Es importante recordar que, desde 2015, España ha vuelto a ser un país receptor neto de inmigración extranjera, por lo que suelen formar parte del grupo de personas que viven en régimen de alquiler seguro.

Según datos del INE en su Encuesta Continua de Hogares (ECH), de los 322.600 nuevos hogares que se han formado en los últimos cinco años, una gran parte tienen miembros de nacionalidad extranjera (un 76% del total), ya sea de forma exclusiva o en hogares mixtos. En 2018 y 2019, los hogares compuestos únicamente por personas de nacionalidad española han descendido, lo que muestra la importancia de la inmigración para mantener el dinamismo poblacional en España.

La composición por nacionalidad de los hogares es de especial relevancia para el mercado inmobiliario, y especialmente en el del alquiler, ya que la elección del arrendamiento como modo habitacional es mucho más elevada entre los extranjeros: un 65,6% alquilan su vivienda principal frente a un 12,5% de los hogares formados exclusivamente por españoles.

Las compraventas de extranjeros, que representaron un 12,5% del total en 2019, se verán especialmente perjudicadas, por lo que, a pesar de las menores entradas de inmigración, se espera que la demanda de vivienda en alquiler siga al alza, dado que la mayor incertidumbre de las perspectivas laborales puede afectar a la decisión de comprar.

Datos extraídos de INESE 

Ya sea un inquilino español o extranjero, garantizar el alquiler seguro de tu vivienda es vital para tu tranquilidad en caso de impago de alquiler. SEAG es la alternativa a un seguro de alquiler.

El seguro de alquiler de locales y oficinas se ha ido adaptando muchísimo a las necesidades del mercado y hoy se ha convertido en la garantía de arrendamiento que más ventajas posee, tanto para propietarios como para inquilinos, de ahí que el producto tenga una de las mayores previsiones de crecimiento.

La principal razón por la que este tipo de seguro está en auge, tiene que ver con el hecho de que facilitan enormemente el alquiler a los arrendatarios, en su mayoría autónomos. Este es especialmente interesante para locales y oficinas de hasta 3.000 metros, la mayor parte de los que actualmente se encuentran en España. Tienen además un precio muy ajustado en torno al 4% de la renta anual, por no hablar de que garantiza el cobro de la renta en un sector que se caracteriza precisamente por un nivel elevado de morosidad.

Hay que indicar, por otra parte, que entre las garantías ofrecidas también se incluyen servicios anexos, como la cobertura por actos vandálicos hasta 3.000 €, la reclamación a otras compañías aseguradoras, contratos de reparación y mantenimiento, defensa del contrato de alquiler, penal del arrendador y reclamación de daños y perjuicios.

Al igual que en el seguro de alquiler, para la contratación del seguro se requiere la realización de un estudio de viabilidad del arrendatario para un alquiler seguro.

Según FOTOCASA, es muy conveniente estudiar bien las diferentes modalidades de contrato de alquiler para locales y oficinas, y en función de esto, contratar un seguro acorde. A la hora de negociar la renta, se debe tener presente que existen varias opciones, renta fija, que siempre tendrá el mismo valor; variable, que se irá calculando en función de los beneficios que obtenga el inquilino; y escalonada, de modo que irá subiendo con el tiempo. Todo dependerá del negocio que se instale en el local.

Aclarar el tipo de obras que se van a realizar. Esto en el caso de que sean precisas para adaptar el tipo de negocio. Tendrán que incluir fotos, planos y puntualizar si el período en obras también conlleva pago de renta o no. Lo más habitual es acogerse a un período de carencia durante el tiempo que estas duren y comenzar a pagar una vez finalizadas.

Desde junio de 2013 es obligatorio por imperativo legal que los locales comerciales tengan su certificado energético. Los gastos de consumo en aquellos locales con una certificación C o más baja se pueden disparar por encima de lo previsto. Por este motivo, es fundamental que los nuevos inquilinos estudien las últimas facturas de los locales que tienen previsto alquilar para evitar desajustes en sus previsiones de gasto.

