Alquiler seguro: ¿Existe penalización por tener viviendas vacías?

Tomando en cuenta lo explicado en nuestro anterior artículo “¿Cómo sé si soy o no un gran tenedor de viviendas?”, uno de los puntos que más se deben tomar en cuenta es si existe alguna penalización por tener viviendas vacías según la nueva Ley de Vivienda. Te lo explicamos para un alquiler seguro.

La nueva ley permite a los Ayuntamientos aplicar un recargo en el IBI, que dependerá de las circunstancias concretas de cada propietario. Este recargo se aplicará de la siguiente manera:

  • Recargo de hasta el 50% del IBI para viviendas que se mantengan dos años desocupadas permanentemente sin causa justificada, y si los propietarios son titulares de cuatro o más viviend as.
  • Recargo de hasta el 100% del IBI para viviendas que permanezcan desocupadas más de tres años.
  • Otro recargo adicional a los anteriores de otro 50% del IBI si el propietario posee dos o más viviendas en el mismo municipio.

Se puede impedir la aplicación de los recargos, según lo establecido por el Ayuntamiento donde radique la finca, de acuerdo al caso concreto. Por ejemplo, los siguientes supuestos de desocupación del inmueble por las siguientes causas:

  • Por traslado temporal por razones laborales o de estudios.
  • Por cambio de domicilio por situación de dependencia, salud o emergencia social. 
  • Por ser segunda residencia (máximo 4 años desocupada).
  • Por estar necesitadas de rehabilitación u obras.

Si no tienes ninguno de estos casos, te recomendamos alquilar tu vivienda. Además de la rentabilidad, podrás contar con la Garantía indefinida de alquiler seguro de SEAG, que te paga mes a mes en caso de impago de alquiler o actos vandálicos. Conoce más dando clic en este enlace.

Alquiler garantizado: Señales para detectar un posible inquilino moroso

Para un alquiler garantizado, la selección del inquilino es esencial. Hacer un estudio de solvencia exhaustivo, podrá ayudarte a prevenir un impago de alquiler, aunque esto no es algo 100% inevitable.

En los estudios de solvencia, no basta con que el inquilino tenga una excelente nómina y contrato de trabajo, ya que eso no quiere decir que no tenga deudas. Para esto, puedes consultar en una base de datos de inquilinos morosos, aunque debes tomar en cuenta que no todos figuran en estas listas. 

Por eso, en este artículo queremos enseñarte a cómo identificar las red flags (banderas rojas) o señales para detectar si tu inquilino pudiera entrar en morosidad. 

Si el inquilino no tiene referencia de anteriores alquileres, podría ser porque las cosas hayan terminado mal con su antiguo casero, aunque podrían haber otros motivos, como un impago de alquiler. 

Una señal por la que se identifica muy rápido es el pago por adelantado de varias mensualidades. Muchos inquilinos alquilan un piso y pagan una gran parte de la mensualidad por adelantado para “demostrar solvencia”, y esto podría significar que dejarán de pagar en cualquier momento. Por eso, lo más conveniente es seguir con las condiciones contractuales legales: un mes de fianza (máximo tres), mes en curso, y el mes de la agencia, en caso de que corresponda. 

Que el inquilino no facilite la documentación requerida para el alquiler es otro indicio importante, ya que significa que podría esconder algo. A través de la documentación es que se podrá conocer mejor su perfil: ingresos, contrato de trabajo y hoja de vida laboral, además que te ayudará a seleccionar mejor el perfil del inquilino. Si este no muestra dicha documentación, o le faltan documentos, es mejor valorar otros candidatos.

Para algunos inquilinos poder alquilar sin agencia significa un ahorro en las comisiones, también hay otros que así lo prefieren para no tener que cumplir con ciertas condiciones. Te recomendamos contratar una inmobiliaria para que te asesore y vele por tus intereses, sobre todo, al momento de hacer el contrato y dejar todo por escrito.

