Con el objetivo de apoyar a las familias, empresas y colectivos más vulnerables ante la crisis del coronavirus, el Estado ha aprobado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19. Te contamos los detalles para un alquiler seguro.

El capítulo 1º, que está destinado a regular las medidas sobre el alquiler, decreta:

• Suspensión de todos los desahucios sin alternativa habitacional hasta que se cumplan 6 meses desde el fin del estado de alarma.
• Prórroga extraordinaria de 6 meses de los contratos de alquiler de vivienda habitual a punto de vencer, para evitar subidas abusivas aprovechando la COVID-19.
• Microcréditos del Estado a tipo 0 de interés, a devolver en 6 años (ampliable a 10), para que quien caiga en situación de vulnerabilidad pueda hacer frente al pago de su alquiler.
• El Estado se hará cargo de las deudas de todos aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad por la crisis del coronavirus que no logren salir de esa situación y finalmente no puedan hacer frente a la devolución de las ayudas públicas para el pago del alquiler que se van a poner en marcha.
• Los grandes tenedores de vivienda deben realizar a sus inquilinos una quita del 50% o bien una reestructuración de la deuda en 3 años. Y, en cualquier caso, estos inquilinos también pueden acogerse a las líneas de ayuda públicas.

La referida norma pretende apoyar a los colectivos que se han visto afectados por la paralización de gran parte de la actividad económica como consecuencia de la COVID. Para ello, se prevén medidas tales como la prórroga de los contratos, el aplazamiento o la condonación de la renta, la suspensión de los procedimientos judiciales de desahucio e, incluso, ayudas para afrontar las obligaciones de pago de los arrendatarios.

Pueden acogerse a estas nuevas medidas aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, siempre que: 

• Pasen a estar en situación de desempleo definitiva o temporal (ERTE).
• Se haya reducido su jornada por motivo de cuidados.
• Hayan sufrido una pérdida sustancial en sus ingresos, en el supuesto de ser empresario o profesional autónomo.
• El conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere en el mes anterior tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
• La renta más los gastos de los suministros básicos (luz, agua, gas, telecomunicaciones y los gastos de la comunidad de propietarios) sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Al 29 de septiembre, el Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto Ley sobre medidas sociales en defensa del empleo, que incluye la extensión de determinadas medidas de “escudo social” de los arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad recogidas en el citado decreto de marzo.

Anteriormente, se extendía hasta el 31 de enero de 2021 la prohibición de desahucios, aunque ahora hay tiempo hasta el 9 de agosto de 2021. Además, se prorroga los contratos de arrendamiento de vivienda de seis meses para evitar subidas abusivas y la posibilidad de solicitar la moratoria o condonación parcial de la renta cuando el arrendador sea un gran tenedor o entidad pública. 

Las   medidas favorecen la posibilidad de actuación de los servicios sociales habida cuenta de que persiste una difícil situación para muchos hogares que pueden estar en riesgo de perder su vivienda y, todo ello, en sintonía con la extensión de otras medidas de protección social en el ámbito económico y laboral.

Datos extraídos de INESE 

Se recomienda contratar una empresa de alquiler seguro, como SEAG, la alternativa de un seguro de alquiler, para garantizar el pago de su vivienda de manera indefinida. 

*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Es importante recordar que, desde 2015, España ha vuelto a ser un país receptor neto de inmigración extranjera, por lo que suelen formar parte del grupo de personas que viven en régimen de alquiler seguro.

Según datos del INE en su Encuesta Continua de Hogares (ECH), de los 322.600 nuevos hogares que se han formado en los últimos cinco años, una gran parte tienen miembros de nacionalidad extranjera (un 76% del total), ya sea de forma exclusiva o en hogares mixtos. En 2018 y 2019, los hogares compuestos únicamente por personas de nacionalidad española han descendido, lo que muestra la importancia de la inmigración para mantener el dinamismo poblacional en España.

La composición por nacionalidad de los hogares es de especial relevancia para el mercado inmobiliario, y especialmente en el del alquiler, ya que la elección del arrendamiento como modo habitacional es mucho más elevada entre los extranjeros: un 65,6% alquilan su vivienda principal frente a un 12,5% de los hogares formados exclusivamente por españoles.

Las compraventas de extranjeros, que representaron un 12,5% del total en 2019, se verán especialmente perjudicadas, por lo que, a pesar de las menores entradas de inmigración, se espera que la demanda de vivienda en alquiler siga al alza, dado que la mayor incertidumbre de las perspectivas laborales puede afectar a la decisión de comprar.

Datos extraídos de INESE 

Ya sea un inquilino español o extranjero, garantizar el alquiler seguro de tu vivienda es vital para tu tranquilidad en caso de impago de alquiler. SEAG es la alternativa a un seguro de alquiler.