Datos extraídos de INESE 

¿Es obligatorio? La respuesta es no, pero si es recomendable para un alquiler seguro en caso de impago de alquiler. Cabe destacar que existen otras empresas que mejoran las prestaciones de las aseguradores, alternativas al seguro de alquiler, como lo es el alquiler garantizado de SEAG.

El último año ha sido  un  año  muy  relevante  para  el  sector  del  alquiler seguro  debido  a  la  aprobación  del  polémico Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Como puntos fuertes de dicha normativa ha quedado fijada la duración de los contratos de arrendamiento y prórrogas de los mismos: de 3 a 5 años la prórroga obligatoria, y de 1 a 3 años la tácita para personas físicas; así como de 7 años la obligatoria y de 3 la tácita en el caso de personas jurídicas. En cuanto al precio, se han limitado las subidas anuales de la renta al incremento del IPC y se crea el índice de precios de referencia.

De gran interés para el sector de los seguros de protección del arrendamiento es el establecimiento de límites de las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, no incluida la mensualidad en curso, por lo que el límite máximo es de 3 meses de rentas (1 mes de fianza y 2 meses de depósito).

Con anterioridad a esta ley, no existía ningún límite, así que esta regulación “convierte al seguro de alquiler en la mejor garantía de protección para los arrendadores”, indica Mercedes Robles.

En el mismo sentido, Nicolas Díaz, CEO de TEMPORE PROPERTIES apunta: “El seguro se ha convertido en un bálsamo en la situación actual y, además, las aseguradoras han reaccionado facilitando la máxima colaboración y flexibilidad para poder mantener las coberturas”.

Según las conclusiones del Encuentro Profesional OESA >>100 DÍAS, de julio de 2019, el parque de vivienda residencial en alquiler de España se encuentra muy atomizado, fragmentado en un 96% de pequeños propietarios y un 4% en manos de grandes tenedores.

Resulta fundamental incentivar a ese 96% de particulares arrendadores de sus viviendas para que sigan haciéndolo, e incluso se incremente la oferta de vivienda en alquiler.

Desde Asprima consideran muy relevante evitar la vulneración del derecho a la propiedad privada. “Para que un mercado de alquiler sea sostenible, es necesario guardar un equilibrio entre la salvaguarda de los derechos de los propietarios de las viviendas y los derechos del inquilino”.

No obstante, no debemos olvidar el papel de los grandes tenedores, “socimis” y “servicers”, ya que, ante la creciente demanda, es necesario canalizar la financiación a la promoción del parque de vivienda en alquiler, tanto de vivienda pública como de iniciativa privada.

Javier Íscar, Presidente de OESA, apunta que hay que atraer a los fondos de inversión para que hagan viable la producción de vivienda en alquiler y, a su vez, incrementen la profesionalización de la gestión del alquiler.

En el citado encuentro de OESA, los principales actores del sector inmobiliario instaron a buscar soluciones, recordando que España va a necesitar 90.000 viviendas de alquiler adicionales cada año. En este sentido, muchas voces expertas se alzaron en contra de la extensión de la duración de los contratos.

En un artículo publicado por IDEALISTA como reacción a la entrada en vigor del RDL, se decía que dicha legislación protegía más al inquilino que al propietario.

Gerard Duelo, presidente del COAPI de Barcelona, asegura que “podría favorecer la deflación de los precios del alquiler en grandes ciudades españolas como Barcelona, Madrid, Bilbao, San Sebastián, Valencia o Málaga”. Pero alerta de que puede provocar el efecto contrario: “muchos propietarios pueden optar por no arrendar su vivienda, reduciendo así la oferta y produciendo un incremento de las rentas. El Gobierno debe poner en marcha más políticas de incentivación fiscal para los propietarios de viviendas y, sobre todo, ayudar a los Ayuntamientos a regular de manera efectiva las viviendas de uso turístico (VUT) como forma de incrementar la oferta disponible para alquileres de larga duración”, añade.

En su opinión, incrementar el parque de viviendas de uso social debe seguir siendo una de las líneas de actuación política en lo que a alquileres respecta. “El derecho a una vivienda digna ha de ser preservado a partir de políticas sociales, no en detrimento de los propietarios particulares”, señala Duelo.