En este enlace: oficinas, podrás acceder al listado de agencias inmobiliarias de tu zona que colaboran con SEAG, para un alquiler garantizado.

Aunque algunos inquilinos prefieren pagar en efectivo, trata de que las mensualidades pagadas sean a través de transferencia bancaria.

En SEAG, nos apoyamos de S-CAIM, un fichero de inquilinos morosos, y la empresa dedicada a realizar los estudios de solvencia patrimonial para todas nuestras garantías de alquiler seguro ante el impago de alquiler.

¿Qué derechos tengo como arrendador?

Así como hay obligaciones que un arrendador / propietario debe cumplir, también tiene derechos de los que puede gozar alquilando su vivienda.

Conocer estos derechos es algo fundamental para poder alquilar tranquilo, y tener de una manera más clara lo que corresponde como arrendador / propietario antes, durante y después del alquiler. 

El primer derecho que tiene un arrendador será a recibir puntualmente el pago de la renta del alquiler acordada con su inquilino. Con esto, se debe tomar en cuenta que debe recibir una fianza como garantía de que la vivienda será devuelta en las mismas condiciones en las que se le fue entregada al inquilino. Así viene legalmente establecido en el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbano (LAU).

Te recomendamos leer nuestro artículo “¿Qué puede y qué no puede descontar un casero de la fianza?”.

Otro de los derechos del propietario es que puede exigir al inquilino reparar los daños que haya causado en la vivienda, sobre todo, por el mal uso del inmueble, o por un uso inadecuado.

Como propietario, también tienes el derecho al incremento de la renta del alquiler, según se haya establecido en el contrato. La cláusula permite incrementar (actualizar) la renta cada año por lo general. Sin embargo, debemos tener en cuenta que si en el contrato de arrendamiento no se establece nada al respecto, el propietario/arrendador deberá cobrar siempre la misma renta hasta que finalice dicho contrato. 

Lee nuestro artículo “Actualización de la renta por IPC”.

Otro derecho es el de suspender el sistema de prórrogas del contrato de alquiler al primer año de duración del contrato. Para esto, te recomendamos leer nuestro artículo “No voy a renovar el contrato de alquiler, ¿con cuánto tiempo debo avisar a mi inquilino?”, donde explicamos los tiempos de preaviso para porner en conocimiento del inquilino la no renovación del contrato.

Como propietario, debes tener en cuenta que, para rescindir de un contrato de alquiler, has de demostrar que tienes la necesidad de disponer de la vivienda, ya sea para destinarla a uso propio o para el uso de familiares, y que tal necesidad debe haberse contemplado en el contrato de arrendamiento en su clausulado.

Para finalizar, el propietario tiene el derecho a solicitar a la autoridad judicial, resolución judicial del contrato de alquiler en caso de impago por parte del inquilino. Para esto, te recomendamos contratar un seguro de alquiler, o una Garantía de alquiler como la de SEAG, que paga tu alquiler mes a mes de manera indefinida, con los gastos jurídicos cubiertos, los daños por actos de vandalismo sin franquicia, y defensa jurídica contra la okupación los tres meses siguientes a la recuperación de la vivienda.

Conoce sobre SEAG en este enlace. 

Alquiler garantizado: La importancia de tener actualizada la deuda arrendaticia

En un alquiler garantizado, a la hora de comunicar un impago de alquiler, debemos tener clara cuál es la deuda correcta contraída por la parte arrendataria.

Es necesario, para poder proceder a la reclamación, que se facilite a la empresa Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), toda la información acerca de los pagos recibidos en su cuenta bancaria, concretando siempre el concepto del ingreso indicado por la parte arrendataria.

Esto anterior es muy importante, ya que, no podemos atribuir cualquier pago efectuado por dicha parte a una deuda anterior si en el pago no queda especificado.

