Durante la vigencia de una relación contractual, para un alquiler seguro, puede que surjan circunstancias que no estaban previstas, por lo que, en muchas ocasiones las partes se ven obligadas a modificar algunas condiciones pactadas en un contrato inicialmente. En estos casos, es cuando hablamos de una novación. 

Por ello, entendemos por novación contractual la modificación o extinción que se produce por la constitución de una nueva que modifica o extingue la obligación anterior. Es decir, se trata de una actualización de la relación contractual, mediante la cual, algunas obligaciones pactadas originariamente se modifican o se extinguen. Hay que tener en cuenta que, las partes son libres para poder modificar ciertas obligaciones pactadas en el contrato. 

Asimismo, existen diferentes tipos de novación contractual, pero entre otras, en este artículo se destacarán; la novación modificativa y la novación extintiva. 

En primer lugar, la novación modificativa se caracteriza porque se mantiene el contrato originario con todos sus elementos, salvo los que se modifiquen y se acuerden cambiar en ese momento. Por lo tanto, tiene un impacto muy leve en el contrato puesto que, únicamente, se está modificando alguna obligación en concreto. 

Un ejemplo, podría ser el cambio de alguna de las partes arrendatarias, es decir, que de tres inquilinos que firman el contrato, uno se desvincule del mismo, quedando los otros dos inquilinos obligados al mismo. 

En segundo lugar, la novación extintiva es una de las maneras de finalizar las obligaciones, por lo que la relación contractual se extingue y nace un nuevo contrato. Es más, el artículo 1.204 del Código Civil establece lo siguiente: “para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles”. 

Para que ello suceda, hay dos requisitos que deben concurrir:

• la incompatibilidad de la obligación inicial con la nueva y,
• la voluntad de producir la extinción de la obligación originaria y sustituirla por otra

Por todo lo anterior, si se desea modificar o extinguir ciertas obligaciones contractuales, conviene que todo quede por escrito y que se firme cada cláusula que se va a modificar. De esta manera, se evitarán posibles conflictos entre el propietario / arrendador y el inquilino / arrendatario. 
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Al igual que en otros aspectos de la vida, la diferencia de opiniones y objetivos pueden originar discordia en cualquier relación humana. Y nada cambia cuando las partes de la relación reciben los nombres de arrendador y arrendatario, como es en el caso del alquiler seguro de una vivienda.

Pues como hemos mencionado anteriormente, tanto el inquilino como el propietario tienen intereses y necesidades diferentes y si no se gestiona de manera prudente, puede ocasionar un conflicto que puede acabar perjudicando a ambas partes gravemente. Particularmente en el alquiler de inmuebles, pues el hecho de que exista un conflicto activo puede dar lugar al impago del alquiler que incluso y muy lamentablemente puede acabar ocasionando actos vandálicos.

Es por esta razón, que la garantía de SEAG incluye un servicio especializado de mediación profesional especializada. En SEAG le damos una gran importancia en todo momento a la mediación profesional a la hora de enfrentar una situación de impago del alquiler, dado que el 80% de las veces, mediante el diálogo y la conciliación se puede llegar a una solución óptima, de forma amistosa, evitando la toma de acciones legales que podrían dar lugar a un proceso largo, complejo y siempre desagradable tanto para el propietario como para el arrendatario.

Evidentemente, no siempre el origen de la situación de impago proviene de diferencias reconciliables entre las partes, por lo que inevitablemente hemos de acudir a la vía judicial; sin embargo, la mediación sigue siendo relevante puesto que sigue siendo necesaria la figura del mediador profesional para dar fluidez a las conversaciones y que estas no afecten al procedimiento judicial.

En definitiva, a diferencia de algunos seguros de alquiler, SEAG cuenta con un departamento exclusivo de mediación profesional titulado con el objetivo de ofrecer nuestros servicios a nuestros clientes de la forma más especializada.

¡Alquiler seguro con SEAG!

Un inmueble es siempre un activo patrimonial y es una excelente idea explotarlo en arrendamiento obteniendo por ello una renta mensual periódica. La clave para la explotación y rentabilidad del inmueble en un alquiler seguro, siempre será encontrar el inquilino perfecto, aunque para muchos propietarios, no es una decisión tan fácil, pues existen riesgos como el impago de la renta, o que el inquilino no quiera dejar el inmueble una vez resuelto el contrato. 