No obstante, Fernando Encinar, de IDEALISTA, considera que no va a beneficiar a todos los inquilinos.

En su opinión, “muchos inquilinos lo tendrán más difícil a la hora de encontrar una casa en alquiler: menores de 30 años y mayores de 65, familias en riesgo de exclusión social, trabajadores con contratos temporales, familias monoparentales, autónomos, mileuristas… Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil del inquilino y, con la regulación aprobada por el Gobierno y Podemos, hay miles de inquilinos a los que les costará encontrar una casa en alquiler”.

Informe Inese

La irrupción a nivel mundial de la pandemia ha cambiado por completo las reglas del juego. Se habla de una fuerte caída de la actividad del alquiler seguro a nivel mundial en 2020 (en torno al 4%), un retroceso muy superior al de 2009, debido a los efectos que están teniendo sobre el conjunto de la economía las medidas de distanciamiento social impuestas por la mayoría de los países para contrarrestar el avance del virus. Sin embargo, para 2021 se espera que el crecimiento se recupere. Los gobiernos están desplegando rápidamente una batería de medidas económicas de una amplitud y un calado extraordinarios con el objetivo de evitar efectos negativos persistentes.

El Gobierno ha reconocido que se trata de un mercado muy atomizado en el que la gran mayoría de las viviendas alquiladas están en manos de particulares, lo que supone que muchos de los ingresos recurrentes de miles de familias pueden provenir del arriendo de uno o varios inmuebles. Por ello, y en palabras de Ricardo Martí-Fluxa, Presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) para la revista Observatorio Inmobiliario Nº 103, “en una situación como la actual en la que muchas familias se están viendo afectadas por ERTEs, disminución de las jornadas de trabajo u otras situaciones que merman los ingresos domésticos, aplicar cambios regulatorios de la forma en la que se ha hecho en el mercado del alquiler puede colocar a muchos arrendadores en una situación de fragilidad, pese a las limitaciones y moratorias que se han introducido”.

Tampoco descarta la incidencia de las medidas en el caso de los grandes tenedores, por el efecto que pueden tener en la percepción de seguridad jurídica entre los inversores si su aplicación no se limita de forma estricta a la duración de la crisis sanitaria.

Por el momento, la incertidumbre sigue siendo muy elevada y, aunque todavía es muy difícil calcular con exactitud las consecuencias económicas que acabará teniendo esta crisis, muy probablemente serán de una intensidad inaudita, tanto para la economía mundial como para la española y, en particular, para el sector inmobiliario.

La economía española ha experimentado una fuerte recesión en el primer semestre del año 2020, con una caída del PIB del 10% debido, sobre todo, al frenazo de la actividad en los sectores directamente afectados por las medidas de confinamiento, como el comercio, la hostelería, el ocio y el transporte, entre otros, y que representan alrededor del 25% del PIB español. Sin embargo, también influirá el impacto que reciba la mayoría del resto de los sectores, entre los que se encuentra la construcción o los servicios inmobiliarios.

Con todo, se estima que, una vez superada la pandemia, las medidas tomadas por el gobierno puedan permitir una recuperación económica, con lo que el crecimiento del PIB para el conjunto de 2020 se podría acabar situando alrededor del -7,2%, y en 2021 podría acercarse al 7%.

Según el INFORME SECTORIAL Inmobiliario del Segundo Semestre 2020, elaborado por CaixaBank Research, la magnitud del impacto económico de la COVID-19 afectará de manera considerable al mercado laboral y, en consecuencia, a la demanda de vivienda.

La compraventa retrocedió un 39,2% interanual en abril, y para el conjunto del año 2020 se prevé una caída de entre un 30% y un 40%, aunque se espera una recuperación progresiva en 2021.

La incertidumbre sobre las perspectivas laborales futuras y la merma en la renta de los hogares pueden hacer que se pospongan decisiones de inversión de largo plazo. Asimismo, también afectará a la creación de nuevos hogares, dado el deterioro de la situación laboral de los jóvenes, más afectados por la pérdida de empleo, ya que muchos de ellos disponen de contratos de trabajo de carácter temporal.

