¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?

Uno de los aspectos más comentados de la nueva Ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023), es sobre las zonas de mercado residencial tensionado.

Con anterioridad a la aprobación de esta Ley, en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Cataluña ya había existido un límite en el precio del alquiler en este tipo de zonas.

Para aclarar mejor este tema, te explicamos qué son las zonas de mercado residencial tensionado, denominadas comúnmente: zonas tensionadas.

Las zonas tensionadas son áreas territoriales delimitadas, ubicadas – normalmente – en las grandes ciudades en las que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.

Para que una zona sea declarada (por la Administración competente) como zona de mercado residencial tensionado, debe cumplir una cualquiera de estas circunstancias:

  1. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o familiar, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
  2. Que el precio de compra o alquiler de las viviendas (en los últimos 5 años)  haya incrementado más de tres puntos porcentuales superior al porcentaje del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Según la ley de vivienda, cada Administración competente será la encargada de redactar un plan específico, proponiendo medidas para la corrección de los desequilibrios evidenciados. Esta declaración de zona de mercado residencial tensionado será revisada cada tres años.

Es importante conocer si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada, dado que en ese caso dependiendo de si eres o no un Gran Tenedor de viviendas, dependerá el precio de la renta para los nuevos alquileres.

Si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada y el propietario es un gran tenedor, el precio de la renta será limitado de acuerdo al índice de referencia. En el caso en que no se haya publicado todavía dicho índice, la renta se podrá pactar libremente entre las partes (arrendador / arrendatario).

Si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada y eres pequeño propietario (no gran tenedor de viviendas), dependerá si la vivienda ha sido alquilada con anterioridad o no. En el primer caso, el nuevo contrato no podrá superar la renta de los últimos cinco años antes de la fecha del nuevo contrato a firmar.

Si la vivienda no ha sido alquilada con anterioridad o en los últimos cinco años, el límite dependerá del Índice de Referencia. Si aún este no ha sido publicado, la renta deberá ser pactada entre arrendador y arrendatario.

Te recomendamos contar con una agencia inmobiliaria para apoyarte en todo el proceso, y además garantizar tu alquiler seguro con SEAG.

Alquiler seguro: ¿Puedo usar la fianza de mi inquilino en caso de impago?

Para un alquiler seguro, como propietario, deberás recibir un mes de fianza del alquiler por parte del inquilino (2 meses de fianza en casos de arrendamientos de uso distinto a vivienda, como locales comerciales). 

Esta fianza, se trata de una garantía que la ley exige para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, como son: el pago de alquiler, devolver el inmueble en el mismo estado, sin deudas de suministros, etc.  

Son distintas las razones por las que un propietario-arrendador podría no devolver esta fianza, o solo devolver una parte de la misma. Una de ellas, es el impago de alquiler.  

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento las partes pueden acordar que la fianza se destine a rentas o cantidades impagadas por el arrendatario durante la duración del contrato.  

Además del impago de alquiler, otra razón por la que se podría no devolver la fianza parcial o total, sería para destinarla a reparar desperfectos por parte del inquilino en la vivienda y que se han comprobado una vez entregadas las llaves del inmueble. 

En este supuesto, el propietario podría retener parte de la fianza para reparar el inmueble, y adecuarlo a las mismas condiciones en las que se entregó. Para ello, es necesario disponer de un anexo fotográfico inicial y firmado por todas las partes, que acredite el estado en que se encontraba el inmueble en el momento de entregar la vivienda al arrendatario.  

Una vez finalizado el contrato, se dispone de 30 días para devolver la fianza. Durante este tiempo, debe valorar el estado del inmueble, comprobar las deudas de suministros y, en caso de tener que realizar reparaciones, debe acreditarlo e informar al arrendatario sobre el destino que le va a dar a la fianza. Es el propietario quien tiene que justificar las reparaciones que necesita hacer en el inmueble. 

Recomendamos que esto último se realice siempre por escrito, ya que, si pasan los 30 días establecidos legalmente, sin que se haya devuelto la fianza o sin haber informado de su destino, la Ley reconoce el derecho al inquilino de reclamar al propietario el importe de la fianza, más los intereses legalmente establecidos.  

Estos daños pueden ser el suelo rayado, la pintura, electrodomésticos averiados, muebles estropeados, etc. Sin embargo, estos deben ser diferenciados de los daños por actos vandálicos, que ocurren cuando son causados con mala intención por parte del inquilino. 

