Una derrama es un gasto extraordinario que los propietarios de un inmueble en régimen de comunidad de propietarios deben pagar por un acuerdo que se adopta en la Junta de Comunidad de Propietarios. Esta derrama sirve para costear un gasto que excede los gastos ordinarios de la comunidad, y que no estaban previstos en el presupuesto. Pero, teniendo la vivienda alquilada, ¿se puede pedir al inquilino que pague la derrama? Te lo explicamos para un alquiler seguro.

A pesar de que el inquilino es quien disfruta de la vivienda, lo correcto es que las derramas vayan a cargo del propietario. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad óptimas, y no solo se refiere a la vivienda en alquiler, sino también al resto del edificio en el que está integrada la vivienda.  

Las razones habituales por las que se suelen aprobar derramas extraordinarias son:

• Que el edificio deba pasar la inspección técnica de edificios (ITE).
• Reparación de humedades en elementos comunes del edificio.
• Reparación de bajantes comunitarios.
• Pintura de la fachada o zonas comunes del edificio.
• Reparación o renovación de instalación eléctrica (acometida de luz).
• Desatascos de los bajantes comunitarios.
• Arreglos de albañales y bajantes del edificio.
• Reparación, mejoras o inspección técnica de ascensores.

Asimismo, no hay cantidad exacta de coste de la derrama, debido a que variará de acuerdo a la urgencia y entidad de las reparaciones o intervenciones profesionales que se deban acometer en el edificio. Pero tales importes siempre deberán haberse aprobado en la Junta de Propietarios, salvo que por su extrema urgencia hayan debido ser autorizados por el Presidente de la Comunidad de propietarios, de lo cual deberá dar cuenta y responder frente a la Comunidad de propietarios acreditando la urgencia de tal intervención.

Te recomendamos leer: “¿Quién debe asumir las reparaciones en una vivienda alquilada?”.

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Son muchas las dudas que surgen al momento de vender o comprar una vivienda en alquiler, además de otras circunstancias en las que hay un cambio de arrendador. Para un alquiler seguro, es importante conocer las ocasiones en que puede cambiar esta figura en un contrato de alquiler:

1. Cuando el propietario ha vendido la vivienda.
2. Cuando el propietario ha dejado de pagar la hipoteca, y el banco tras una subasta de la vivienda en un procedimiento de ejecución hipotecaria se la ha quedado.
3. Cuando tras un embargo judicial, se la ha adjudicado a un acreedor.
4. Cuando el propietario ha hecho una dación en pago de deuda a un acreedor.
5. Cuando el propietario ha fallecido, y la ha heredado otra persona.
6. Cuando la propiedad ha sido aportada a una Sociedad Mercantil.

Sin embargo, el cambio de arrendador no supone ni el fin del contrato de alquiler, ni modificación alguna de las condiciones del alquiler, manteniéndose tanto la renta mensual pactada como la duración del arrendamiento.

El nuevo propietario tiene la obligación de comunicar al inquilino que la vivienda es de su propiedad, subrogándose en todos los derechos y obligaciones del anterior propietario/arrendador, e indicarle la forma en que se deberá realizar el pago de la renta mensual, normalmente aportando un número de cuenta bancaria.

Un caso específico que puede darse, en caso de venta de la casa, es que el inquilino tenga un derecho de adquisición preferente, a menos que se haya renunciado a él en el contrato. Si no hay renuncia, el arrendador tiene la obligación de comunicar al inquilino, al menos 30 días antes de la venta, su intención de venta y las condiciones de la misma (precio, etc.) para que el inquilino pueda valorar si compra o no (derecho de tanteo). 

También se han dado casos en los que el nuevo propietario no comunica nada al inquilino, y este tiene problemas para el pago de la renta. Esto suele suceder en viviendas adquiridas por bancos, entidades financieras o empresas de gestión de activos inmobiliarios. A pesar de la incomprensible actitud del nuevo propietario, ello no exime al inquilino de su obligación de pago de la renta. Los jueces han recordado en numerosas sentencias que la falta de cooperación por parte del acreedor al cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario no extingue ni el derecho al cobro de la renta por el arrendador, ni la obligación de su pago por parte del inquilino. En estos casos, el inquilino tiene dos opciones:

1. Resolver el contrato por incumplimiento del arrendador.
2. Realizar la consignación judicial de las rentas.
3. Consignar las rentas en una notaría mediante cheque bancario nominativo.