En primer lugar, ante la negativa del inquilino a abandonar la vivienda, lo primero que recomendamos es llegar a algún tipo de acuerdo amistoso, con el fin de no vernos obligados a iniciar un procedimiento judicial. No obstante, en caso de no resultar efectivo, es preciso que se inicie la vía judicial, acudiendo en este caso a  un procedimiento de juicio verbal similar al juicio de desahucio por falta de pago. 

Asimismo, puede pasar que durante la vigencia del contrato de arrendamiento se generen controversias, lo cual derive en un incumplimiento contractual. Por ello, la LAU contempla una serie de supuestos para que el arrendador/propietario rescinda el contrato. Estos supuestos están regulados en el artículo 27.2 de la LAU, y son, entre otros; 

1. Falta de pago de la renta o de la fianza o de su actualización. 

Ante la falta de pago de la renta, la fianza, o cualquier otra cantidad que le corresponda al arrendatario/inquilino, el propietario/ arrendador puede iniciar un procedimiento judicial solicitando el desahucio por falta de pago y, además, reclamando las cantidades adeudadas. No obstante, siempre se recomienda una mediación profesional antes de acudir a la vía judicial. En SEAG somos especialistas en ello. 

2. Subarriendo o cesión no consentida.  

Se entiende por subarriendo el acuerdo entre el inquilino/arrendatario con un tercero para que asuma parte o la totalidad de un contrato de arrendamiento existente. No obstante, para que ello suceda, el propietario del inmueble debe consentir ese subarriendo o cesión del contrato de arrendamiento. Es decir, se necesita el consentimiento expreso del propietario. Dicha situación se encuentra regulada en el artículo 8 de la LAU.   

3. Por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. 

Se entiende que dichas actividades son las que ocasionan incomodidad, produzcan daños, molestias, puesta en peligro para la salud de las personas e incluso que desarrollen conductas que están tipificadas como delito en nuestro ordenamiento jurídico. Por lo que, una vez el propietario/arrendador acredite que los arrendatarios/inquilinos realicen alguna actividad que podría vulnerar las normas de la comunidad de vecinos o de carácter ilícito, se podría instar una demanda de desahucio para rescindir el contrato de arrendamiento.  

Cabe decir, que en todos los supuestos el propietario/arrendador debe acreditar y fundamentar el incumplimiento del arrendatario/inquilino para que la reclamación judicial pueda prosperar. 

Cuando alquilas una vivienda, el inquilino debe entregar una fianza obligatoriamente. Para un alquiler seguro, debes conocer qué puedes descontar o qué no de la misma, al momento de tener que devolverla. 

La fianza del alquiler es un depósito que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no debe superar el mes de alquiler, y debe ser devuelta al finalizar el contrato. Sin embargo, hay caseros que piden hasta dos meses más como garantía adicional. 

Antes de devolver la fianza, es importante que el propietario revise muy bien el inmueble, es decir, asegurar que no haya desperfectos, por lo que todo dependerá del estado y las condiciones en las que la vivienda sea devuelta. Este tendrá el período de 30 días desde la entrega de las llaves. 

A continuación, te contamos las causas más habituales por las que no se devuelve la fianza parcial o total.  

El impago de la renta es una de las causas principales. Hay casos en los que los  caseros no la devuelven porque el inquilino le debe algún mes de alquiler. 

A veces surgen también dudas cuando hay impago de los suministros (luz, agua y gas). Aunque los consumos realizados antes de finalizar el contrato corresponden al inquilino, a veces los períodos de facturación no coinciden con la fecha del abandono del piso, por lo que, en estos casos, el propietario puede descontarlos de la fianza, siempre y cuando lo justifique con las facturas en el momento de la devolución.   

Desistir del contrato antes de tiempo es otra causa de la no devolución de la fianza, y es que la LAU determina los criterios generales de la duración del contrato, aunque a veces el inquilino desista del mismo anticipadamente. Según el artículo 11 de la ley, a los seis meses de estar en la vivienda, el arrendatario podrá dejar la vivienda, siempre y cuando avise al casero mínimo 30 días antes.  

Se debe tomar en cuenta que “las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que falte por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Por lo que el casero podría no devolver la fianza y aún cobrar su indemnización. 

