Alquiler seguro: ¿Cuándo puedo rescindir el contrato de arrendamiento?

Un inmueble es siempre un activo patrimonial y es una excelente idea explotarlo en arrendamiento obteniendo por ello una renta mensual periódica. La clave para la explotación y rentabilidad del inmueble en un alquiler seguro, siempre será encontrar el inquilino perfecto, aunque para muchos propietarios, no es una decisión tan fácil, pues existen riesgos como el impago de la renta, o que el inquilino no quiera dejar el inmueble una vez resuelto el contrato. 

En primer lugar, ante la negativa del inquilino a abandonar la vivienda, lo primero que recomendamos es llegar a algún tipo de acuerdo amistoso, con el fin de no vernos obligados a iniciar un procedimiento judicial. No obstante, en caso de no resultar efectivo, es preciso que se inicie la vía judicial, acudiendo en este caso a  un procedimiento de juicio verbal similar al juicio de desahucio por falta de pago. 

Asimismo, puede pasar que durante la vigencia del contrato de arrendamiento se generen controversias, lo cual derive en un incumplimiento contractual. Por ello, la LAU contempla una serie de supuestos para que el arrendador/propietario rescinda el contrato. Estos supuestos están regulados en el artículo 27.2 de la LAU, y son, entre otros; 

  1. Falta de pago de la renta o de la fianza o de su actualización. 

Ante la falta de pago de la renta, la fianza, o cualquier otra cantidad que le corresponda al arrendatario/inquilino, el propietario/ arrendador puede iniciar un procedimiento judicial solicitando el desahucio por falta de pago y, además, reclamando las cantidades adeudadas. No obstante, siempre se recomienda una mediación profesional antes de acudir a la vía judicial. En SEAG somos especialistas en ello. 

  1. Subarriendo o cesión no consentida.  

Se entiende por subarriendo el acuerdo entre el inquilino/arrendatario con un tercero para que asuma parte o la totalidad de un contrato de arrendamiento existente. No obstante, para que ello suceda, el propietario del inmueble debe consentir ese subarriendo o cesión del contrato de arrendamiento. Es decir, se necesita el consentimiento expreso del propietario. Dicha situación se encuentra regulada en el artículo 8 de la LAU.   

  1. Por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. 

Se entiende que dichas actividades son las que ocasionan incomodidad, produzcan daños, molestias, puesta en peligro para la salud de las personas e incluso que desarrollen conductas que están tipificadas como delito en nuestro ordenamiento jurídico. Por lo que, una vez el propietario/arrendador acredite que los arrendatarios/inquilinos realicen alguna actividad que podría vulnerar las normas de la comunidad de vecinos o de carácter ilícito, se podría instar una demanda de desahucio para rescindir el contrato de arrendamiento.  

Cabe decir, que en todos los supuestos el propietario/arrendador debe acreditar y fundamentar el incumplimiento del arrendatario/inquilino para que la reclamación judicial pueda prosperar. 

Alquiler seguro: ¿Qué puede y qué no puede descontar un casero de la fianza?

Cuando alquilas una vivienda, el inquilino debe entregar una fianza obligatoriamente. Para un alquiler seguro, debes conocer qué puedes descontar o qué no de la misma, al momento de tener que devolverla. 

La fianza del alquiler es un depósito que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no debe superar el mes de alquiler, y debe ser devuelta al finalizar el contrato. Sin embargo, hay caseros que piden hasta dos meses más como garantía adicional. 

Antes de devolver la fianza, es importante que el propietario revise muy bien el inmueble, es decir, asegurar que no haya desperfectos, por lo que todo dependerá del estado y las condiciones en las que la vivienda sea devuelta. Este tendrá el período de 30 días desde la entrega de las llaves. 

A continuación, te contamos las causas más habituales por las que no se devuelve la fianza parcial o total.  

El impago de la renta es una de las causas principales. Hay casos en los que los  caseros no la devuelven porque el inquilino le debe algún mes de alquiler. 

A veces surgen también dudas cuando hay impago de los suministros (luz, agua y gas). Aunque los consumos realizados antes de finalizar el contrato corresponden al inquilino, a veces los períodos de facturación no coinciden con la fecha del abandono del piso, por lo que, en estos casos, el propietario puede descontarlos de la fianza, siempre y cuando lo justifique con las facturas en el momento de la devolución.   