SEAG, garantiza al propietario el pago de las rentas mensuales del alquiler. Por lo tanto, la importancia de tener bien actualizada la deuda es fundamental al efecto de reclamar exactamente el importe impagado por el inquilino, ya que, a la hora de demandarlo judicialmente, en caso de error en la cuantificación de la deuda, la demanda puede ser desestimada por el juzgado.

Si la demanda se desestima por reclamar cantidades erróneas o improcedentes, la sentencia podría contener un pronunciamiento de condena al propietario al pago de las costas judiciales. Por eso, se hace mucho énfasis en tener correctamente cuantificada la deuda arrendaticia.

SEAG es la empresa que garantiza el alquiler seguro, cubriendo la totalidad de las rentas arrendaticias hasta la recuperación de la vivienda, ya sea por impago completo de las rentas, o por impago parcial; en muchas ocasiones, el arrendatario no abona la totalidad de la renta si no solo una pequeña parte.

SEAG tiene muchas más ventajas que un seguro de alquiler, sobre todo, cuando de impago se trata. Conoce nuestras prestaciones.

¿Qué es un lanzamiento? ¿Cuánto tarda un desahucio?

El lanzamiento consiste en la acción de desalojo judicial de un inmueble de los ocupantes (ya sean arrendatarios con el contrato resuelto u okupas ilegales) debido al impago de alquiler u otra causa derivada del incumplimiento contractual. Es la última fase del proceso judicial en la recuperación del inmueble por parte de los propietarios.

¿Cuándo voy a recuperar mi inmueble? Esta, entre otras, suele ser la pregunta que más preocupa a los propietarios cuando acuden a un procedimiento judicial para la recuperación de su inmueble arrendado. Aproximadamente, el proceso de desahucio puede tardar entre 3 y 6 meses, pero en otras situaciones, el mismo puede verse afectado por varios factores y demorarse más de lo esperado.

En SEAG, por el importe de la Garantía de alquiler, le llevamos la completa defensa jurídica en el procedimiento judicial de desahucio. Una vez son asignados los profesionales para su defensa e interpuesta la correspondiente demanda, el Juzgado será el encargado de emplazar (notificar la correspondiente demanda) al demandado en la dirección del inmueble a desalojar.

En esa notificación, será el propio Juzgado el que fije la fecha de juicio y de lanzamiento, notificando la demanda al demandado.

Una vez notificada la demanda, el arrendatario puede oponerse a la demanda, en cuyo caso se celebrará el correspondiente juicio con su pertinente sentencia.

El proceso hasta recuperar la vivienda puede demorarse dependiendo del partido judicial en el que radique el inmueble, las posibles circunstancias socioeconómicas de los arrendatarios u ocupantes (por ejemplo: arrendatarios vulnerables o con hijos menores). Estos pueden ser algunos de los factores por los cuales se dilate más de lo habitual todo este proceso.

Una vez llegada la fecha prevista para el lanzamiento, se personan en el mismo inmueble, la Comisión Judicial (los funcionarios judiciales competentes designados para realizar dicho acto), el procurador/a asignado para su defensa y en algunos casos, también la dirección letrada y el cerrajero. Usted no debe preocuparse de nada, ya que, en SEAG nos hacemos cargo del coste del mismo.

Por todos los gastos que le conllevaría el costoso proceso de desahucio, tener contratado el alquiler garantizado de SEAG es lo más recomendable, ya que, resulta más económico gracias a que por el importe de la garantía que contrata, llevamos toda la defensa jurídica, mientras se le cubre mensualmente todas las rentas impagadas hasta la recuperación del inmueble.

Sea cual sea el motivo de demora, SEAG le garantiza las rentas impagadas por los inquilinos hasta la total recuperación de la vivienda o local garantizado, incluyendo los gastos de Abogados y Procuradores, cerrajero, etc…Conozca nuestras prestaciones completas aquí.

Alquiler con opción a compra: ¿Qué debes saber para tener un alquiler garantizado?

Son muchos los propietarios que han considerado el alquiler con opción a compra, y es que se trata de un tipo de contrato híbrido que, para poder tener un alquiler garantizado, deberás conocer muy bien cómo funciona y sus ventajas.

