Una de las preguntas frecuentes en relación a la nueva Ley de Vivienda, para un alquiler seguro, gira en torno al desahucio del inquilino por impago de alquiler: ¿puedo desahuciar a mi inquilino si no me paga?

La respuesta es sí, puedes desahuciar a tu inquilino, siempre y cuando, haya incumplido con el contrato de alquiler. Especialmente es causa de desahucio  el impago de alquiler.

Con la nueva ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023), en el escrito de demanda judicial de desahucio, se deberá tener en cuenta los siguientes puntos:

• Se deberá hacer mención expresa a si la vivienda arrendada constituye la vivienda habitual del ocupante.
• Se deberá manifestar si el propietario es gran tenedor o no lo es. Deberá acreditarlo mediante un certificado del Registro de la Propiedad donde conste la relación de sus propiedades.
• Si el propietario es un gran tenedor de viviendas, deberá acreditar que el ocupante de la vivienda no es una persona vulnerable. En el caso de que lo sea, se deberá demostrar que se haya sometido al proceso de mediación previsto que al efecto se establezca, previo a la demanda.

Te recomendamos leer: ¿Cómo sé si soy o no un gran tenedor?

Para estar seguro de que vas a cobrar el alquiler de tu vivienda arrendada, te recomendamos siempre haber contratado un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro como SEAG. Somos especialistas en temas de impago de alquiler.

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Aunque existen diferentes tipos de propietarios en un alquiler seguro, cuando se trata de la nueva ley de vivienda (Ley 12/2023), todo se centra en el pequeño y gran propietario.

El gran tenedor de viviendas es la persona física o jurídica (empresa) que sea titular de más de 10 viviendas o de una superficie total construida mayor a los 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo la superficie de garajes y trasteros. 

Aunque esta es la definición que establece la Ley por el Derecho a la vivienda, las Comunidades Autónomas podrán particularizar en las zonas determinadas y declaradas como Zonas de Mercado Residencial Tensionado, estableciendo que la definición de Gran Tenedor de viviendas sean los propietarios de 5 o más viviendas. Para ello hemos de atender a la normativa particular de cada Comunidad Autónoma.

Lo importante de diferenciar ambos tipos de propietarios es porque, en algunos puntos de la ley, se aplican de una manera u otra dependiendo de cuantas propiedades se tenga. 

En el cómputo del número de viviendas, se incluirán las viviendas que son de uso personal o segunda residencia, estén o no alquiladas.

La consideración de Gran Tenedor también podrá afectar al precio de la renta inicial del contrato de alquiler si la vivienda se encuentra en una zona declarada como de mercado tensionado, ya que, de esto dependerá la fijación del precio mensual de la renta. 

Asimismo, se establecen penalizaciones (recargos en el IBI) para los grandes tenedores con viviendas cerradas sin alquilar.

En cuanto al procedimiento judicial de desahucio, también existen unas importantes diferencias en cuanto a los requisitos de admisibilidad a trámite de la demanda, haciéndolo mucho más complejo, lo que va a afectar directamente a la duración real del proceso judicial.

Te invitamos a leer: ¿Puedo desahuciar a mi inquilino si no me paga?

Si deseas ampliar información sobre esto, te recomendamos leer nuestras preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda. 

Ya seas un pequeño o gran tenedor, siempre será importante proteger tu inversión. ¿Cómo? Contratando un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro como SEAG. 

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Una de las preguntas frecuentes en relación a la nueva Ley de Vivienda gira en torno al desahucio del inquilino por impago de alquiler: ¿puedo desahuciar a mi inquilino si no me paga?

La respuesta es sí, puedes desahuciar a tu inquilino, siempre y cuando, haya incumplido con el contrato de alquiler. Esto, sobre todo, cuando se trata de un tema de impago de alquiler.

Con esta nueva ley por el derecho a la vivienda, al momento de presentar la demanda de desahucio, se deberá tomar en cuenta los siguientes puntos:

• Si deberá hacer mención expresa a si la vivienda arrendada constituye como la vivienda habitual del ocupante.
• Si el demandante es gran tenedor o no lo es. Deberá acreditarlo mediante un certificado del Registro de la Propiedad donde conste la relación de sus propiedades.
• Si es un gran tenedor, deberá acreditar que el ocupante de la vivienda no es una persona vulnerable. En el caso de que lo sea, se deberá demostrar que se haya sometido al proceso de mediación previsto que al efecto se establezca, previo a la demanda.

