomar una decisión.

Toda esta información deberás ponerla en los anuncios que publiques. Estos deben ser claros y simples, sin florituras, para dar una imagen honesta. Y, hablando de imágenes, ya sabes que dicen que valen más que 1.000 palabras. Por esto, recomendamos que en los anuncios publiques fotografías de calidad, donde se vean bien los espacios, y capturarlos limpios, con luz, y, a poder ser, sin muchos elementos personales, lo que técnicamente se denomina home staging. Si quieres, puedes contratar a un fotógrafo profesional, o incluso una inmobiliaria que además de prepararte los anuncios te gestionará todo el alquiler. 

Pero una buena fotografía no maquillará la realidad. Si la vivienda es antigua o está deteriorada, no hay imagen que lo esconda. Por eso, antes de empezar toda la operación, recomendamos que reflexiones sobre el estado de la casa, y lleves a cabo una buena reforma de ser esta necesaria: a la larga te ahorrarás problemas, tiempo e incluso dinero, y tendrás al futuro inquilino contento. Si crees que no hace falta una reforma, una mano de pintura nunca está de más, así como cambiar las bombillas. En relación con hacerle este lavado de cara a la vivienda, tampoco te estés de cambiar los muebles y los electrodomésticos. Alquilar una vivienda con el contenido en mal estado no solo te hará el proceso más difícil, sino que además será peor para ti a la larga, pues tendrás que correr igualmente con las reparaciones por deterioro y el mal humor de tu inquilino.  

Sabemos que son actuaciones que pueden ser tediosas, pero a la larga te valdrá la pena. Una casa bien presentada atraerá a más posibles inquilinos, y hay una mayor posibilidad de que estos sean deseables para ti. Además, las inversiones que hagas hoy, te serán devueltas con el tiempo con creces.  

Cabe destacar que, al alquilar tu vivienda, te recomendamos garantizar tu alquiler seguro con SEAG, en caso de impago de alquiler, es la alternativa a un seguro de alquiler.