En el caso de tener contratado un seguro de alquiler o Garantía, en este caso la de SEAG, se le enviará la documentación a la empresa del nuevo propietario conforme que ha habido una compra-venta.

Si lo que desea es tener un alquiler seguro y no tener más problemas con su inquilino, te recomendamos la Garantía de SEAG.

Como sabemos, la suspensión de desahucios para inquilinos que sean declarados vulnerables está vigente hasta el 30 de junio de 2023, aunque habrá que ver -caso por caso- lo que haya decidido el juez en los procedimientos por desahucio.

Lo que no todos saben es que la misma norma incluía la posibilidad de que el arrendador afectado pudiera recibir una compensación, debido a que debe seguir alojando al inquilino a pesar de no pagarle, regulación que debía hacer cada Comunidad Autónoma.

En la Comunidad de Madrid, el plazo de presentación es hasta el 31 de julio de 2023, que podrá prorrogarse en el caso de mantenerse la prórroga de la suspensión de los lanzamientos y desahucios. Para solicitar la compensación, debe dirigirse a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, incluyendo la siguiente información:

• DNI / NIF / NIE del interesado o representante.
• Solicitud firmada.
• Contrato de arrendamiento u otro documento válido en el tráfico jurídico-mercantil que acredite fehacientemente la renta pactada (por ejemplo, comunicación de modificaciones de la renta, junto con copias de ingresos de esas cantidades antes del impago).
• Exposición razonada y justificada de la compensación que se solicita.
• Las facturas de los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario.
• Auto judicial de suspensión del desahucio o lanzamiento.
• Auto judicial de levantamiento de la suspensión del desahucio o  lanzamiento.
• Cuenta bancaria designada para el abono de la compensación.

En el resto de las Comunidades Autónomas, la solicitud debe presentarse también ante el departamento autonómico encargado de vivienda, con similares requisitos y documentación a aportar.

En los casos específicos de la suspensión del lanzamiento de viviendas ocupadas, solo puede pedirse compensación por perjuicio económico ocasionado cuando antes de la entrada en la vivienda, esta se encontrase ofertada en venta o arrendamiento.

Te recomendamos leer sobre la “Vulnerabilidad de los inquilinos en los contratos de alquiler”.

En el caso de impago de alquiler, te recordamos que SEAG, como empresa de servicios jurídicos, cubre la renta mensual hasta recuperar tu vivienda, con todo el proceso legal cubierto.

Para un alquiler seguro, SEAG responde.

Como ya hemos mencionado en artículos anteriores, un contrato de alquiler es un documento de acuerdo firmado entre el arrendador de un inmueble y su arrendatario. Este contrato está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y existen diferentes tipos, que están regulados también por otras normativas.

A continuación, para un alquiler seguro, hablaremos de estos tipos diferentes de contratos de alquiler, en función del uso del inmueble, ya sea vivienda o uso distinto (local, nave, parking, temporada….)

Contrato de vivienda habitual

El contrato de alquiler de vivienda habitual es el que conocemos como contrato de vivienda como domicilio permanente. Es el más común. En este, se debe incluir la fecha de inicio y finalización del contrato, el deber del inquilino de cuidar la vivienda, la renta mensual establecida, entre otros aspectos. 

Te recomendamos leer: ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler?; y sobre la fianza: “Diferencias entre fianza y depósito en el alquiler”.

Contrato para uso distinto del de vivienda

Estos contratos son aquellos en los que el inquilino hace uso del inmueble normalmente para actividades profesionales, comerciales o de negocio en locales u oficinas.

Asimismo, si se alquila un inmueble comercial o industrial en pleno funcionamiento, se debe firmar un contrato de Alquiler de Industria, regulado por el Código Civil. 

Contrato de alquiler temporal

Estos contratos son aquellos en los que el inquilino hace uso de la vivienda sin cambiar su domicilio habitual.

Las diferencias entre este tipo de contrato con el de uso habitual de la vivienda es que es un domicilio provisional del arrendatario y debe indicarse la finalidad del alquiler, que normalmente suele ser por estudios, trabajo o por enfermedad.

Alquileres turísticos

Los alquileres turísticos son contratos vacacionales, en el que se establecen los derechos y obligaciones del propietario y los huéspedes. Se debe incluir en el mismo los datos de la propiedad, la capacidad máxima de personas que se pueden alojar en la vivienda, la duración máxima, cuantía de la fianza y condiciones de devolución, horarios, normas de la casa y desglose de los precios. 