Datos extraídos de INESE 

Recuerda que SEAG, como alternativa a un seguro de alquiler, garantiza el alquiler seguro de tu vivienda en caso de impago de alquiler.

A partir del informe publicado por TECNOCASA, podemos establecer una comparativa entre los perfiles medios de arrendatario y arrendador en un alquiler seguro.

En el perfil del arrendador se muestra un mayor porcentaje de pensionistas (27%), españoles (94%) y casados (64%). En cambio, no se presenta un perfil de edad mayoritario.

Por su parte, un arrendatario tipo sería una persona soltera, con un contrato laboral indefinido, de edad comprendida entre los 25 y 44 años, y mayoritariamente de nacionalidad española.

En cuanto al nivel de estudios, los datos son muy similares en ambos perfiles.

Se recomienda alquilar de forma segura, mediante un seguro de alquiler o empresas similares para hacer frente al impago de alquiler. 

PERCEPCIÓN DEL MERCADO DEL ALQUILER

Los precios de alquiler y venta de las viviendas son considerados un problema muy importante o bastante importante por el 51,4% y el 55,1% de los encuestados, respectivamente.

Más de un 80% de las personas encuestadas insta a las distintas Administraciones públicas a adoptar medidas de fomento del alquiler como forma de resolver el problema de la escasez de vivienda y de los altos precios. En este sentido, se valoran positivamente medidas como el aumento de la seguridad jurídica, la creación de un parque de vivienda pública en alquiler, la construcción o rehabilitación de viviendas con destino al alquiler, así como las ayudas y desgravaciones fiscales.

Los motivos para elegir un tipo de solución habitacional u otra son importantes. La opción del alquiler es, para el 42,3% de los encuestados, por no disponer de ingresos suficientes para acceder a una vivienda en propiedad, seguido de un 15% de personas que no quieren afrontar una hipoteca y otro 15% que prefiere disponer de mayor movilidad en la residencia.

Datos extraídos de INESE 

Tras el final de la crisis del 2008, el sector del alquiler seguro ha vuelto a experimentar una fuerte subida en España, fundamentalmente debido al desequilibrio entre la (poca) oferta y la (gran) demanda de viviendas. La población en España ha crecido mucho más rápido en los últimos 20 años que en el resto de las grandes economías europeas. Es por ello por lo que las políticas de alquiler deben estar orientadas a mejorar la oferta y no a imponer limitaciones sobre los alquileres.

Crece el alquiler y con ello la incertidumbre, aumentando la contratación del seguro de alquiler para hacer frente al posible impago de alquiler.

Según las fuentes consultadas, el precio del alquiler ha experimentado un notable incremento en los últimos años, especialmente en las comunidades autónomas de Madrid, Cataluña, Baleares, País Vasco y Canarias. Teniendo en cuenta los valores medios de la demanda, se han alcanzado precios medios comprendidos entre los 8,5 €/m2, y los 11,0 €/m2. Se habla también de un crecimiento del 5,2% de la renta media, alcanzando una renta media mensual de 8,1 €/m2, una cuantía media mensual de arrendamiento de 674 €, así como una superficie media de 95,8 m2.

A partir de los datos extraídos del Ministerio de Fomento, el  valor  tasado  de  la  vivienda  libre  ha  pasado  de  los 2.085,5 €/m2 en 2007 a los 1.618,8 €/m2 en 2018, una caída del 22,4%, a pesar de que se ha registrado un incremento anual en los últimos tres años de entre un 1,8 y un 3,9%.

El precio medio de oferta en régimen de venta habría pasado de 2.862 €/m2 en 2007 a 1.869 €/m2 en 2018, es decir, una caída del 34,7%, aunque se ha producido un incremento en el último año del 7,9%. En cuanto al precio medio de oferta en alquiler, ha pasado de una renta mensual de 9,65 €/m2 en 2007 a 8,30 €/m2 en 2018, lo que supone un descenso del 14% en este periodo. No obstante, se observa un incremento anual los últimos tres años, que se ha situado en el 1,8% en 2018.

Para establecer parámetros de evolución de los precios en el mercado inmobiliario, tanto en régimen de venta como de alquiler, se ha consultado el Índice General de Precios (IGP) de venta de vivienda libre, el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) para alquiler, ambos del INE, y el cálculo de oferta de alquiler que ha presentado el portal FOTOCASA.

