En los últimos meses el mercado del alquiler está en alza, los precios se están incrementando y algunos propietarios se están planteando modificar el alquiler, pese al miedo a sufrir impago de alquiler, y con el fin de tener un alquiler seguro.

Si tú también estás pensando en actualizar el precio a tu inquilino, debes ahora revisar lo que menciona la nueva ley de vivienda.  

Hasta el momento, la revisión anual del contrato para subir el precio mensual del alquiler debía ser por el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Sin embargo, desde el 2022 se puso como límite el 2% del IGC (Índice de Garantía de Competitividad). Con la nueva ley, se mantiene el 2% durante el 2023, para el 2024 se subirá al 3%, mientras se crea un nuevo índice para 2025.

Asimismo, en los casos de nuevos contratos, la subida de la renta mensual dependerá de si el inmueble se encuentra o no en zona de mercado tensionado. Con la nueva ley al derecho de la vivienda, esto perjudica directamente al pequeño propietario, quien deberá congelar obligatoriamente el precio de alquiler al momento de realizar un nuevo contrato. 

Sin embargo, existen varias maneras que permiten subir el precio del alquiler en nuevos contratos hasta un 10%, por ejemplo, llevar a cabo actuaciones de mejora o rehabilitación de la vivienda, pero no cualquier mejora. Para esto, el coste total de la rehabilitación debe superar el 25% del valor del piso. 

Asimismo, dependerá también del tiempo de duración del contrato. Si es por diez o más años, el casero podrá hacer una subida. Recordemos que para personas físicas con propiedad en alquiler, el contrato legal debe ser de cinco años; para empresas, debe ser de siete años. Si el contrato tiene prórrogas, deberá permitir al inquilino vivir en el piso por el mismo precio (con las actualizaciones anuales) durante una década. 

Si el contrato es de menos de cinco años, el propietario solo podrá actualizar el precio en nuevos contratos llevando a cabo obras en la casa durante los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Estas obras deben ser “actuaciones de rehabilitación”, y tomando en cuenta la “consolidación y tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas”. Esto, con el coste de la reforma del más del 25% del precio de adquisición. 

Asimismo, otra vía es realizando obras de mejora de la eficiencia energética del piso, contando de igual manera los dos años anteriores de la firma del contrato de alquiler, acreditando un ahorro de la energía primaria no renovable del 30%.

Para finalizar, otra manera es a través de obras de mejora de “accesibilidad” de personas con discapacidad. Igual que las obras de rehabilitación, no solo bastará con instalar una rampa para personas en silla de ruedas, sino también instalar ascensores o adecuar las zonas sanitarias, por ejemplo. SEAG recomienda que propietario e inquilino, dentro de los términos aquí expuestos, pacten libremente cómo subir o bajar la renta cada año, utilizando el IPC como índice de referencia, para un alquiler seguro.

El alquiler de habitaciones es una práctica que lleva desarrollándose en los últimos años, en especial, a medida en que los precios del mercado inmobiliario han ido subiendo en las grandes ciudades. Sin embargo, no todos los casos de este tipo de alquiler de vivienda son legales, por lo que para tener un alquiler seguro, te explicaremos cómo hacerlo legal.

Lo primero, es conocer que el alquiler de habitaciones está regulado por el Código Civil (art. 1554 y siguientes), a comparación del contrato de alquiler de vivienda, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se puede pactar que el contrato para rentar una habitación se regule por la LAU. 

En el Código Civil se establece que la duración del contrato de alquiler de habitación debe ser la que se menciona en el mismo, y sin derecho a prórroga. Además, en caso de venta del inmueble, el contrato se extingue, por lo que el inquilino deberá marcharse. 

Para que sea legal este tipo de alquiler, el contrato debe contener una serie de especificaciones que te ayudarán a resolver cualquier problema. 

• Cuál es la habitación asignada al inquilino. 
• El tiempo de duración del contrato.
• Precio de alquiler y la forma de pago.
• Los servicios que se incluyen, como el internet y el uso de espacios comunes. 
• La repartición de los gastos extras (por ejemplo, los servicios), de no estar incluidos en el precio del alquiler. 
• Si el inquilino puede subarrendar la habitación.

Asimismo, será importante conocer que el contrato de alquiler de habitaciones deberá establecer los deberes y derechos tanto del arrendador como del arrendatario. Esto, tomando en cuenta:

• Si la vivienda se alquila a varias personas (diferentes habitaciones), se debe formalizar entre los inquilinos a través de un único contrato.
• Si se alquila una habitación con derecho a usar las zonas comunes de la vivienda, el contrato debe ser independiente del de los demás inquilinos.

Te recomendamos leer: “¿Es legal subarrendar mi inmueble?”

Se deberá tomar en cuenta también que, por tratarse de un arrendamiento de habitaciones legal, el arrendador tendrá que declarar en Hacienda el beneficio por alquilar la habitación.