Cuando un piso se alquila con opción a compra, en el contrato debe quedar garantizado que, pasado el tiempo pactado previamente por ambas partes, el inquilino puede adquirir la vivienda por el precio estipulado. Este precio, debe también quedar establecido en este tipo de contrato. 

Además, del precio total de vivienda, se deberá descontar todo o parte de lo que se haya pagado durante el período de alquiler. 

Para este tipo de contrato de alquiler, se tendrá que revisar muy bien las condiciones tanto del alquiler como el de la compraventa, tomando en cuenta:

  • El precio de la futura compra.
  • El plazo acordado en el que se podrá comprar el inmueble. 
  • Una prima, que es la cantidad de dinero que se le paga al propietario en concepto de la concesión de la opción a compra. 

Otro punto importante es que, una vez finalice el período de alquiler, el inquilino no estará obligado a comprar la vivienda. Tanto este como el propietario podrán escoger si ejecutan la compra o no. Sin embargo, esto tiene ciertas penalizaciones.

Por una parte, si el inquilino renuncia a la opción de compra de la propiedad, luego de haber firmado el contrato, perderá automáticamente todas las cuotas de las rentas pagadas y la prima, es decir, el dinero entregado al inicio, tal como si se hubiesen firmado unas arras en un contrato de compraventa.

Si el propietario es quien renuncia a la venta, o no renueva este tipo de contrato, podrá hacerlo siempre y cuando lo necesite para uso propio o de sus familiares, y debe avisar dos meses antes al arrendatario / inquilino. De ser así, deberá ocupar la vivienda en los siguientes tres meses a la extinción del contrato. 

En el caso de que no se cumplan estas condiciones, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario / inquilino.

Las ventajas del alquiler con opción a compra para los propietarios es que es una buena opción para encontrar comprador más rápido, sobre todo, en las grandes ciudades donde los precios son más altos. Con esto, el período del alquiler resultará rentable para el mismo arrendador, ya que recibirá un dinero extra mensual, que resultará en la venta definitiva. 

Además, el propietario disfrutará de las ventajas fiscales, como poder deducir el gasto del mantenimiento de la vivienda, los suministros, seguros de hogar y gastos de la comunidad, y difiriendo el pago de impuestos y gastos del proceso de la compraventa. 

Cabe destacar que, en caso de impago de alquiler, el inquilino perderá todo el derecho de comprar la vivienda. Para esto te recomendamos contratar un seguro de alquiler o alternativa, como el alquiler garantizado de SEAG, que cubrirá la renta de tu alquiler mensual. 

¿Cómo prevenir el impago para un alquiler garantizado?

Como te contamos en este artículo «¿Cuáles son los riesgos de poner mi piso en alquiler?”, uno de los mayores riesgos a los que te enfrentas como propietario de una vivienda en arriendo es el impago de alquiler. Se trata de una situación que no es inevitable al 100%, aunque sí que puedes buscar la manera de tener un alquiler garantizado, reduciendo las posibilidades de que ocurra o, en caso de darse, eliminar los efectos sobre ti.

Con tal de prevenir este impago de alquiler y tener un alquiler garantizado, es crucial la etapa de buscar inquilino. Lo primero es dirigir el anuncio hacia el tipo de persona que estamos buscando, habiendo perfilado antes qué significa eso exactamente. Edad, profesión, lugar usual de residencia, duración del contrato laboral… Se trata de prestar atención a cada detalle. Una vez hecho esto, deberemos comprobar que aquellos candidatos que han pasado el filtro tengan solvencia económica y no tengan antecedentes de morosidad. 

Para hacer esto, llevaremos a cabo un scoring económico (estudio de solvencia). Todo gira alrededor de la historia laboral del posible inquilino: antigüedad laboral y tasa de esfuerzo. También es recomendable que el inquilino pudiera presentar alguna referencia o carta de recomendación de sus anteriores caseros. El objetivo de esto no es solo asegurar que el inquilino cumpla con todos los pagos, sino también evitar sorpresas en cuanto al mantenimiento del buen estado del inmueble. 