Otro punto importante, de hecho es uno de los más delicados, son las pequeñas reparaciones como consecuencia del desgaste propio del uso del inquilino. Antes de devolver la fianza, se debe revisar bien la vivienda, comprobar que no se hayan realizado obras o hayan cambiado alguna cosa sin consentimiento previo, ya que se podrá descontar los arreglos del coste de la fianza. 

Lee nuestros artículos de interés: “No voy a renovar el contrato de alquiler, ¿con cuánto tiempo debo avisar a mi inquilino?” y «¿Puedo usar la fianza de mi inquilino en caso de impago?«

Se recomienda que, para un alquiler seguro, en el contrato debe incluirse un anexo de fotos del estado de la vivienda antes de la entrega de llaves. Si la vivienda está en perfectas condiciones, se debe entregar la fianza completa.  

Una de las preguntas más frecuentes entre los nuevos propietarios es saber si deben registrar el contrato de alquiler ante algún organismo o basta con declararlo en su declaración anual de IRPF. Para conocer los derechos y obligaciones de un alquiler seguro, debemos recurrir a lo establecido en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de la Ley de Arrendamientos Urbano (LAU).

Lo primero que se debe tener en cuenta es el depósito obligatorio de la fianza arrendaticia. Cada comunidad autónoma regula la obligación respecto al depósito de la fianza, por lo que deberás averiguar la norma al respecto en la comunidad autónoma del lugar donde esté ubicado el inmueble.

El depósito es de carácter obligatorio e incluso se imponen sanciones por no depositar la fianza ante el organismo competente de la Comunidad Autónoma. (en el caso de Cataluña el organismo es el INCASOL, en el caso de la Comunidad Madrid el organismo es la Agencia de Vivienda Social  y en el caso de Andalucía es Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

Todos los propietarios tienen la obligación de declarar los ingresos percibidos por el alquiler de sus inmuebles. Para particulares, se tributa en el IRPF (la declaración de la renta); para empresas, se tributa en el impuesto de sociedades. 

En caso de que el inmueble sea para uso distinto de vivienda, tanto propietario como inquilino deberán declarar los impuestos que correspondan de IVA y de IRPF. Siempre recomendamos tratar este asunto con su gestor de confianza. 

Lee nuestro artículo: “¿Hay que ingresar el mes de fianza en la cámara de la propiedad, aunque tenga un seguro de alquiler?”

Al alquilar tu vivienda, además de declararlo, recuerda la importancia de contratar un seguro de alquiler o alternativas como el alquiler seguro de SEAG.

A la hora de hablar de seguros en una vivienda es normal que haya confusiones, teniendo en cuenta la gran variedad de opciones que podemos encontrar en el mercado y que muchas de ellas están entremezcladas entre sí. En este artículo queremos darte las claves para ayudarte a entender cuáles son las diferencias entre un seguro de hogar y alquiler. Te explicamos qué cubre cada seguro y quién debe hacerse cargo de él. ¡Sigue leyendo para más información!

¿Qué es un seguro de hogar?

Al responder a qué es un seguro de hogar lo primero que debes tener claro es que, como su nombre indica, sirve para garantizar tu vivienda. En concreto, el continente y el contenido, pero también la responsabilidad civil, es por ello que se trata de un seguro imprescindible. El continente y el contenido se refiere a todo aquello que se encuentra dentro de la vivienda (incluida la propia vivienda o partes no móviles), como pueden ser los muebles, los electrodomésticos, joyas y otros objetos de valor. La garantía de responsabilidad civil, por otro lado, cubre cualquier daño —material o personal— que el inquilino, las personas bajo su cargo, mascotas y la misma vivienda puedan ocasionar a terceros. En definitiva, el seguro del hogar te permite vivir sin preocuparte de los imprevistos que puedan ocurrir en la vivienda ya que se encarga de protegerla de los riesgos que pueda sufrir, tanto el continente como el contenido; y de los daños que puedas ocasionar.

¿Quién paga el seguro de hogar en un alquiler?

El seguro del hogar no es obligatorio, aunque sí muy recomendado. Por lo general suele ser obligatorio para el propietario a la hora de adquirir una hipoteca, aunque tras el año se acaba la obligación contractual en muchos casos. Por otro lado, el propietario puede exigir a los inquilinos que paguen una parte del seguro del hogar para alquilar la vivienda. Hay que tener en cuenta que las diferentes garantías del seguro del hogar (contenido, continente y responsabilidad civil) no tienen por qué ser pagadas por la misma persona, de hecho, lo más habitual es que el propietario se haga cargo del continente (que cubre la vivienda misma, así como los daños que puedan sufrir las paredes e instalaciones fijas en el interior) y que el inquilino se ocupe del contenido y de la responsabilidad civil.