Para un alquiler seguro, SEAG ha lanzado su Garantía indefinida para habitaciones, con las mismas prestaciones de un alquiler de vivienda.

Conoce estas prestaciones de SEAG. 

Las viviendas de protección oficial (VPO) son todas aquellas que el Estado subvenciona para facilitar el acceso a la vivienda a personas con pocos recursos económicos, por lo que tienen un precio de venta o de alquiler mucho más económico que viviendas de similares características por dimensiones, antigüedad y ubicación.

Las características de las VPO dependerán de la normativa al respecto de cada Comunidad Autónoma, si bien es cierto que en todo caso deberán cumplir los siguientes requisitos:

1. Adquisición limitada a familias cuyos ingresos máximos no superen en 5,5 veces el IPREM.
2. La superficie de la VPO no puede superar los noventa metros cuadrados construidos.
3. Debe destinarse a vivienda habitual, y el propietario no podrá venderla durante los 10 primeros años desde su adquisición. En este caso el precio de venta también estará limitado por la normativa legal de cada Comunidad Autónoma.

Por lo que respecta al arrendamiento de la VPO, sólo podrá alquilarse cuando hayan pasado 10 años desde su adquisición, es decir, que haya perdido su condición de “vivienda protegida”. 

Excepcionalmente, el propietario podrá solicitar la liberalización de su vivienda antes de dicho plazo, debiendo demostrar ante la administración autonómica que debe cambiar de vivienda por motivos familiares, laborales, de salud. En este caso, podrá ser autorizado a arrendar la VPO antes de los diez años.

Sin embargo, en este caso la administración autonómica podría reclamar al propietario la devolución del importe de las ayudas económicas y beneficios legales que permitió al propietario adquirir la vivienda. Por lo tanto, según la situación económica del propietario sería preferible esperar a que transcurra el plazo de los 10 años para que la vivienda sea libre.

Finalmente, para el caso de que se alquile la VPO, deberán tenerse en cuenta los siguientes requisitos:

1. Sólo se podrá arrendar la VPO a una persona física, no a una persona jurídica (empresa, sociedad, comunidad de bienes, etc).
2. El precio del alquiler estará limitado a multiplicar por 5,5% el precio máximo de venta permitido por la Comunidad Autónoma correspondiente, dividido entre 12 meses.

En el supuesto de que la renta mensual del alquiler sea superior al máximo legal permitido, el propietario podría ser multado. En la práctica, no es habitual que suceda, ya que, el contrato de arrendamiento debe presentarse ante la administración para que ésta verifique que se han cumplido todos los requisitos.

Para un alquiler seguro, SEAG responde!

Hoy en día, pese al momento tecnológico en el que estamos, aún hay inquilinos que prefieren pagar en metálico ¿Pero es legal pagar el alquiler seguro en metálico? Hasta antes de la nueva Ley de Vivienda, la respuesta era afirmativa. Legalmente, con la Ley 11/2021 del 9 de julio, se había establecido que se permite, siempre y cuando la cantidad no fuese superior a 1.000 € en efectivo de bienes y servicios. 

Sin embargo, con la reciente Ley de Vivienda esto ha cambiado. El pago de dinero en metálico queda prohibido, a excepción de que una de las partes, propietario o inquilino, no tenga cuenta bancaria o no tenga acceso a medios electrónicos de pago. 

En el caso que sea en efectivo, será importante tener alguna formalización a través de un recibo como justificante del pago de la renta.

Desde SEAG recomendamos el cobro por ingreso bancario, ya que, se tiene un mayor control de las fechas y cantidades ingresadas. Además, de que en cualquier momento se puede solicitar un historial bancario, algo que no sería viable si se pierden los justificantes bancarios de pagos en metálico. Esta cuestión de tener el control de cobros y fechas es un dato clave en caso de posibles reclamaciones judiciales.

A diferencia de un seguro de alquiler, todas las cuestiones que se encuentre durante su alquiler como propietario, como pueden ser sobre el impago de alquiler, entre otras, podrá resolver sus dudas en nuestro blog, en preguntas frecuentes o bien contactarnos por cualquier medio disponible. Garantiza tu alquiler seguro.

El alquiler inverso es una opción que permite a las persona mayores afrontar el elevado coste de su residencia y sus costes asistenciales cediendo un piso en alquiler. Lo interesante es que no se pierde la propiedad de la vivienda en ningún momento, ni es necesario hipotecarse.

El alquiler inverso va destinado a mayores de 70 a 75 años que tengan un piso en propiedad y estén pagando una residencia. El propietario cede a una empresa el alquiler de su vivienda para que gestione el inmueble.

El piso cedido puede ser cualquiera: la residencia principal del afectado, una segunda vivienda, u otra que sea propiedad de una persona próxima.