Sin embargo, cabe la posibilidad de que incluso después de haber hecho esta evaluación, el inquilino deje de pagar el alquiler por la razón que sea. Una forma de prevenir esto es pedirle un avalista.

Existe asimismo otra opción, cercana a este último pero mucho mejor por todas las opciones que ofrece, que es contratar un seguro de alquiler u otras alternativas de alquiler garantizado, como es el caso de SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado), que además de garantizar un alquiler seguro al propietario; en caso de impago, se encarga de investigar para prevenir que eso ocurra, y asume los gastos judiciales, así como con los actos de vandalismo. Por todo esto, contratar una Garantía de Alquiler es la más recomendable, puesto que soluciona todas las problemáticas para prevenir el impago del alquiler, y además funciona como colchón para el propietario en caso de que este se produzca.

Alquiler garantizado: ¿Cuáles son los riesgos de poner mi piso en alquiler?

Alquilar una vivienda puede suponer, a veces, algunos riesgos. Es importante tenerlos en cuenta para intentar prevenirlos en la medida de lo posible, y así poder tener un alquiler garantizado.

El alquiler seguro de una vivienda puede ser peliagudo justamente porque puedes encontrarte con problemas en todas sus fases, ya desde el primer día. Un miedo que tienen muchos propietarios, por ejemplo, es el de redactar mal el contrato, al basarse en un modelo erróneo o desactualizado. Hacer esto, podría significar que firmemos sin saberlo varias cláusulas que nos perjudiquen como propietarios, lo que daría pie a abusos por parte de los inquilinos o situaciones tensas en las que nos encontremos sin salida legal posible. Es por eso muy recomendable redactar nosotros mismos el contrato, y de ser posible, contar con la ayuda de un asesor o la intermediación de un agente inmobiliario.

Por otro lado, existen procedimientos obligatorios que debemos seguir cuando arrendamos un inmueble y tener así un alquiler garantizado, tal como depositar la fianza en el órgano correcto, pagar los impuestos pertinentes e incluir las rentas en la declaración del IRPF. Hacer estos procesos de forma errónea puede implicar importantes sanciones, por lo que es necesario informarse bien de estas cuestiones.  

Además, hay otros puntos que pueden surgir una vez pasado el tiempo, cuando ya pasen algunos meses o incluso años que tenemos alquilado el inmueble a una misma persona. Aquí entrarían todas las problemáticas derivadas del estado de la vivienda. Por ejemplo, que se produzca algún tipo de deterioro o incidencia como una avería o humedades y no esté claro quién debe cumplir con el gasto, algo que sí sería fácil de evitar si lo estipuláramos en el contrato, donde debería quedar constancia de que, mientras las incidencias como las comentadas sí que corren a cargo del propietario, es el inquilino quien debería pagar las reparaciones surgidas de sus negligencias o daños intencionados. 

Esto último, de hecho, va en estrecha conexión con un problema de cuya existencia seguramente no seríamos conscientes hasta que el inquilino abandone el inmueble, esto es, que lo deje en mal estado. Por este motivo, es importante la selección de inquilinos exhaustiva, para evitar que este trate la vivienda sin cuidado. 

Finalmente, el máximo miedo de todos los propietarios es el impago de alquiler, es decir, que el inquilino se retrase en el pago o que deje de pagarlo del todo. Una situación como esta es sin duda la que más quebraderos de cabeza tiene para un propietario, debido a todas las gestiones judiciales que se deben llevar a cabo para solventarlo. Y es que para arreglar esto no bastaría, claro, con que el inquilino abandone la vivienda. ¿Y todo el dinero perdido en el alquiler? ¿Y el que perderemos mientras estamos en los juzgados? 