El seguro de alquiler de locales y oficinas se ha ido adaptando muchísimo a las necesidades del mercado y hoy se ha convertido en la garantía de arrendamiento que más ventajas posee, tanto para propietarios como para inquilinos, de ahí que el producto tenga una de las mayores previsiones de crecimiento.

La principal razón por la que este tipo de seguro está en auge, tiene que ver con el hecho de que facilitan enormemente el alquiler a los arrendatarios, en su mayoría autónomos. Este es especialmente interesante para locales y oficinas de hasta 3.000 metros, la mayor parte de los que actualmente se encuentran en España. Tienen además un precio muy ajustado en torno al 4% de la renta anual, por no hablar de que garantiza el cobro de la renta en un sector que se caracteriza precisamente por un nivel elevado de morosidad.

Hay que indicar, por otra parte, que entre las garantías ofrecidas también se incluyen servicios anexos, como la cobertura por actos vandálicos hasta 3.000 €, la reclamación a otras compañías aseguradoras, contratos de reparación y mantenimiento, defensa del contrato de alquiler, penal del arrendador y reclamación de daños y perjuicios.

Al igual que en el seguro de alquiler, para la contratación del seguro se requiere la realización de un estudio de viabilidad del arrendatario para un alquiler seguro.

Según FOTOCASA, es muy conveniente estudiar bien las diferentes modalidades de contrato de alquiler para locales y oficinas, y en función de esto, contratar un seguro acorde. A la hora de negociar la renta, se debe tener presente que existen varias opciones, renta fija, que siempre tendrá el mismo valor; variable, que se irá calculando en función de los beneficios que obtenga el inquilino; y escalonada, de modo que irá subiendo con el tiempo. Todo dependerá del negocio que se instale en el local.

Aclarar el tipo de obras que se van a realizar. Esto en el caso de que sean precisas para adaptar el tipo de negocio. Tendrán que incluir fotos, planos y puntualizar si el período en obras también conlleva pago de renta o no. Lo más habitual es acogerse a un período de carencia durante el tiempo que estas duren y comenzar a pagar una vez finalizadas.

Desde junio de 2013 es obligatorio por imperativo legal que los locales comerciales tengan su certificado energético. Los gastos de consumo en aquellos locales con una certificación C o más baja se pueden disparar por encima de lo previsto. Por este motivo, es fundamental que los nuevos inquilinos estudien las últimas facturas de los locales que tienen previsto alquilar para evitar desajustes en sus previsiones de gasto.

Datos extraídos de INESE 

¿Es obligatorio? La respuesta es no, pero si es recomendable para un alquiler seguro en caso de impago de alquiler. Cabe destacar que existen otras empresas que mejoran las prestaciones de las aseguradores, alternativas al seguro de alquiler, como lo es el alquiler garantizado de SEAG.

El último año ha sido  un  año  muy  relevante  para  el  sector  del  alquiler seguro  debido  a  la  aprobación  del  polémico Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Como puntos fuertes de dicha normativa ha quedado fijada la duración de los contratos de arrendamiento y prórrogas de los mismos: de 3 a 5 años la prórroga obligatoria, y de 1 a 3 años la tácita para personas físicas; así como de 7 años la obligatoria y de 3 la tácita en el caso de personas jurídicas. En cuanto al precio, se han limitado las subidas anuales de la renta al incremento del IPC y se crea el índice de precios de referencia.

De gran interés para el sector de los seguros de protección del arrendamiento es el establecimiento de límites de las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, no incluida la mensualidad en curso, por lo que el límite máximo es de 3 meses de rentas (1 mes de fianza y 2 meses de depósito).

Con anterioridad a esta ley, no existía ningún límite, así que esta regulación “convierte al seguro de alquiler en la mejor garantía de protección para los arrendadores”, indica Mercedes Robles.

En el mismo sentido, Nicolas Díaz, CEO de TEMPORE PROPERTIES apunta: “El seguro se ha convertido en un bálsamo en la situación actual y, además, las aseguradoras han reaccionado facilitando la máxima colaboración y flexibilidad para poder mantener las coberturas”.

Según las conclusiones del Encuentro Profesional OESA >>100 DÍAS, de julio de 2019, el parque de vivienda residencial en alquiler de España se encuentra muy atomizado, fragmentado en un 96% de pequeños propietarios y un 4% en manos de grandes tenedores.

Resulta fundamental incentivar a ese 96% de particulares arrendadores de sus viviendas para que sigan haciéndolo, e incluso se incremente la oferta de vivienda en alquiler.

Desde Asprima consideran muy relevante evitar la vulneración del derecho a la propiedad privada. “Para que un mercado de alquiler sea sostenible, es necesario guardar un equilibrio entre la salvaguarda de los derechos de los propietarios de las viviendas y los derechos del inquilino”.

No obstante, no debemos olvidar el papel de los grandes tenedores, “socimis” y “servicers”, ya que, ante la creciente demanda, es necesario canalizar la financiación a la promoción del parque de vivienda en alquiler, tanto de vivienda pública como de iniciativa privada.