Como el coste de la residencia suele ser mayor que la renta del alquiler, la empresa periódicamente va entregando el dinero necesario para pagar la residencia (el importe de los préstamos puede llegar a ser como máximo del doble del alquiler), de manera que se va generando una deuda.

Cuando el propietario fallece, la deuda existente (con sus intereses, que suele estar entre un 5% o 6%) se va pagando con el mismo alquiler de la vivienda (garantizado por la Garantía de impago de alquiler de SEAG), hasta que la deuda queda pagada y los herederos del fallecido cancelan la deuda generada.

Por tanto, el alquiler inverso no deja de ser una forma de financiación, es decir, de conseguir un dinero que se necesita. 

Otro aspecto de interés es que si la vivienda arrendada necesita reformas para poder alquilarse en buenas condiciones, la empresa con la que se contrate el alquiler inverso puede financiar la obra.

En el contrato de alquiler inverso deben estar bien definidas las cantidades que el propietario va a recibir, el importe del alquiler, y los períodos del préstamo periódico. También, deberá constar la fecha de finalización del servicio, aunque es posible cancelarla en cualquier momento, con el abono de las cuotas pendientes. 

Además, es posible determinar una duración indeterminada del contrato, de modo que esté en vigor durante el período que sea necesario.

Finalmente, cabe destacar que el propietario disfruta de una serie de beneficios fiscales que necesitará que el contrato se formalice en una escritura pública ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, para su efectividad.

Para un alquiler seguro, contrata la Garantía SEAG.

Para un alquiler seguro, es importante entender aquellos gastos que no corresponden al arrendador / propietario de la vivienda, es decir, que le corresponden al arrendatario / inquilino.

El propietario / arrendador no es responsable de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que son a cargo del arrendatario. Tampoco responde de los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino, o las personas con quienes convive.

Los deterioros se presume que han sido causados por el arrendatario, por ser el ocupante del inmueble, salvo que demuestre que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño. Los daños producidos por los casos fortuitos o de fuerza mayor, los debe asumir el arrendador.

Evidentemente, los gastos de consumo de suministros que son contabilizados individualmente por aparatos contadores son por cuenta del inquilino (agua, gas, y electricidad).

Los gastos de la comunidad y los impuestos del inmueble (IBI) son por cuenta del arrendador, salvo que expresamente se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento.

En el caso de la tasa de basuras, para no dar lugar a dudas, conviene dejar claro en el contrato quién asume el pago. Teóricamente corresponde a residuos que genera el inquilino, pero en la práctica muchos de los Ayuntamientos que la cobran lo hacen incluso cuando el piso está vacío, por lo que no es propiamente un “suministro” individualizado con contadores. A falta de pacto, el criterio de los jueces no es unánime. La SAP Barcelona de 23 de noviembre del 2022 afirmó que la tasa de basuras debía pagarla el arrendador porque en el contrato de alquiler no se había pactado lo contrario.

1. Las conocidas como “pequeñas reparaciones” son por cuenta del inquilino, y se corresponde con gastos periódicos o habituales ligados al uso, generalmente de escasa entidad económica. La mayoría de los contratos no lo precisan con detalle. Por ejemplo, los cambios de bombillas, de enchufes estropeados, cerraduras atascadas, cisterna del inodoro, reparar el sifón del fregadero, cintas de persianas, grifos, colocación de unas cuerdas de tender, sellado con cemento de la bañera y grifos, fijado con silicona de cristales pequeños de puertas interiores, entre otros. 

En averías de electrodomésticos o calderas pueden surgir dudas. Si hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponden al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo, siendo conveniente asumir el gasto al 50% entre arrendador y arrendatario.

En atascos, incendios, humedades e inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación… El arrendador responde si hay defectos de las instalaciones. A veces se suele recurrir a peritos de las compañías de peritos para determinar si hay mal uso o no. Por ejemplo, si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, señal de que está en mal estado. 

En caso de conflicto y pendientes de resolución judicial, los jueces suelen fijarse en la duración del alquiler, la antigüedad del bien y en qué momento se estropea. Si el inquilino lleva poco tiempo o la instalación tiene muchos años, tienden a hacer responsable al arrendador, para evitar el enriquecimiento injusto que podría suponer hacer pagar al inquilino un elemento nuevo. 

2. Las reparaciones urgentes, necesarias para evitar daños mayores o graves incomodidades, las podrá realizar el inquilino y exigir posteriormente el pago al arrendador. La única condición es que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o las personas con quien conviva. Normalmente el inquilino llama urgentemente al arrendador, y este suele avisar a su compañía de seguros para que intervenga con rapidez, o a una persona de su confianza que realice la reparación urgente.

SEAG es tu mejor aliado para garantizar tu alquiler seguro. Como propietario, te mantenemos actualizado y resolvemos tus dudas relacionadas al arrendamiento de tu vivienda. Somos la mejor alternativa de un seguro de alquiler.