No hay forma efectiva de prevenir esto último, ni tan solo con un aval. Sin embargo, existen formas de reducir mucho sus efectos, o incluso eliminarlos. Aquí tus mejores aliados será tener un seguro de alquiler o una alternativa para un alquiler garantizado, como es el caso de SEAG. Así, aunque los riesgos de alquilar no son pocos, contando con buenos profesionales que te asesoren en caso de duda o dificultad, podrás tener un alquiler seguro para tu inmueble. 

¿Cuánto cuesta el seguro de alquiler en 2021?

El coste de contratar un seguro de alquiler suele encontrarse, de media, alrededor del 4% del total de la renta de un año de alquiler.

Ejemplo:

Alquiler de 600 € (7.200 € / año)

Desde 4% = desde 288 € al año

El encargado de hacer frente a este pago puede ser tanto el propietario como el inquilino, y es una de las cosas que ambas partes deben acordar cuando se firma el contrato de alquiler. Sin embargo, lo más aconsejable es que sea el arrendador (propietario) el que se encargue del pago del seguro, ya que será él el beneficiado.

Para poder contratar un seguro de alquiler la empresa necesita unas garantías, especialmente en relación con el arrendatario (inquilino), ya que el seguro cubrirá las rentas en caso de que éste no las pague. Por ello el seguro hará un estudio de solvencia del futuro inquilino, que no solo es interés de la empresa sino también del propietario.

¿Qué se incluye en ese 4%?

En este precio, el seguro de alquiler garantiza solo hasta los 12 meses de impago de alquiler. También pueden incluirse aquí los gastos derivados del juicio por desahucio pero solo hasta los 3.000€; así como la compensación por actos de vandalismo desde los 300€ hasta los 3.000€.

Luego, adicionalmente, fuera de ese 4%, el seguro de alquiler da la posibilidad de contratar algunas prestaciones más, como el impago de suministros y una ampliación del pago de los actos vandálicos, pero solo hasta los 150€ y los 1.500€ respectivamente.

En cambio, en SEAG, la alternativa al seguro de alquiler, el precio de la garantía es a partir del 3% de tu renta anual.

SEAG garantiza de manera *indefinida las mensualidades hasta la recuperación del inmueble y todos los gastos del proceso judicial para un alquiler seguro. La compensación de los actos vandálicos desde 0€, una compensación que puede ser ampliada hasta los 15.000€ si se contratas como prestación adicional; lo mismo que los impagos de suministros, que en el caso de SEAG serán cubiertos en su totalidad.

Calcula el precio de tu alquiler garantizado con SEAG a partir del 3% haciendo clic aquí.

*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG S.A no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones”.

¿Sirve el seguro de hogar para un alquiler garantizado? ¿Es igual a un seguro de alquiler?

Existen algunos seguros de hogar que permiten incluir en su contrato una cobertura en caso de impago de alquiler, es decir, con el fin de que el propietario tenga un alquiler garantizado. En estos casos, la póliza incluye una cláusula que cubriría las mensualidades de impago por parte del inquilino al propietario hasta un máximo de doce meses.

Para tener un alquiler garantizado a través de un seguro de hogar, cuando ocurre el impago, el propietario debe comunicarlo lo antes posibles. Sin embargo, si el inquilino abona el alquiler acumulado, el asegurado deberá devolver el dinero percibido.

Además de cubrir el impago, el propietario debe tener en cuenta otras condiciones del contrato. Es muy recomendable tener otras cláusulas como la defensa jurídica o bien que cubran los desperfectos que el inquilino genere en el inmueble, coberturas que un seguro de alquiler ya incluye.

En el alquiler garantizado de SEAG, se sufragan todos los costes de la Defensa Jurídica y compensamos las mensualidades que el propietario no ha cobrado hasta que recupere la vivienda, una gran diferencia con un seguro de alquiler.

Puede encontrar su oficina más cercana de nuestro alquiler garantizado haciendo clic aquí.

*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG S.A no es una compañía aseguradora sino una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.