Alquiler de viviendas para cargos o personas determinadas

Este tipo de alquiler está destinado a rentar la vivienda a determinados cargos o miembros de algún colectivo específico, por ejemplo, viviendas universitarias para alumnos o docentes, alquiler a funcionarios, o edificios a guardias o porteros. 

En el contrato se deben incluir los requisitos y la duración del alquiler. 

Alquiler de viviendas protegidas

Este alquiler se refiere a las VPO o Viviendas de Protección Oficial. Para poder alquilar este tipo de propiedad, deben haber transcurrido más de 10 años desde la adquisición de la vivienda, o haber sido descalificada como vivienda protegida. 

Asimismo, el precio está ya establecido por ley, dependiendo de la superficie útil y no sobre la construida. Además, el contrato de alquiler debe ser visado por el órgano administrativo que haya otorgado la vivienda protegida. 

Alquiler social

Este tipo de alquiler son los destinados por el Estado a personas pertenecientes a colectivos vulnerables. Se establece el contrato con el arrendatario con un período máximo 2 años, eso sí, prorrogables. 

Ahora que conocemos los diferentes tipos de contratos de alquiler que existen, te recordamos que si quieres alquilar tu vivienda, SEAG garantiza tu alquiler seguro tanto de larga temporada – vivienda habitual – como de corta temporada, locales, naves, oficinas, parcelas, y garajes.

Conoce las prestaciones de SEAG.

Seguramente ya has escuchado el término “inquiokupación” en medios de comunicación, y es que es una palabra que identifica al inquilino que al dejar de pagar la renta, decide no abandonar la vivienda alegando estar en estado de vulnerabilidad. En este artículo, te contamos lo que debes saber y qué hacer al respecto. 

Para entender mejor este término, lo diferenciaremos de la ocupación ilegal, que según el artículo 245 de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, el okupa es una persona que “con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena” u “ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular”. Con esto, se diferencia también el allanamiento a la morada de la ocupación. 

A diferencia de la ocupación ilegal, la inquiokupación no se considera una figura delictiva, ya que, el inquilino no ha ingresado a la vivienda de forma violenta (forzando la cerradura y sin autorización del propietario). Por el contrario, lo ha hecho a través de un contrato de alquiler firmado tanto por este como por el casero.  

Al realizar una reclamación por impago y por vía legal se tramita el desahucio, el inquilino pasa a ser “inquiokupa” al momento de pedir la suspensión de este desahucio, declarándose estar en estado de vulnerabilidad social y/o económica, lo que retrasa el lanzamiento de la vivienda. 

El principal problema con esto es que, sin acreditar que está en estado vulnerable, el proceso de desahucio puede retrasarse durante meses. Sin un seguro de alquiler o Garantía de alquiler contratada, el propietario deja de cobrar esos meses de renta. 

Lee sobre la «Vulnerabilidad de los inquilinos en los contratos de alquiler«.

Para evitar cualquier tipo de situaciones relacionadas con el impago de alquiler, te recomendamos primero realizar un estudio de solvencia de tus inquilinos. Esto, podrás hacerlo a través del seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler como SEAG, que te cubre la renta de tu vivienda mes a mes hasta recuperar tu vivienda. 

Te recomendamos leer nuestro artículo: “Revisa que los inquilinos son solventes para un alquiler seguro”. 

Conoce aquí las prestaciones de SEAG. 

Existe un problema grave de impagos de renta en contratos de alquiler. Lógicamente, un inquilino de buena fe puede tener puntualmente dificultades para pagar el alquiler, pero también existen inquilinos morosos -casi profesionales- que con su picaresca se las arreglan para prolongar el tiempo ocupando una vivienda sin pagar la renta. Por esto, siempre recomendamos un seguro de alquiler o Garantía que te proteja frente a este problema.

Además, el sistema legal español ha hecho cargar en las espaldas de los propietarios un problema social: proporcionar alojamiento digno a familias vulnerables a costa de otros ciudadanos que son propietarios.

Si el inquilino que no paga es considerado por el juez como vulnerable, el procedimiento puede sufrir retrasos superiores a uno o dos años. Tiempo en el que el propietario no recibe la renta, pero tampoco puede recuperar la vivienda y, en ocasiones, tendrá que hacer frente al pago de los suministros, contribuciones, gastos de comunidad, seguros, derramas, etc…

Te recomendamos leer: “Vulnerabilidad de los inquilinos en los contratos de alquiler”.