Es importante diferenciarlos, ya que SEAG, como Garantía de alquiler seguro, compensa los daños por actos de vandalismo (hasta 3.000 euros y sin franquicia), pero no los daños que puede sufrir la vivienda por deterioro en el uso normal.  

Asimismo, garantizamos el cobro mensual en caso de impago de alquiler de manera indefinida, es decir, hasta recuperar la vivienda. Conoce nuestras prestaciones completas aquí

Comunidad de propietarios: ¿se puede colgar la lista de vecinos morosos?

En principio, no se puede publicar. Según La Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento General de Protección de Datos, no se puede exponer los datos (nombre, dirección) de ningún vecino deudor en lugares visibles y accesibles de la comunidad, salvo en un supuesto específico, que veremos más adelante.

Cuando el presidente (o administrador) realiza la convocatoria para la reunión de vecinos, previamente remite la documentación de la comunidad a cada uno de los propietarios. Esta documentación incluye el estado de las cuentas de la comunidad y normalmente ahí sí aparecen los datos de los vecinos que deben dinero a la comunidad. Esta morosidad implica que el vecino en cuestión carecerá de voto en la reunión de vecinos a celebrarse, aunque sí que pueda tomar la palabra durante la misma.

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, exponer el nombre de los vecinos morosos sólo se puede realizar en el siguiente caso:

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla (…), se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto”.

Es decir, si la comunidad ha intentado sin éxito comunicarse con el propietario en el domicilio, ya sea porque esa persona no vive allí o no contesta, el presidente (o administrador) emitirá un certificado indicando la imposibilidad de contactar con él antes de emprender acciones judiciales de reclamación de la deuda, previa colocación de la notificación al vecino en el tablón de anuncios de la comunidad, la cual no podrá estar expuesta más de tres días.

La publicación en el tablón de anuncios no tiene como objetivo, por tanto, que todos los vecinos conozcan el nombre del vecino moroso. Se trata de que el interesado, si pasa por allí, pueda darse por enterado (y notificado). En cualquier caso, esa comunicación no podrá permanecer expuesta más de tres días.

Exponer un listado de vecinos morosos fuera de este supuesto puede acarrear para la comunidad de propietarios una sanción económica importante.

Al momento de alquilar tu vivienda, SEAG realiza un análisis de solvencia a los posibles inquilinos, previo a la Garantía de alquiler seguro. Esto, se realiza a través de la empresa aliada S-CAIM.

Alquiler seguro: ¿Se puede alquilar un inmueble sin contrato?

Aunque no lo creas, alquilar una vivienda sin contrato es más común de lo que imaginas. Sin embargo, para un alquiler seguro, es una práctica que puede tener graves consecuencias.

En varias ocasiones, no se realiza el contrato de arrendamiento para evitar declarar el importe mensual en la declaración de la renta. Es más, la Agencia Tributaria ha realizado varios estudios donde indica que aproximadamente uno de cada tres viviendas en arriendo no se declaran en España. Por ello, no realizar contrato de arrendamiento tiene consecuencias, sobre todo para el arrendador.

Esas consecuencias tienen una doble vertiente, por un lado desde una perspectiva económica y, por otro, hay un riesgo elevado de que el arrendador / propietario tenga dificultades para recuperar la posesión de la vivienda arrendada e incluso reclamar una deuda por impago de la renta mensual. 

En primer lugar, no formalizar por escrito el contrato de arrendamiento puede acarrear multas de cuantía muy elevadas para el arrendador / propietario. Estas, oscilan entre el 50% y el 150% del importe no declarado. Con esa sanción lo que se pretende es evitar el fraude fiscal, obligando a que TODOS los alquileres se declaren a efectos fiscales. 

En segundo lugar, existe un gran riesgo para el propietario para recuperar la posesión de la vivienda. Esto es, al no existir el contrato firmado por las partes que regula la relación del arriendo, puede suponer un gran problema para el propietario a la hora de recuperar el inmueble. Del mismo modo que, le resultará más complicado –en el caso de existir impago de la renta– poder probar cuál era el importe mensual pactado entre las partes. 

Por ello, desde SEAG recomendamos que se formalicen por escrito todos los contratos de arrendamiento que regulen las obligaciones y derechos de cada una de las partes. Todo ello, para evitar conflictos y dotar de seguridad jurídica todas las relaciones contractuales. 