Desistir del contrato antes de tiempo es otra causa de la no devolución de la fianza, y es que la LAU determina los criterios generales de la duración del contrato, aunque a veces el inquilino desista del mismo anticipadamente. Según el artículo 11 de la ley, a los seis meses de estar en la vivienda, el arrendatario podrá dejar la vivienda, siempre y cuando avise al casero mínimo 30 días antes.  

Se debe tomar en cuenta que “las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que falte por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Por lo que el casero podría no devolver la fianza y aún cobrar su indemnización. 

Otro punto importante, de hecho es uno de los más delicados, son las pequeñas reparaciones como consecuencia del desgaste propio del uso del inquilino. Antes de devolver la fianza, se debe revisar bien la vivienda, comprobar que no se hayan realizado obras o hayan cambiado alguna cosa sin consentimiento previo, ya que se podrá descontar los arreglos del coste de la fianza. 

Lee nuestros artículos de interés: “No voy a renovar el contrato de alquiler, ¿con cuánto tiempo debo avisar a mi inquilino?” y «¿Puedo usar la fianza de mi inquilino en caso de impago?«

Se recomienda que, para un alquiler seguro, en el contrato debe incluirse un anexo de fotos del estado de la vivienda antes de la entrega de llaves. Si la vivienda está en perfectas condiciones, se debe entregar la fianza completa.  

Alquiler seguro: ¿Puedo usar la fianza de mi inquilino en caso de impago?

Para un alquiler seguro, como propietario, deberás recibir un mes de fianza del alquiler por parte del inquilino (2 meses de fianza en casos de arrendamientos de uso distinto a vivienda, como locales comerciales). 

Esta fianza, se trata de una garantía que la ley exige para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, como son: el pago de alquiler, devolver el inmueble en el mismo estado, sin deudas de suministros, etc.  

Son distintas las razones por las que un propietario-arrendador podría no devolver esta fianza, o solo devolver una parte de la misma. Una de ellas, es el impago de alquiler.  

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento las partes pueden acordar que la fianza se destine a rentas o cantidades impagadas por el arrendatario durante la duración del contrato.  

Además del impago de alquiler, otra razón por la que se podría no devolver la fianza parcial o total, sería para destinarla a reparar desperfectos por parte del inquilino en la vivienda y que se han comprobado una vez entregadas las llaves del inmueble. 

En este supuesto, el propietario podría retener parte de la fianza para reparar el inmueble, y adecuarlo a las mismas condiciones en las que se entregó. Para ello, es necesario disponer de un anexo fotográfico inicial y firmado por todas las partes, que acredite el estado en que se encontraba el inmueble en el momento de entregar la vivienda al arrendatario.  

Una vez finalizado el contrato, se dispone de 30 días para devolver la fianza. Durante este tiempo, debe valorar el estado del inmueble, comprobar las deudas de suministros y, en caso de tener que realizar reparaciones, debe acreditarlo e informar al arrendatario sobre el destino que le va a dar a la fianza. Es el propietario quien tiene que justificar las reparaciones que necesita hacer en el inmueble. 

Recomendamos que esto último se realice siempre por escrito, ya que, si pasan los 30 días establecidos legalmente, sin que se haya devuelto la fianza o sin haber informado de su destino, la Ley reconoce el derecho al inquilino de reclamar al propietario el importe de la fianza, más los intereses legalmente establecidos.  

Estos daños pueden ser el suelo rayado, la pintura, electrodomésticos averiados, muebles estropeados, etc. Sin embargo, estos deben ser diferenciados de los daños por actos vandálicos, que ocurren cuando son causados con mala intención por parte del inquilino. 

Es importante diferenciarlos, ya que SEAG, como Garantía de alquiler seguro, compensa los daños por actos de vandalismo (hasta 3.000 euros y sin franquicia), pero no los daños que puede sufrir la vivienda por deterioro en el uso normal.  

Asimismo, garantizamos el cobro mensual en caso de impago de alquiler de manera indefinida, es decir, hasta recuperar la vivienda. Conoce nuestras prestaciones completas aquí

Alquiler seguro: ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

En un contrato de alquiler de vivienda, entre otras cosas, se debe fijar la duración mínima del mismo. Para ello, debemos guiarnos por lo que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y así tener un alquiler seguro

A día de hoy, un arrendamiento de una vivienda debe tener un tiempo de duración mínima de cinco años – en los casos de personas físicas -. Finalizados los cinco primeros años del contrato, se procederá a la prórroga de tres años más de manera obligatoria; esto, a excepción de que el propietario haya preavisado (dejando constancia por escrito) con cuatro meses de antelación la no renovación del mismo, o dos meses cuando se comunique por parte del arrendatario / inquilino.