Te recomendamos leer: ¿Cómo sé si soy o no un gran tenedor?

En caso de que tu inquilino no pague, te recomendamos siempre tener contratado por prevención un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro como SEAG. Somos especialistas en temas de impago de alquiler.

Aunque existen diferentes tipos de propietarios, cuando se trata de la nueva ley de vivienda, todo se centra en el pequeño propietario y el gran tenedor.

Un pequeño propietario es aquel que cuenta con menos de 10 propiedades en el mercado. Por lo tanto, un gran tenedor es aquel que, según la Ley 12/2023 (Ley por el Derecho de la Vivienda), es la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas o de una superficie total construida mayor a los 1.500 m2. 

La importancia de diferenciar ambos tipos de propietarios es porque algunos puntos de la ley se aplican de una manera u otra, dependiendo de cuantas propiedades se tenga. Además, las mismas comunidades autónomas podrán decidir si el gran tenedor pasa a ser aquel que tenga a partir de cinco o más viviendas. La titularidad de todas las viviendas se computa, incluso las que son de uso personal o segunda residencia.

Alguno de los puntos que afecta si eres o no un gran tenedor es si la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionada, ya que, de esto dependerá el precio mensual de la renta. Asimismo, dependiendo de si tienes propiedades vacías, habrá penalizaciones para los grandes propietarios.

En cuanto a temas de desahucios, también los procedimientos dependen de si el demandante es un gran propietario. 

Para ser más específicos con cada punto, te recomendamos leer nuestras preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda. 

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Uno de los aspectos más comentados de la nueva Ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023), es sobre las zonas de mercado residencial tensionado.

Con anterioridad a la aprobación de esta Ley, en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Cataluña ya había existido un límite en el precio del alquiler en este tipo de zonas.

Para aclarar mejor este tema, te explicamos qué son las zonas de mercado residencial tensionado, denominadas comúnmente: zonas tensionadas.

Las zonas tensionadas son áreas territoriales delimitadas, ubicadas – normalmente – en las grandes ciudades en las que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.

Para que una zona sea declarada (por la Administración competente) como zona de mercado residencial tensionado, debe cumplir una cualquiera de estas circunstancias:

1. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o familiar, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2. Que el precio de compra o alquiler de las viviendas (en los últimos 5 años)  haya incrementado más de tres puntos porcentuales superior al porcentaje del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Según la ley de vivienda, cada Administración competente será la encargada de redactar un plan específico, proponiendo medidas para la corrección de los desequilibrios evidenciados. Esta declaración de zona de mercado residencial tensionado será revisada cada tres años.

Es importante conocer si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada, dado que en ese caso dependiendo de si eres o no un Gran Tenedor de viviendas, dependerá el precio de la renta para los nuevos alquileres.

Si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada y el propietario es un gran tenedor, el precio de la renta será limitado de acuerdo al índice de referencia. En el caso en que no se haya publicado todavía dicho índice, la renta se podrá pactar libremente entre las partes (arrendador / arrendatario).

Si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada y eres pequeño propietario (no gran tenedor de viviendas), dependerá si la vivienda ha sido alquilada con anterioridad o no. En el primer caso, el nuevo contrato no podrá superar la renta de los últimos cinco años antes de la fecha del nuevo contrato a firmar.

Si la vivienda no ha sido alquilada con anterioridad o en los últimos cinco años, el límite dependerá del Índice de Referencia. Si aún este no ha sido publicado, la renta deberá ser pactada entre arrendador y arrendatario.

Te recomendamos contar con una agencia inmobiliaria para apoyarte en todo el proceso, y además garantizar tu alquiler seguro con SEAG.

Lo más habitual en el momento de poner en alquiler un inmueble, es que el propietario contrate la gestión de una inmobiliaria. Para un alquiler seguro, una agencia o un personal shopper puede ser de mucho apoyo, ya que, acompaña y ayuda al propietario de inicio a fin. 

La inmobiliaria, se encarga de pedirle una serie de requisitos al posible inquilino, entre los que se encuentra cubrir los gastos de la inmobiliaria. Este gasto se basa en pagar el 10% de la anualidad de la renta del alquiler. 

Sin embargo, a partir del 26 de mayo de 2023, la aprobación de la nueva ley por el derecho a la vivienda (ley 12/2023) ha producido un cambio significativo al modificarse el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) estableciéndose que: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador (propietario). 