También se recomienda contratar una agencia inmobiliaria para que te ayude con tu alquiler seguro. Conoce las inmobiliarias de tu zona en nuestra web

¿Qué es un contrato de alquiler blindado?

Los contratos de arrendamiento denominados “alquiler blindado” tienen las mismas cláusulas y condiciones que los contratos de alquiler estándar, pero añadiendo cláusulas específicas que amplían la protección del propietario en caso de impago de alquiler, o que surja alguna controversia que derive en un problema legal. Te lo explicamos a detalles para un alquiler seguro.

Previo a la firma del contrato, se deberá tener en cuenta los siguientes consejos:

  • Tener claro el tipo de contrato que se quiere realizar, es decir, si será un alquiler de vivienda habitual o alquiler de temporada. Su régimen jurídico es diferente. 
  • Comprobar la solvencia del inquilino, solicitando las últimas nóminas y declaraciones de renta, y contratar la Garantía de alquiler de SEAG
  • Si son varios inquilinos, incluirlos a todos en el contrato de alquiler, como arrendatarios. En caso de impago, el arrendatario podrá reclamar a cualquiera por el total de la deuda. 
  • Solicitar una garantía adicional, a añadir a la fianza obligatoria, mediante una transferencia bancaria. 

Ya durante el alquiler, tener en cuenta los siguientes consejos:

  • Regularizar las garantías al igual que puede regularizarse el precio del alquiler. Es decir, si se aumenta la renta mensual se puede aumentar la fianza en la misma proporción.
  • No aceptar compensaciones. Es habitual que el inquilino solicite no pagar los últimos meses del alquiler con cargo a la fianza o garantía depositada. Si se acepta esta compensación puede que el propietario se encuentre con desperfectos o deudas y deba reclamarlas en vía judicial.
  • El arrendador puede incluir una cláusula en el contrato en la que se indique que el arrendatario deberá suscribir un seguro del hogar que cubra contenido y responsabilidad civil, aunque la ley no lo exige.

Para cualquier tipo de contrato de alquiler, te recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler seguro como el de SEAG. Conoce nuestras prestaciones.

Alquiler seguro: ¿puedo subir el alquiler a mi inquilino?

En los últimos meses el mercado del alquiler está en alza, los precios se están incrementando y algunos propietarios se están planteando modificar el alquiler, pese al miedo a sufrir impago de alquiler, y con el fin de tener un alquiler seguro.

Si tú también estás pensando en actualizar el precio a tu inquilino, debes ahora revisar lo que menciona la nueva ley de vivienda.  

Hasta el momento, la revisión anual del contrato para subir el precio mensual del alquiler debía ser por el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Sin embargo, desde el 2022 se puso como límite el 2% del IGC (Índice de Garantía de Competitividad). Con la nueva ley, se mantiene el 2% durante el 2023, para el 2024 se subirá al 3%, mientras se crea un nuevo índice para 2025.

Asimismo, en los casos de nuevos contratos, la subida de la renta mensual dependerá de si el inmueble se encuentra o no en zona de mercado tensionado. Con la nueva ley al derecho de la vivienda, esto perjudica directamente al pequeño propietario, quien deberá congelar obligatoriamente el precio de alquiler al momento de realizar un nuevo contrato. 

Sin embargo, existen varias maneras que permiten subir el precio del alquiler en nuevos contratos hasta un 10%, por ejemplo, llevar a cabo actuaciones de mejora o rehabilitación de la vivienda, pero no cualquier mejora. Para esto, el coste total de la rehabilitación debe superar el 25% del valor del piso. 

Asimismo, dependerá también del tiempo de duración del contrato. Si es por diez o más años, el casero podrá hacer una subida. Recordemos que para personas físicas con propiedad en alquiler, el contrato legal debe ser de cinco años; para empresas, debe ser de siete años. Si el contrato tiene prórrogas, deberá permitir al inquilino vivir en el piso por el mismo precio (con las actualizaciones anuales) durante una década. 

Si el contrato es de menos de cinco años, el propietario solo podrá actualizar el precio en nuevos contratos llevando a cabo obras en la casa durante los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Estas obras deben ser “actuaciones de rehabilitación”, y tomando en cuenta la “consolidación y tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas”. Esto, con el coste de la reforma del más del 25% del precio de adquisición. 