Tomando como base 100 el año 2015, en los últimos años el índice de precio de venta ha experimentado subidas, situándose en el primer trimestre de 2020 en el 131,1% del valor inicial. El IPCA del alquiler se encontraría en el 104% y se dispararía hasta un 154,6% en el índice de precios de oferta de alquiler de FOTOCASA.

Datos extraídos de INESE 

El número de hogares en régimen de alquiler seguro en España representa aproximadamente el 25% del total del parque  inmobiliario residencial.

Podemos fragmentar dicho mercado en:

·  alquileres a precio de mercado,

·  alquileres a precio inferior al precio de mercado

·  y alquileres en cesión gratuita.

Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, el alquiler a precio de mercado en España ha pasado de representar el 9,5% del total en el año 2005 a alcanzar un 14,8% en el año 2018. En los últimos años se han alcanzado cifras máximas, aunque muy alejadas de la media europea, fijada en un 30,7%.

Según los datos de los Censos de Población y Viviendas facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), de manera tradicional, el mercado del alquiler en España se ha caracterizado por tener una caída constante como modo de elección de residencia o régimen de tenencia. 

Así, tenemos una fuerte reducción entre 1950, con una penetración del 51%, hasta 2001, año en el que se redujo al 17,8% de los hogares.

Sin embargo, desde dicho año, se invirtió la tendencia a la baja y ha ido creciendo hasta situarse en un 21,1% en el año 2011 y rondar el 25% actual para viviendas principales.

En cuanto  a  la  catalogación  de  los  arrendamientos,  destaca  un  significativo  aumento  del  arrendamiento  a  precio de mercado, que representaba el 14,8% en el año 2018, alcanzando de esta forma el valor máximo de los últimos años. Por su parte, el porcentaje de hogares en una vivienda en alquiler a precio inferior al de mercado se mantiene estable en los últimos seis años, situándose en 2017 en el 2,7% y la cesión gratuita se mantiene estable, con un porcentaje que fluctúa en torno al 6,5%-7% de los hogares.

Debido a las circunstancias del mercado inmobiliario, el porcentaje de familias que residen en una vivienda en propiedad se ha ido reduciendo desde el 80,5% del año 2005 hasta situarse en el 76,1% del año 2018.

El porcentaje de personas que alquilan en España ha ido aumentando a un ritmo medio anual del 0,5 % durante los últimos 15 años, lo que equivale a unos 90.000 nuevos hogares de alquiler cada año. Con ello aumenta la preocupación de los propietarios por tener un alquiler seguro ante la incertidumbre de un impago, buscando un seguro de alquiler.

La población en España ha crecido mucho más rápido en los últimos 20 años que en el resto de las grandes economías europeas. El INE habla de 120.000 nuevos hogares cada año entre 2018 y 2033, y, sin embargo, la construcción de nuevas viviendas se aleja mucho de las 120.000 necesarias: en 2019 tan solo se habían terminado unas 70.000 unidades

Como resultado, alrededor de  90.000  de  los  120.000  nuevos  hogares anuales querrían  alquilar y no comprar. 

En este sentido, la brecha entre la oferta y la demanda de hogares de alquiler es mayor incluso que en el mercado inmobiliario de compraventa.

En cuanto a la distribución por comunidades autónomas, es en el País Vasco (83,1%), Extremadura (82,8%), La Rioja (82,6%), Castilla y León (82,1%), Murcia (80,1%) y Andalucía (79,6%) donde hay más hogares en régimen de propiedad, de acuerdo con los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida de 2018.

Por el contrario, las comunidades autónomas donde hay más hogares en régimen de alquiler y cesión de la vivienda son: Canarias (34,5%), Baleares (34,1%), Cataluña (30,4%) y Madrid (26,6%), además de la ciudad autónoma de Ceuta (27,7,6%). También, resulta significativo que, en dos comunidades autónomas, la vivienda en cesión gratuita represente un mayor porcentaje que el alquiler a precio de mercado: Extremadura y Galicia.

Datos extraídos de INESE