¿Cómo se regula el alquiler en Cataluña?

A fecha de redacción de este estudio, se acaba de aprobar la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016 que regulará el precio de las rentas.

En el preámbulo de la ley: “La fuerte subida de los precios ha causado dificultades económicas muy graves para el acceso a la vivienda y para permanecer en ella. Una situación agravada aún más por la pandemia de Covid-19, que ha provocado una crisis sanitaria sin precedentes y, en consecuencia, una nueva crisis económica y social. La juventud y las personas y familias con bajo nivel de ingresos son quienes más han sufrido y aún sufren situaciones de exclusión residencial. Estudios recientes publicados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona indican que el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda ya está superando el de los años de inicio de la crisis y que la tasa de sobrecarga de los inquilinos que tienen alquileres a precios de mercado supera el cuarenta por ciento en Barcelona y el área metropolitana, muy por encima de la media europea y de lo que se considera razonable para una economía familiar. La vulnerabilidad que de ello se deriva se traduce, en la práctica, en la expulsión de muchos vecinos de su entorno de residencia, ya sea por desahucio, ya sea por la imposibilidad de afrontar los nuevos precios que se establecen al extinguirse los contratos. Esta dinámica de segregación espacial en función de la capacidad económica incide muy negativamente en la estructura urbana y en la cohesión social”.

Se trata de una ley que tiene como objeto determinar las zonas de Cataluña que pueden ser consideradas áreas de mercado de vivienda tenso (AMVT) y establecer un régimen de contención de rentas en los contratos de alquiler de vivienda que esté destinada a residencia permanente del arrendatario y se sitúen en dichas zonas AMVT (con algunas exclusiones como las viviendas de protección oficial). En estas áreas, el precio no puede aumentar respecto al contrato anterior -si fue firmado en los últimos cinco años- y no podrá superar el índice de referencia de precios de la Generalitat.

La norma no ha estado exenta de polémica y algunas voces la califican de inconstitucional. En este sentido, encontramos diversas opiniones desde el portal IDEALISTA. Portavoces del propio portal indican que “se trata de una pésima noticia para el sector inmobiliario catalán. La norma aprobada hoy es, según los expertos y el Consejo de Garantías, inconstitucional y se abre un largo camino hasta que la justicia lo tumbe. Esto creará un escenario de incertidumbre e inseguridad jurídica entre los propietarios, que probablemente esperen a la resolución judicial para sacar sus viviendas al mercado. En este sentido, tal y como sucedió en Alemania, es previsible que la oferta disponible en el mercado catalán se reduzca significativamente lo que empeorará las condiciones de acceso a aquellos que estén buscando una vivienda en alquiler”.

 Mismo sentir encontramos en declaraciones de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler, el Col•legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, el Consell de Col•legis d’Agents de la Propietat Immobiliaria de Catalunya, la Associació d’Agents Inmobiliaris de Catalunya, la Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE) y la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona-Lleida. Indican que “con esta nueva ley, las familias más desfavorecidas o en situación de vulnerabilidad no mejorarán sus opciones a acceder a una vivienda de alquiler, ya que puede comportar una reducción de la oferta de viviendas disponibles”.

Algunos expertos consideran un fracaso la experiencia del “congelamiento de alquileres” de 5 años implementado en Berlín. La norma permitía a los propietarios que hicieran mejoras en las viviendas, aplicar subidas del alquiler sin estar vinculados al control fijado por el gobierno de la capital alemana. Esto llevó a que los precios se dispararan en los años siguientes de manera mucho más abrupta que en años pretéritos ya que los propietarios evitaron el control haciendo pequeñas reformas.

Además, como resultado de la regulación de precios, las empresas residenciales que cotizan en  bolsa  en  Berlín perdieron el 20% del valor de sus acciones. Muchas de las construcciones en marcha con destino alquiler se reorientaron a la venta, reduciendo así el parque de viviendas para el arrendamiento. El Instituto Alemán de Economía (DIW) estima unas pérdidas de alrededor de 1,5 mil millones de euros anuales en la construcción.

Por otro lado, a fecha 6 de octubre de 2020, LA VANGUARDIA recoge la reacción de diversos sindicatos de inquilinos de todo el país, que reclamaban al gobierno la extensión de dicha ley al resto de Comunidades Autónomas.

En una carta dirigida al presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y al vicepresidente Pablo Iglesias, las agrupaciones de inquilinos han solicitado una reunión de urgencia para “trabajar conjuntamente para desarrollar iniciativas que garanticen el derecho a la vivienda en cumplimiento del artículo 47 de la Constitución”. En el documento, subrayan que la situación actual es insostenible y recuerdan que, desde el 2013, el precio medio del alquiler ha subido más de un 50 % y que 7 de cada 10 desahucios son por impago del alquiler.

La iniciativa catalana coincide plenamente con las propuestas recogidas en el acuerdo de coalición a las que su Gobierno se comprometió”, sostienen los sindicatos de inquilinos, que mencionan tanto la regulación de los precios como el establecimiento de un índice de precios y la posibilidad de declarar zonas urbanas de mercado tensionado.

Datos extraídos de INESE 

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