Asimismo, otra vía es realizando obras de mejora de la eficiencia energética del piso, contando de igual manera los dos años anteriores de la firma del contrato de alquiler, acreditando un ahorro de la energía primaria no renovable del 30%.

Para finalizar, otra manera es a través de obras de mejora de “accesibilidad” de personas con discapacidad. Igual que las obras de rehabilitación, no solo bastará con instalar una rampa para personas en silla de ruedas, sino también instalar ascensores o adecuar las zonas sanitarias, por ejemplo. SEAG recomienda que propietario e inquilino, dentro de los términos aquí expuestos, pacten libremente cómo subir o bajar la renta cada año, utilizando el IPC como índice de referencia, para un alquiler seguro.

Alquiler seguro: ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

En un contrato de alquiler de vivienda, entre otras cosas, se debe fijar la duración mínima del mismo. Para ello, debemos guiarnos por lo que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y así tener un alquiler seguro

A día de hoy, un arrendamiento de una vivienda debe tener un tiempo de duración mínima de cinco años – en los casos de personas físicas -. Finalizados los cinco primeros años del contrato, se procederá a la prórroga de tres años más de manera obligatoria; esto, a excepción de que el propietario haya preavisado (dejando constancia por escrito) con cuatro meses de antelación la no renovación del mismo, o dos meses cuando se comunique por parte del arrendatario / inquilino.

En el caso de que el arrendador sea persona jurídica, (por ejemplo, una empresa) las condiciones cambian un poco. El contrato de alquiler de vivienda tendrá una duración mínima de siete años, con una prórroga de hasta tres años más.

Pasado el tiempo de la prórroga en cualquiera de los casos, tanto propietario como inquilino deberán preavisar sus deseos de seguir o no con el alquiler. Para una mayor explicación, consulta nuestro artículo “No voy a renovar el contrato de alquiler, ¿con cuánto tiempo debo avisar a mi inquilino?

En SEAG, tenemos agencias inmobiliarias colaboradoras en todo el país que podrán asesorarte y ayudarte a pactar el contrato de alquiler.

Somos una empresa de servicios jurídicos que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda en caso de impago. Somos la alternativa a un seguro de alquiler.

Alquiler seguro: ¿Se puede alquilar una VPO?

Las viviendas de protección oficial (VPO) son todas aquellas que el Estado subvenciona para facilitar el acceso a la vivienda a personas con pocos recursos económicos, por lo que tienen un precio de venta o de alquiler mucho más económico que viviendas de similares características por dimensiones, antigüedad y ubicación.

Las características de las VPO dependerán de la normativa al respecto de cada Comunidad Autónoma, si bien es cierto que en todo caso deberán cumplir los siguientes requisitos:

  1. Adquisición limitada a familias cuyos ingresos máximos no superen en 5,5 veces el IPREM.
  2. La superficie de la VPO no puede superar los noventa metros cuadrados construidos.
  3. Debe destinarse a vivienda habitual, y el propietario no podrá venderla durante los 10 primeros años desde su adquisición. En este caso el precio de venta también estará limitado por la normativa legal de cada Comunidad Autónoma.

Por lo que respecta al arrendamiento de la VPO, sólo podrá alquilarse cuando hayan pasado 10 años desde su adquisición, es decir, que haya perdido su condición de “vivienda protegida”. 

Excepcionalmente, el propietario podrá solicitar la liberalización de su vivienda antes de dicho plazo, debiendo demostrar ante la administración autonómica que debe cambiar de vivienda por motivos familiares, laborales, de salud. En este caso, podrá ser autorizado a arrendar la VPO antes de los diez años.

Sin embargo, en este caso la administración autonómica podría reclamar al propietario la devolución del importe de las ayudas económicas y beneficios legales que permitió al propietario adquirir la vivienda. Por lo tanto, según la situación económica del propietario sería preferible esperar a que transcurra el plazo de los 10 años para que la vivienda sea libre.

Finalmente, para el caso de que se alquile la VPO, deberán tenerse en cuenta los siguientes requisitos:

  1. Sólo se podrá arrendar la VPO a una persona física, no a una persona jurídica (empresa, sociedad, comunidad de bienes, etc).
  2. El precio del alquiler estará limitado a multiplicar por 5,5% el precio máximo de venta permitido por la Comunidad Autónoma correspondiente, dividido entre 12 meses.