Sin embargo, un propietario bien informado puede tomar medidas para tratar de reducir los riesgos, a través de un seguro de alquiler o empresa que lo garantice. Junto a una correcta selección de un inquilino solvente, la petición de garantías y la imposición de una renta razonable, cabe también plantearse la contratación de la Garantía de alquiler seguro de SEAG.

Finalmente, es importante saber que el contrato de alquiler puede incluir algunas cláusulas que intenten reducir el riesgo de impago, por ejemplo:

1. Penalizaciones por deudas.
2. Inclusión en ficheros de impagados.

Las llamadas cláusulas antimorosidad, en relación con los registros de morosos, no es más que incluir en el contrato de alquiler una cláusula sobre ficheros de insolvencia, al tiempo que prevemos el pago de un interés superior al legal del dinero (como cláusula de penalización por el incumplimiento) por el tiempo que dure el impago, autorizando al arrendador a incluir a un inquilino moroso en los llamados ficheros de impagos o registros de morosos, correctamente denominados: Ficheros de incumplimiento de obligaciones dinerarias.

La inclusión de un deudor en estos ficheros tiene un efecto no solo en la reputación de la persona, sino también en su bolsillo, ya que, se le puede denegar un préstamo, una hipoteca u otra contratación que suponga asumir un compromiso duradero de pago (tarjeta de crédito, compra de coche o electrodomésticos a plazos, leasing, etc.).

Se puede pensar que el temor a aparecer en un fichero de morosos podría ser motivo para alejar a candidatos a inquilino que no tengan clara su voluntad de pagar regularmente, por lo que este sistema tendría un efecto preventivo. Sin embargo, esto no será obstáculo para los morosos profesionales, por lo que nosotros recomendamos contratar la Garantía de alquiler seguro de SEAG. Conoce el precio de SEAG, mejor que un seguro de alquiler.

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S-CAIM, la empresa encarga de realizar los estudios de solvencia de SEAG.

Lamentablemente, el incumplimiento en el pago del alquiler por parte de los arrendatarios viene siendo un hecho común. Cada mes se producen miles de incumplimientos contractuales en las viviendas arrendadas, es un riesgo que asume el propietario que alquila su propiedad. El impago de alquiler es una realidad. 

A pesar de este riesgo al que se enfrenta el propietario que alquila una propiedad, se puede tener un alquiler seguro gracias al seguro de alquiler y empresas que la garantizan. Garantizando el cobro del alquiler, los propietarios tienen seguro el cobro de las rentas, recibiendo el pago mes a mes, y recuperando la vivienda en caso de impago.

Para poder recuperar la vivienda, se deberá proceder al desahucio del inquilino. Este desahucio por impago de alquiler, consiste en un procedimiento judicial al que un arrendador debe recurrir para que un juez resuelva el contrato de arrendamiento y devuelva la posesión del inmueble al propietario.

Antes de entrar a un proceso judicial, se recomienda llegar a un acuerdo con el inquilino. En SEAG, tenemos un equipo profesional de mediación, que se encarga de solventar la situación de impago del inquilino. Si no se logra llegar al acuerdo y no se regulariza el pago, se acude a los Tribunales. 

Te recomendamos leer: “La importancia de la mediación profesional por impago de alquiler.”

Este proceso se inicia con la reclamación de la deuda y la posterior resolución judicial del contrato de arrendamiento, y finaliza con la recuperación de la vivienda libre y puesta a disposición del propietario.

El procedimiento judicial por desahucio por impago de alquiler tiene dos fases judiciales, es decir, abarca un proceso declarativo y otro ejecutivo. 

En el proceso declarativo el juzgado es quien debe decretar que existe una deuda impagada, y que de persistir el impago tras el requerimiento judicial de pago, procede acordar el desahucio por impago de rentas. 

Una vez resuelto -judicialmente- el contrato de arrendamiento, debe ejecutarse la resolución judicial (Decreto o Sentencia).

Si el arrendatario (inquilino) no ha devuelto la posesión al propietario de forma voluntaria, esta debe realizarse (ejecutarse) forzosamente por parte del Juzgado. El Juzgado ordena la salida de la vivienda al inquilino. Si persiste en la ocupación de la vivienda, el juzgado ordena el lanzamiento judicial, valiéndose incluso de la fuerza pública.

En cuanto a los requisitos procesales, es importante saber que – necesariamente – debe estar firmada por un abogado y un procurador de los Tribunales, además de ser presentada en el partido judicial correspondiente a la ciudad donde se encuentra el inmueble arrendado.