En el caso de que el arrendador sea persona jurídica, (por ejemplo, una empresa) las condiciones cambian un poco. El contrato de alquiler de vivienda tendrá una duración mínima de siete años, con una prórroga de hasta tres años más.

Pasado el tiempo de la prórroga en cualquiera de los casos, tanto propietario como inquilino deberán preavisar sus deseos de seguir o no con el alquiler. Para una mayor explicación, consulta nuestro artículo “No voy a renovar el contrato de alquiler, ¿con cuánto tiempo debo avisar a mi inquilino?

En SEAG, tenemos agencias inmobiliarias colaboradoras en todo el país que podrán asesorarte y ayudarte a pactar el contrato de alquiler.

Somos una empresa de servicios jurídicos que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda en caso de impago. Somos la alternativa a un seguro de alquiler.

Alquiler seguro: ¿Se puede alquilar un inmueble sin contrato?

Aunque no lo creas, alquilar una vivienda sin contrato es más común de lo que imaginas. Sin embargo, para un alquiler seguro, es una práctica que puede tener graves consecuencias.

En varias ocasiones, no se realiza el contrato de arrendamiento para evitar declarar el importe mensual en la declaración de la renta. Es más, la Agencia Tributaria ha realizado varios estudios donde indica que aproximadamente uno de cada tres viviendas en arriendo no se declaran en España. Por ello, no realizar contrato de arrendamiento tiene consecuencias, sobre todo para el arrendador.

Esas consecuencias tienen una doble vertiente, por un lado desde una perspectiva económica y, por otro, hay un riesgo elevado de que el arrendador / propietario tenga dificultades para recuperar la posesión de la vivienda arrendada e incluso reclamar una deuda por impago de la renta mensual. 

En primer lugar, no formalizar por escrito el contrato de arrendamiento puede acarrear multas de cuantía muy elevadas para el arrendador / propietario. Estas, oscilan entre el 50% y el 150% del importe no declarado. Con esa sanción lo que se pretende es evitar el fraude fiscal, obligando a que TODOS los alquileres se declaren a efectos fiscales. 

En segundo lugar, existe un gran riesgo para el propietario para recuperar la posesión de la vivienda. Esto es, al no existir el contrato firmado por las partes que regula la relación del arriendo, puede suponer un gran problema para el propietario a la hora de recuperar el inmueble. Del mismo modo que, le resultará más complicado –en el caso de existir impago de la renta– poder probar cuál era el importe mensual pactado entre las partes. 

Por ello, desde SEAG recomendamos que se formalicen por escrito todos los contratos de arrendamiento que regulen las obligaciones y derechos de cada una de las partes. Todo ello, para evitar conflictos y dotar de seguridad jurídica todas las relaciones contractuales. 

También se recomienda contratar una agencia inmobiliaria para que te ayude con tu alquiler seguro. Conoce las inmobiliarias de tu zona en nuestra web

Alquiler seguro: ¿Cómo alquilar mi vivienda con todas las garantías?

Así como te explicamos en nuestro artículo de alquiler seguro¿Es rentable poner mi vivienda en alquiler?”, alquilar una vivienda es muy rentable, y es que si tienes una segunda residencia, es muy probable que este tema se te haya cruzado varias veces por la mente.

Para poner en arriendo un piso, debes conocer bien cuáles serán tus derechos como propietario, y cuáles son los de tu futuro inquilino. Esto, podrás conocerlo en la LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos, y así ofrecer un alquiler seguro será mucho más fácil. Puedes asesorarte con una inmobiliaria para que el proceso sea mucho más sencillo, ya que podrás establecer mejor las condiciones del alquiler para que sean óptimas. En nuestro apartado de oficinas podrás buscar las agencias alrededor de tu zona.

Asimismo, debes pensar en si quieres realizar reformas para revalorizar la vivienda, si quieres alquilarla amueblada o no, y tener una lista de todas las características relevantes del mismo, incluyendo los metros cuadrados. Esto, ayudará a determinar el precio, junto a un estudio del mercado inmobiliario en tu zona.