¿Qué es un seguro de impago de alquiler?

Un seguro de impago de alquiler (o seguro de alquiler) es aquel que está destinado a garantizar el cobro de las cuotas al propietario en caso de sufrir un impago del alquiler. Este tipo de seguro se dirige al ámbito contractual y puede cubrir daños físicos en la vivienda en algunas ocasiones, dependiendo de la póliza contratada en cuestión, aunque lo más habitual es que no estén incluidos. El seguro de impago de alquiler puede incluir así mismo en su póliza, y a modo de añadido, el pago de los suministros.

¿Quién tiene que pagar el seguro de impago de alquiler?

El encargado de pagar el seguro de impago de alquiler es el propietario, aunque siempre se puede llegar a un acuerdo con el inquilino teniendo en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) señala que las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía. Ahora bien, hay que tener en cuenta que en caso de que se produzca un impago de alquiler, lo más lógico es que también se deje de pagar la parte correspondiente de dicho seguro, por lo que no tiene demasiado sentido. En cualquier caso, el seguro de impago de alquiler no es obligatorio y la elección del mismo depende de la tolerancia al riesgo de cada quien y del deseo de seguridad financiera.

Seguro hogar y alquiler: principales diferencias

Como habrás podido observar, lo cierto es que no tienen nada que ver entre sí. Es por esta razón por la cual, como propietario, puedes contratar ambas opciones si así lo consideras, para tener la tranquilidad de tener asegurado tanto los daños físicos como económicos durante el proceso de alquiler. En resumidas cuentas, el seguro de hogar hace frente a los daños físicos (de contenido y continente) ocasionados en la vivienda, mientras que el seguro del alquiler se encarga de garantizarte que recibirás tu cuota mensual en caso de sufrir un impago. Este seguro puede tener, así mismo, una cobertura por daños ocasionados en la vivienda, aunque el valor es mínimo.

¿Qué es un alquiler seguro y por qué es la mejor opción para propietarios?

¿Existe una alternativa al seguro de impago de alquiler que mejore las condiciones? Lo cierto es que sí, se trata de un servicio de alquiler garantizado o alquiler seguro, como el que te ofrecemos en Sociedad Española de Alquiler Garantizado. Nuestra garantía indefinida para el alquiler de una vivienda te garantiza un cobro mensual mes a mes en caso de impago hasta recuperar tu vivienda, ahora bien, sin necesidad de tener que esperar sentencia para empezar a cobrar. Además, ofrecemos una cobertura de daños por actos de vandalismo de hasta 3.000 €, desde el primer euro y sin imponer franquicias. Por otro lado, destaca el servicio de protección jurídica integral de la mano de nuestros abogados especializados en vivienda que se ocupan de todos los trámites derivados de la reclamación por el impago de alquiler y asumiendo todos los gastos derivados, como los del procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo sin compromiso para que podamos asesorarte.

La mejor alternativa a un seguro de alquiler es la Garantía Indefinida que ofrecemos desde SEAG, ya que somos especialistas en el impago de alquiler y una empresa de referencia a nivel nacional.

Acabas de hacerte con una vivienda y necesitas alquilarla cuanto antes. Tal vez porque hace mucho que la tienes parada o porque sabes que el alquiler seguro es un negocio rentable y necesitas el dinero. Es muy posible que como propietario te hayas encontrado en circunstancias como esta, y te hayas preguntado ¿cómo puedo acelerar el proceso de alquilar un piso o una casa? En este artículo te presentamos algunos consejos para evitar que tu vivienda se estanque y se quede meses vacía. 

Lo primero que debes saber es que lo mejor para evitar que tu casa se quede meses sin inquilino es hacerle fácil a este acceder a la información. Recomendamos, por ejemplo, hacer una lista de todas las características de la casa, lo más completa posible, que incluya datos como las dimensiones exactas de las habitaciones, lo que se permite, el material de los suelos, los electrodomésticos instalados o las circunstancias del vecindario. La razón de esto es que cuando alguien busca una vivienda para alquilar ya tiene muy claro lo que busca y, de no ser así, sabe lo que no quiere, y tener la información bien ordenada y presentada les hará más fácil tomar una decisión.