Para garantizar tu alquiler seguro, es importante que contrates una empresa como SEAG, que además de cubrir las rentas impagadas hasta que recuperes las llaves del inmueble, tenga capacidad para gestionar profesionalmente todo el proceso judicial. 

Mejor que un seguro de alquiler, SEAG garantiza tu alquiler de manera indefinida, es decir, podrás cobrar mes a mes tu renta hasta recuperar tu vivienda. Contamos con un equipo de abogados especializados, y de un equipo de mediación profesional capacitado para gestionar la reclamación por impago. 

Como propietario del inmueble arrendado, y para un alquiler seguro, el arrendador tiene una serie de derechos y obligaciones que vienen reflejadas en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a nivel general. Asimismo, en el propio contrato de arrendamiento si en este se establecen obligaciones adicionales tanto para el propietario como para el inquilino.

Según la LAU, las principales obligaciones del propietario son las siguientes:

• Poner la vivienda a disposición del inquilino en perfecto estado de conservación, con cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética vigentes. Entregadas las llaves al inquilino, ya no podrá acceder libremente a la vivienda, salvo autorización del propio inquilino o autorización judicial.
• Depositar la fianza del alquiler en el organismo correspondiente (por ejemplo, INCASOL en Cataluña, o IVIMA en la Comunidad de Madrid) y devolverla al inquilino en el plazo máximo de un mes desde la recepción de las llaves, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas.
• Conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Durante el alquiler, el propietario deberá realizar todas las reparaciones que sean necesarias, sin derecho a subir la renta, salvo que el deterioro se deba a la actuación del inquilino. Las pequeñas reparaciones debidas al desgaste normal de la vivienda serán de cuenta del inquilino.
• Pagar los impuestos, gastos comunitarios y tasas de la vivienda, tales como el IBI, tasa de basuras. Aunque también es posible repercutirlo junto al recibo de alquiler en el caso de haberse pactado contractualmente.
• Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
• Comunicar fehacientemente al inquilino los aumentos de renta anuales, según la normativa vigente en cada momento.
• En caso de querer vender la vivienda arrendada, notificárselo al inquilino, si en el contrato de arrendamiento no se ha excluido el derecho de adquisición preferente del inquilino.

Como contrapartida a las obligaciones, el propietario también tiene los siguientes derechos:

• Fijar la renta y las condiciones del contrato de alquiler, siempre dentro de la normativa vigente: duración, actualización de la renta, incrementos, fianza, etc.
• Recibir el pago exacto de la renta en la fecha señalada en el contrato de alquiler.
• Recuperar la vivienda en caso de necesidad, es decir, el propietario puede reclamar la vivienda si la necesita para él mismo o para un familiar de primer grado o para su cónyuge en casos de separación o divorcio. Siempre de conformidad con lo establecido legalmente.
• Desahuciar al inquilino en caso de impago del alquiler o infracción de las condiciones del contrato de arrendamiento tales como destinar la vivienda a un uso distinto, etc.
• Exigir al inquilino la devolución de la vivienda en el mismo estado en que se encontraba cuando recibió las llaves.
• Deducir de la fianza arrendaticia el importe correspondiente a los daños o desperfectos ocasionados por el mal uso de la vivienda por el arrendatario.

Conociendo estas buenas prácticas que debes seguir según la LAU, recuerda que al momento de alquilar tu vivienda, te recomendamos contratar un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro para protegerte contra el impago.

Un recibo de alquiler es un justificante que acredita (prueba documental) que se ha pagado la renta del alquiler por parte del arrendatario. Para un alquiler seguro, te contamos lo que necesitas saber en este artículo.

Este recibo verifica que existe una relación entre ambas partes, inquilino y propietario, y que se está cumpliendo con el pago del alquiler de la vivienda (o local), es decir, que el inquilino está cumpliento con el pago de la renta.

“El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”, explica la LAU al respecto en su artículo 17.

Asimismo, el recibo del alquiler, acredita la fecha del pago de la renta y, en consecuencia, si hay retrasos en el pago del alquiler.

Este documento (recibo) también puede quedar sustituído por el justificante bancario de la transferencia a la cuenta del arrendador (propietario) o por el recibo bancario del cobro (adeudo) en la cuenta bancaria del arrendatario (inquilino), siendo un medio muy cómodo de acreditar los pagos de las rentas  en el momento de realizar la declaración de la renta. 

Para un alquiler seguro, recuerda la importancia de contratar un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro, como SEAG. En caso de impago, esta empresa de servicios jurídicos se encargará de cubrir esas rentas mes a mes hasta recuperar la vivienda.