En el supuesto de que la renta mensual del alquiler sea superior al máximo legal permitido, el propietario podría ser multado. En la práctica, no es habitual que suceda, ya que, el contrato de arrendamiento debe presentarse ante la administración para que ésta verifique que se han cumplido todos los requisitos.

Para un alquiler seguro, SEAG responde!

Revisa que los inquilinos son solventes para un alquiler seguro

Parte del proceso para alquilar una vivienda, y uno de los puntos más importantes, es la selección de los inquilinos. Y es que comprobar si son solventes o no, determinará si tendrás un alquiler seguro.

En este artículo “¿Cómo hago un estudio de solvencia del inquilino para el alquiler de mi vivienda? ¿Qué es el scoring?”, te explicamos detalladamente cómo realizar un estudio de solvencia económica o “scoring” de los inquilinos.

Este análisis para saber si los inquilinos son solventes o no, deberás hacerlo, por supuesto, antes de alquilar tu vivienda. Para esto, será necesario solicitar cierta documentación a cada uno de los inquilinos: el contrato de trabajo, las últimas nóminas y, en algunos casos, la hoja de vida laboral. En el caso de los autónomos, se debe pedir la última declaración de la renta y las declaraciones trimestrales de IRPF e IVA.

Ya teniendo esta documentación, se deberá tomar en cuenta que para saber si un inquilino puede pagar el alquiler de tu vivienda, sus ingresos mensuales no podrán ser inferiores al 40% del alquiler. Esto quiere decir, que al inquilino le debe quedar el 60% de su sueldo restante para vivir. 

En los casos de las parejas, es importante que ambos sean solventes, ya que en caso de separación donde uno se vaya de la vivienda, o en caso de fallecimiento, la otra persona deberá poder pagar la renta mensual. Además, puede ocurrir que durante el contrato de arrendamiento, uno de los dos quede sin trabajo, caso en el que también es importante la buena solvencia económica de cada uno de los inquilinos, ya que de esta manera se previene el impago de alquiler.

El seguro de alquiler, o alternativas, te ayudarán a realizar un estudio de solvencia exhaustivo. Tal es el caso de SEAG, empresa de servicios jurídicos, quienes cuentan con S-CAIM, un fichero de inquilinos morosos, y quienes realizan los estudios de solvencia patrimonial para todas sus garantías emitidas de alquiler seguro, además de consultar en los ficheros nacionales de morosidad. 

¿Qué es el alquiler inverso?

El alquiler inverso es una opción que permite a las persona mayores afrontar el elevado coste de su residencia y sus costes asistenciales cediendo un piso en alquiler. Lo interesante es que no se pierde la propiedad de la vivienda en ningún momento, ni es necesario hipotecarse.

El alquiler inverso va destinado a mayores de 70 a 75 años que tengan un piso en propiedad y estén pagando una residencia. El propietario cede a una empresa el alquiler de su vivienda para que gestione el inmueble.

El piso cedido puede ser cualquiera: la residencia principal del afectado, una segunda vivienda, u otra que sea propiedad de una persona próxima.

Como el coste de la residencia suele ser mayor que la renta del alquiler, la empresa periódicamente va entregando el dinero necesario para pagar la residencia (el importe de los préstamos puede llegar a ser como máximo del doble del alquiler), de manera que se va generando una deuda.

Cuando el propietario fallece, la deuda existente (con sus intereses, que suele estar entre un 5% o 6%) se va pagando con el mismo alquiler de la vivienda (garantizado por la Garantía de impago de alquiler de SEAG), hasta que la deuda queda pagada y los herederos del fallecido cancelan la deuda generada.

Por tanto, el alquiler inverso no deja de ser una forma de financiación, es decir, de conseguir un dinero que se necesita. 

Otro aspecto de interés es que si la vivienda arrendada necesita reformas para poder alquilarse en buenas condiciones, la empresa con la que se contrate el alquiler inverso puede financiar la obra.

En el contrato de alquiler inverso deben estar bien definidas las cantidades que el propietario va a recibir, el importe del alquiler, y los períodos del préstamo periódico. También, deberá constar la fecha de finalización del servicio, aunque es posible cancelarla en cualquier momento, con el abono de las cuotas pendientes. 

Además, es posible determinar una duración indeterminada del contrato, de modo que esté en vigor durante el período que sea necesario.

Finalmente, cabe destacar que el propietario disfruta de una serie de beneficios fiscales que necesitará que el contrato se formalice en una escritura pública ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, para su efectividad.

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