¿Se alquilan ahora oficinas y locales?

El mercado del alquiler comercial, de oficinas y locales, se encuentra en estos momentos pasando por una dura situación, producto de la crisis económica provocada por la irrupción de la pandemia, las restricciones de movilidad y el cierre de comercios y hostelería. Se trata de un escenario impensable hace unos meses, cuando nos encontrábamos con un sector carente de oferta y con crecimientos interanuales en el movimiento inversor superiores al 30%, según extraemos del Informe de alquiler anual de Jones Lang LaSalle (JLL).

El mercado del alquiler retail había registrado en 2019 cifras récord respecto a los últimos años, con un incremento anual del 14% en la contratación de oficinas en Madrid y Barcelona, según ARRENTA.

En Madrid, el sector financiero ocupaba el primer puesto del ranking  por  superficie  contratada  durante  2019,  dado que las mayores operaciones del año fueron acometidas por grandes bancos en la capital. En Barcelona, el primer puesto lo ocupaba el sector inmobiliario, como resultado de la fuerte contratación por parte de operadores de espacios flexibles, que alcanzó máximos durante el pasado año. En ambas ciudades, la segunda posición por superficie contratada en 2019 recayó sobre el sector tecnológico. Las compañías tecnológicas, en línea con los últimos años, continúan expandiéndose en las principales ciudades españolas, invirtiendo en grandes sedes que puedan acoger sus crecimientos de plantilla.

Las tasas de disponibilidad en la demanda disminuyeron gradualmente en la capital, mientras que en la ciudad condal se encontraban en mínimos históricos, reflejando una gran escasez de producto, especialmente en los edificios más “prime” (oficinas de calidad).

Los precios máximos, en particular de los nuevos proyectos, continuaban con la tendencia alcista de los últimos años. Sin embargo, el cambio de circunstancias ha producido un fuerte impacto y las voces más pesimistas hablan de un escenario de un 40% de locales vacíos en la capital, explica Ferran Font, director de estudios en el portal PISOS.COM, sobre un mercado que, hasta ahora, ofrecía “rentabilidades muy interesantes” –un 8% frente al 4% del residencial, históricamente–. La enorme oferta de locales que se prevé en toda la ciudad provocará, además, que los propietarios opten por transformar sus usos, especialmente aquellos que, en zonas secundarias, cumplan con los requisitos para ser reconvertidos en viviendas. “Es una opción futurible ante la bajada drástica de las rentabilidades y podría ser una solución para los propietarios”, añade.

Según los datos que maneja el Consejo de Comercio de la Confederación Empresarial de Madrid-CEOE (CEIM), tras el confinamiento hubo un 15% de empresas que decidieron no reabrir esperando a ver si el consumo se reactivaba. En el caso del alquiler de locales en centros comerciales, el cierre de los comercios ha provocado que las ventas hayan caído y, en consecuencia, el precio del alquiler. Diferentes factores han puesto entre la espada y la pared a este mercado: (Fuente: MERCA2).

  • Cierre de comercios: gran parte de empresarios se han visto en la necesidad de presentar ERTEs debido a la falta de ingresos. Aun así, muchos son incapaces de asumir los gastos del personal y de la renta, se ven forzados al cierre definitivo y en consecuencia a desocupar el local. Con esta crisis comercial, muchas empresas solo pueden afrontar el pago de un alquiler más barato, por lo que, a su vez, los propietarios están obligados a bajarlo.

  • Mayor oferta de locales como consecuencia del cierre de comercios. Al crecer el número de locales comerciales disponibles, muchos propietarios se verán en la necesidad de bajar el precio para garantizar su alquiler.

  • Menor interés y crisis en otros sectores como consecuencia de la incertidumbre, que reprimirá las ganas de muchos a la hora de emprender o expandir sus negocios, lo que a su vez, ralentizará la demanda y por ende incrementará la oferta.

  • Formalización de contratos en pausa y arrendamiento con renta variable. En el caso de los locales que tengan establecido un alquiler con renta variable en función de los ingresos del arrendatario, el precio del local se verá afectado a la baja debido al cese de actividad. Esta caída de precio se puede extender en el tiempo por culpa de la crisis.

Por otro lado, las consultoras inmobiliarias ven oportunidades. “La incertidumbre crea desconfianza y miedo a la hora de desarrollar nuevos proyectos pero, aquellos grandes grupos con negocios consolidados tendrán ahora una gran oportunidad para quedarse con locales que antes eran inaccesibles o estaban blindados con contratos leoninos“, explica Eugenio Gallego Ortiz-Echagüe, director de retail en Engel & Völkers Madrid.

Los últimos indicadores sugieren que la actividad se  recuperó  con fuerza en mayo, especialmente en el lado del consumidor. El empleo recuperó algunas de las pérdidas masivas observadas en marzo y abril. Sin embargo, todavía existen más de 1,5 millones de trabajadores fuera de las cifras oficiales de desempleo y las previsiones señalan una contracción del 2,7% en el empleo durante 2020, según Oxford Economics. La evolución del sector turístico será especialmente importante, ya que representa el 12% del PIB de España.

Durante el segundo trimestre de 2020, la contratación de espacios de oficinas en las principales capitales representó una disminución del 24% respecto al primer trimestre del año. El ascenso de las rentas “prime” se paralizó tras decretar el estado de alarma, por lo que los precios de referencia del segundo trimestre se han mantenido en los mismos niveles de finales del 2019. Así, los precios máximos se sitúan en 36,5 €/m2/mes en Madrid y 27,5 €/m2/mes en Barcelona para los mejores edificios, donde sigue existiendo poca disponibilidad. A lo largo de estos meses, si bien los propietarios no han negociado precios, sí que han mostrado mayor flexibilidad a la hora de conceder carencias u otros incentivos; aunque, por lo general, han estado asociados a un incremento de los obligados cumplimientos.

En este sentido, el bufete Ayuela Jiménez Abogados, firma que asesora a varias cadenas de restauración, subraya que se está notando que los propietarios y los arrendatarios llegan a acuerdos para repartir proporcionalmente los costes que ha generado esta situación y, en un pequeño porcentaje, los propietarios han instado procedimientos de desahucio. Cuanto más específica sea la regulación contractual y las “clausulas covid” en los locales, menor margen interpretativo existirá y, por consiguiente, menor riesgo de litigiosidad.


Datos extraídos de INESE 


Recuerda que en SEAG garantizamos el alquiler de oficinas y locales por tiempo indefinido. Somos la alternativa a un seguro de alquiler.


*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.



Garantiza el cobro de tu alquiler
centralita 672 250 870
de 10:00 a 18:00
info@seag.es
nombre
e-mail*
teléfono*
Código postal inmueble*
mensaje*
He leido y acepto el Aviso legal y la Política de Privacidad
*campo obligatorio
ENVIAR
Compartir:
SUSCRÍBETE