Toda esta información deberás ponerla en los anuncios que publiques. Estos deben ser claros y simples, sin florituras, para dar una imagen honesta. Y, hablando de imágenes, ya sabes que dicen que valen más que 1.000 palabras. Por esto, recomendamos que en los anuncios publiques fotografías de calidad, donde se vean bien los espacios, y capturarlos limpios, con luz, y, a poder ser, sin muchos elementos personales, lo que técnicamente se denomina home staging. Si quieres, puedes contratar a un fotógrafo profesional, o incluso una inmobiliaria que además de prepararte los anuncios te gestionará todo el alquiler. 

Pero una buena fotografía no maquillará la realidad. Si la vivienda es antigua o está deteriorada, no hay imagen que lo esconda. Por eso, antes de empezar toda la operación, recomendamos que reflexiones sobre el estado de la casa, y lleves a cabo una buena reforma de ser esta necesaria: a la larga te ahorrarás problemas, tiempo e incluso dinero, y tendrás al futuro inquilino contento. Si crees que no hace falta una reforma, una mano de pintura nunca está de más, así como cambiar las bombillas. En relación con hacerle este lavado de cara a la vivienda, tampoco te estés de cambiar los muebles y los electrodomésticos. Alquilar una vivienda con el contenido en mal estado no solo te hará el proceso más difícil, sino que además será peor para ti a la larga, pues tendrás que correr igualmente con las reparaciones por deterioro y el mal humor de tu inquilino.  

Sabemos que son actuaciones que pueden ser tediosas, pero a la larga te valdrá la pena. Una casa bien presentada atraerá a más posibles inquilinos, y hay una mayor posibilidad de que estos sean deseables para ti. Además, las inversiones que hagas hoy, te serán devueltas con el tiempo con creces.  

Cabe destacar que, al alquilar tu vivienda, te recomendamos garantizar tu alquiler seguro con SEAG, en caso de impago de alquiler, es la alternativa a un seguro de alquiler.

No es obligatorio, ni está prohibido no tenerlo. Tener un seguro de alquiler es algo altamente recomendable, ya que como propietario de una vivienda en alquiler te dará seguridad y tranquilidad, ahorrándote dolores de cabeza, porque más vale prevenir que curar. Pero, ¿por qué? ¿Qué problemas te puedes encontrar en tu proceso de alquiler que estarían cubiertos por un seguro o similar?  

Como su propio nombre indica, un seguro de alquiler cubrirá gran variedad de pérdidas que puedan resultar de un contrato de renta fallido, especialmente si lo que se da es el impago de alquiler. Esta es la garantía esencial de este tipo de pólizas, que te pagaran la renta que el inquilino deje de pagar durante un tiempo que varía dependiendo de la entidad con la que estés asegurado.

Aparte, las aseguradoras también suelen cubrir la defensa jurídica del propietario, esto es, todo gasto derivado del proceso judicial para recuperar el inmueble, así como cualquier desperfecto o robo que pueda resultar del tiempo de arrendamiento.

Además, de esto que son las garantías básicas, hay seguros que te ofrecen prestaciones adicionales, como el pago de suministros, la pérdida de la vivienda por entero a causa de un incendio o explosión… 

Por tanto, contratar un seguro de alquiler o un servicio similar, como una empresa de alquiler garantizado, te aportará no solamente seguridad, porque tendrás claro que tu inversión está asegurada, sino también comodidad: la mayoría de aseguradoras ofrecen asesoría o servicios de gestión que te resolverán muchas dudas en relación al contrato de arrendamiento. Se trata de una garantía de tranquilidad en el presente y en el futuro, que te ahorrará imprevistos. 

Por todo esto te recomendamos que contrates un seguro de alquiler o una Garantía de impago de alquiler. Es comprensible que en un primer momento lo dudes, teniendo en cuenta que tendrás que pagarlo tú como propietario. Sin embargo, como decíamos, contratar un servicio como este es una inversión en salud y en tranquilidad. No es, por tanto, obligatorio legalmente, pero sin duda, si lo que quieres es tener un contrato de alquiler cómodo, tranquilo y sin imprevistos, es, sin duda, necesario. SEAG es una empresa que garantiza la renta de tu vivienda mes a mes en caso de impago de alquiler. Su objetivo es que tengas un alquiler seguro.