Los trámites para alquilar son muy importantes. Procura tener la documentación necesaria para poder hacerlo, como la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. En nuestro artículo “¿Cómo gestionar el alquiler de mi piso?” te explicamos mejor cómo debes gestionar el inmueble en alquiler.

Entre los trámites, toma en cuenta los impuestos a pagar en Hacienda, que te lo explicamos en “¿Cómo declarar los ingresos de un arrendamiento?”. 

Ahora, para garantizar completamente tu alquiler de manera segura, te recomendamos contratar un seguro de alquiler o alternativa como SEAG.

La Sociedad Española de Alquiler Garantizado es una empresa que, en caso de impago de alquiler, garantiza tu alquiler seguro

Revisa que los inquilinos son solventes para un alquiler seguro

Parte del proceso para alquilar una vivienda, y uno de los puntos más importantes, es la selección de los inquilinos. Y es que comprobar si son solventes o no, determinará si tendrás un alquiler seguro.

En este artículo “¿Cómo hago un estudio de solvencia del inquilino para el alquiler de mi vivienda? ¿Qué es el scoring?”, te explicamos detalladamente cómo realizar un estudio de solvencia económica o “scoring” de los inquilinos.

Este análisis para saber si los inquilinos son solventes o no, deberás hacerlo, por supuesto, antes de alquilar tu vivienda. Para esto, será necesario solicitar cierta documentación a cada uno de los inquilinos: el contrato de trabajo, las últimas nóminas y, en algunos casos, la hoja de vida laboral. En el caso de los autónomos, se debe pedir la última declaración de la renta y las declaraciones trimestrales de IRPF e IVA.

Ya teniendo esta documentación, se deberá tomar en cuenta que para saber si un inquilino puede pagar el alquiler de tu vivienda, sus ingresos mensuales no podrán ser inferiores al 40% del alquiler. Esto quiere decir, que al inquilino le debe quedar el 60% de su sueldo restante para vivir. 

En los casos de las parejas, es importante que ambos sean solventes, ya que en caso de separación donde uno se vaya de la vivienda, o en caso de fallecimiento, la otra persona deberá poder pagar la renta mensual. Además, puede ocurrir que durante el contrato de arrendamiento, uno de los dos quede sin trabajo, caso en el que también es importante la buena solvencia económica de cada uno de los inquilinos, ya que de esta manera se previene el impago de alquiler.

El seguro de alquiler, o alternativas, te ayudarán a realizar un estudio de solvencia exhaustivo. Tal es el caso de SEAG, empresa de servicios jurídicos, quienes cuentan con S-CAIM, un fichero de inquilinos morosos, y quienes realizan los estudios de solvencia patrimonial para todas sus garantías emitidas de alquiler seguro, además de consultar en los ficheros nacionales de morosidad. 

Alquiler seguro: ¿Se puede modificar un contrato de alquiler?

El contrato de alquiler es la base fundamental de todo arrendamiento. Es el documento que pauta todos aquellos acuerdos entre las partes, propietario e inquilino, y por eso es importante estar claro sobre el mismo. La gran pregunta es: ¿Se pueden realizar modificaciones una vez firmado? La respuesta es sí. En este artículo te explicamos qué debes hacer si quieres realizar cambios y tener un alquiler seguro.

Generalmente, las causas más comunes para modificar un contrato vigente son los cambios de datos bancarios, cambio de datos personales del inquilino o propietario, el importe del pago mensual, inclusión o exclusión de inquilinos, nuevas obligaciones de ambas partes, los gastos que corren por parte y parte, y los procedimientos en caso de impago de alquiler. 

Sea cual sea el caso, en este tipo de documento deberás agregar un anexo adjunto al original, el cual se debe redactar desde cero y deberá ser firmado por ambas partes, ya que tanto el propietario como el inquilino deberán estar de acuerdo con los cambios realizados. Puede pasar que el inquilino no acepte los cambios del propietario, por lo que este tendría que esperar a que finalice el contrato actual para poder realizar nuevas modificaciones.

En el caso de que el inquilino o el propietario sea sustituido por otra persona, se debe realizar una subrogación del contrato. En esta, se realiza el cambio del nombre del inquilino o propietario a través de un documento que declara que hay una nueva persona que alquila el inmueble. Generalmente, se realiza en casos de separación de pareja o de fallecimiento del inquilino o el propietario, o cuando se vende la vivienda. 

Ya con estos puntos claros, podrás saber si en tu caso podrás modificar o no el contrato de alquiler de tu inquilino.