Es importante mencionar que si el inquilino es quien contrata a la agencia inmobiliaria otros servicios, como pueden ser la consultoría personalizada, asesoría legal u otros servicios que excedan la mera intermediación inmobiliaria, será éste (inquilino) quien debe pagar ese servicio extra que ha contratado al referido profesional.

Te recordamos que en SEAG contamos con más de 5.800 oficinas colaboradoras que estarán a tu disposición. Busca las de tu zona en nuestra página de oficinas.

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En principio, no se puede publicar. Según La Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento General de Protección de Datos, no se puede exponer los datos (nombre, dirección) de ningún vecino deudor en lugares visibles y accesibles de la comunidad, salvo en un supuesto específico, que veremos más adelante.

Cuando el presidente (o administrador) realiza la convocatoria para la reunión de vecinos, previamente remite la documentación de la comunidad a cada uno de los propietarios. Esta documentación incluye el estado de las cuentas de la comunidad y normalmente ahí sí aparecen los datos de los vecinos que deben dinero a la comunidad. Esta morosidad implica que el vecino en cuestión carecerá de voto en la reunión de vecinos a celebrarse, aunque sí que pueda tomar la palabra durante la misma.

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, exponer el nombre de los vecinos morosos sólo se puede realizar en el siguiente caso:

“Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla (…), se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto”.

Es decir, si la comunidad ha intentado sin éxito comunicarse con el propietario en el domicilio, ya sea porque esa persona no vive allí o no contesta, el presidente (o administrador) emitirá un certificado indicando la imposibilidad de contactar con él antes de emprender acciones judiciales de reclamación de la deuda, previa colocación de la notificación al vecino en el tablón de anuncios de la comunidad, la cual no podrá estar expuesta más de tres días.

La publicación en el tablón de anuncios no tiene como objetivo, por tanto, que todos los vecinos conozcan el nombre del vecino moroso. Se trata de que el interesado, si pasa por allí, pueda darse por enterado (y notificado). En cualquier caso, esa comunicación no podrá permanecer expuesta más de tres días.

Exponer un listado de vecinos morosos fuera de este supuesto puede acarrear para la comunidad de propietarios una sanción económica importante.

Al momento de alquilar tu vivienda, SEAG realiza un análisis de solvencia a los posibles inquilinos, previo a la Garantía de alquiler seguro. Esto, se realiza a través de la empresa aliada S-CAIM.

Los contratos de arrendamiento denominados “alquiler blindado” tienen las mismas cláusulas y condiciones que los contratos de alquiler estándar, pero añadiendo cláusulas específicas que amplían la protección del propietario en caso de impago de alquiler, o que surja alguna controversia que derive en un problema legal. Te lo explicamos a detalles para un alquiler seguro.

Previo a la firma del contrato, se deberá tener en cuenta los siguientes consejos:

• Tener claro el tipo de contrato que se quiere realizar, es decir, si será un alquiler de vivienda habitual o alquiler de temporada. Su régimen jurídico es diferente. 
• Comprobar la solvencia del inquilino, solicitando las últimas nóminas y declaraciones de renta, y contratar la Garantía de alquiler de SEAG. 
• Si son varios inquilinos, incluirlos a todos en el contrato de alquiler, como arrendatarios. En caso de impago, el arrendatario podrá reclamar a cualquiera por el total de la deuda. 
• Solicitar una garantía adicional, a añadir a la fianza obligatoria, mediante una transferencia bancaria. 

Ya durante el alquiler, tener en cuenta los siguientes consejos:

• Regularizar las garantías al igual que puede regularizarse el precio del alquiler. Es decir, si se aumenta la renta mensual se puede aumentar la fianza en la misma proporción.
• No aceptar compensaciones. Es habitual que el inquilino solicite no pagar los últimos meses del alquiler con cargo a la fianza o garantía depositada. Si se acepta esta compensación puede que el propietario se encuentre con desperfectos o deudas y deba reclamarlas en vía judicial.
• El arrendador puede incluir una cláusula en el contrato en la que se indique que el arrendatario deberá suscribir un seguro del hogar que cubra contenido y responsabilidad civil, aunque la ley no lo exige.

Para cualquier tipo de contrato de alquiler, te recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler seguro como el de SEAG. Conoce nuestras prestaciones.