Más allá del contrato de alquiler, desde SEAG queremos recordarte lo importante que es rentar tu vivienda de manera segura. ¿La razón? Porque en caso de impago de alquiler, tendrás garantizado tu alquiler seguro
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¿Es legal subarrendar mi inmueble? ¿Es un alquiler seguro?

El subarrendamiento es una práctica muy común en los alquileres. Se trata de cuando un inquilino arrienda una parte del piso a otra persona, es decir, una o varias de las habitaciones; o el piso completo. Pero, ¿es un alquiler seguro subarrendar un inmueble?

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), subarrendar una vivienda es legal solo si el propietario lo expresa por escrito, es decir, que esté reflejado en el contrato de alquiler, y bajo ciertos requisitos.

Lo primero es saber que el subarriendo se permite en el caso de ser de forma parcial, es decir, por habitaciones, y no en toda la vivienda. Además, el precio nunca debe ser superior al del inmueble en sí, y una vez acabado el contrato inicial con el propietario, tanto el arrendatario como el subarrendatario deben irse.

En el caso de que haya un subarrendamiento ilegal, el propietario podrá rescindir el contrato de alquiler ante el juzgado, y tanto el inquilino como el subalquilado deben marcharse de la vivienda.

Cabe destacar, el subarriendo es algo que beneficia más al inquilino que al propietario en sí, ya que ayudará a pagar el alquiler en su totalidad. Asimismo, el inquilino será responsable de cualquier daño realizado por el subarrendatario.

Se le recomienda al propietario que, en caso de incluirlo en el contrato, consulte a un profesional que lo ayude a redactar correctamente las cláusulas. El seguro de alquiler o empresas similares que garantizan el alquiler seguro, como SEAG, no ofrecen sus servicios ante un impago de alquiler, daños por actos vandálicos o cualquier proceso legal, en los casos en los que el propietario permita a su inquilino el subarriendo.

¿Cómo gestionar el alquiler seguro de mi piso?

Ahora que has tomado la decisión de alquilar tu vivienda, debes saber que no basta con solo publicar el piso en portales inmobiliarios, ya que hay una serie de procedimientos legales que deberás hacer primero para gestionar el alquiler seguro. Para esto, puedes apoyarte en una agencia inmobiliaria que te ayude en todo el proceso.

En este artículo, te explicaremos qué documentos deberás tener vigentes, y que son importantes para alquilar tu vivienda.

El primer documento es la cédula de habitabilidad, ya que es la que certifica que el inmueble está en las condiciones ideales para ser habitada. Esta podrás pedirlo en el departamento de urbanismo de tu comunidad autónoma, y suele tener una vigencia de 15 años.

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para poder arrendar una vivienda. Es un documento que determina el volumen de CO2 (dióxido de carbono) que el inmueble le genera a la atmósfera y, de acuerdo con el nivel, se clasificará entre “A” y “G”, siendo la “A” la de mejor eficiencia energética. Asimismo, tiene una validez de diez años.

Una vez tengas estos requisitos, ya podrás empezar con la búsqueda del inquilino, además de pensar en el contrato del alquiler.

Según la LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos, en el contrato deben aparecer los derechos y obligaciones que ambas partes, propietario e inquilino, deberán cumplir. Por eso, es muy importante detallar tanto lo básico, como el tiempo, el precio y la fianza; así como las cláusulas, obligaciones y otras garantías aplicables.

Con lo mencionado anteriormente, la fianza es otro punto que debes tener muy claro. Legalmente, se pueden exigir hasta tres mensualidades, aunque lo más habitual es pedir un solo mes de fianza, y es obligatorio depositarlo en el organismo encargado en cada comunidad autónoma. Una vez finalizado el contrato, el propietario podrá pedir su devolución a través de transferencia bancaria, y puede tardar de 30 a 90 días.

Cuando ya se tenga la fianza, esta debe ser devuelta al inquilino en su totalidad o parte de esta, dependiendo de si se debe cubrir cualquier desperfecto causado por el inquilino. Asimismo, según la LAU, el propietario deberá devolver dicha fianza en un periodo máximo de 30 días, aunque se puede prorrogar automáticamente si después de ese plazo, la comunidad autónoma aún no lo haya devuelto.

En conclusión, estos requisitos son obligatorios legalmente, por eso, en SEAG te recomendamos contratar una agencia inmobiliaria, además de garantizar el pago de tu alquiler seguro en caso de impago de alquiler.