Javier Íscar, Presidente de OESA, apunta que hay que atraer a los fondos de inversión para que hagan viable la producción de vivienda en alquiler y, a su vez, incrementen la profesionalización de la gestión del alquiler.

En el citado encuentro de OESA, los principales actores del sector inmobiliario instaron a buscar soluciones, recordando que España va a necesitar 90.000 viviendas de alquiler adicionales cada año. En este sentido, muchas voces expertas se alzaron en contra de la extensión de la duración de los contratos.

En un artículo publicado por IDEALISTA como reacción a la entrada en vigor del RDL, se decía que dicha legislación protegía más al inquilino que al propietario.

Gerard Duelo, presidente del COAPI de Barcelona, asegura que “podría favorecer la deflación de los precios del alquiler en grandes ciudades españolas como Barcelona, Madrid, Bilbao, San Sebastián, Valencia o Málaga”. Pero alerta de que puede provocar el efecto contrario: “muchos propietarios pueden optar por no arrendar su vivienda, reduciendo así la oferta y produciendo un incremento de las rentas. El Gobierno debe poner en marcha más políticas de incentivación fiscal para los propietarios de viviendas y, sobre todo, ayudar a los Ayuntamientos a regular de manera efectiva las viviendas de uso turístico (VUT) como forma de incrementar la oferta disponible para alquileres de larga duración”, añade.

En su opinión, incrementar el parque de viviendas de uso social debe seguir siendo una de las líneas de actuación política en lo que a alquileres respecta. “El derecho a una vivienda digna ha de ser preservado a partir de políticas sociales, no en detrimento de los propietarios particulares”, señala Duelo.

No obstante, Fernando Encinar, de IDEALISTA, considera que no va a beneficiar a todos los inquilinos.

En su opinión, “muchos inquilinos lo tendrán más difícil a la hora de encontrar una casa en alquiler: menores de 30 años y mayores de 65, familias en riesgo de exclusión social, trabajadores con contratos temporales, familias monoparentales, autónomos, mileuristas… Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil del inquilino y, con la regulación aprobada por el Gobierno y Podemos, hay miles de inquilinos a los que les costará encontrar una casa en alquiler”.

Informe Inese

La irrupción a nivel mundial de la pandemia ha cambiado por completo las reglas del juego. Se habla de una fuerte caída de la actividad del alquiler seguro a nivel mundial en 2020 (en torno al 4%), un retroceso muy superior al de 2009, debido a los efectos que están teniendo sobre el conjunto de la economía las medidas de distanciamiento social impuestas por la mayoría de los países para contrarrestar el avance del virus. Sin embargo, para 2021 se espera que el crecimiento se recupere. Los gobiernos están desplegando rápidamente una batería de medidas económicas de una amplitud y un calado extraordinarios con el objetivo de evitar efectos negativos persistentes.

El Gobierno ha reconocido que se trata de un mercado muy atomizado en el que la gran mayoría de las viviendas alquiladas están en manos de particulares, lo que supone que muchos de los ingresos recurrentes de miles de familias pueden provenir del arriendo de uno o varios inmuebles. Por ello, y en palabras de Ricardo Martí-Fluxa, Presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) para la revista Observatorio Inmobiliario Nº 103, “en una situación como la actual en la que muchas familias se están viendo afectadas por ERTEs, disminución de las jornadas de trabajo u otras situaciones que merman los ingresos domésticos, aplicar cambios regulatorios de la forma en la que se ha hecho en el mercado del alquiler puede colocar a muchos arrendadores en una situación de fragilidad, pese a las limitaciones y moratorias que se han introducido”.

Tampoco descarta la incidencia de las medidas en el caso de los grandes tenedores, por el efecto que pueden tener en la percepción de seguridad jurídica entre los inversores si su aplicación no se limita de forma estricta a la duración de la crisis sanitaria.

Por el momento, la incertidumbre sigue siendo muy elevada y, aunque todavía es muy difícil calcular con exactitud las consecuencias económicas que acabará teniendo esta crisis, muy probablemente serán de una intensidad inaudita, tanto para la economía mundial como para la española y, en particular, para el sector inmobiliario.

La economía española ha experimentado una fuerte recesión en el primer semestre del año 2020, con una caída del PIB del 10% debido, sobre todo, al frenazo de la actividad en los sectores directamente afectados por las medidas de confinamiento, como el comercio, la hostelería, el ocio y el transporte, entre otros, y que representan alrededor del 25% del PIB español. Sin embargo, también influirá el impacto que reciba la mayoría del resto de los sectores, entre los que se encuentra la construcción o los servicios inmobiliarios.

Con todo, se estima que, una vez superada la pandemia, las medidas tomadas por el gobierno puedan permitir una recuperación económica, con lo que el crecimiento del PIB para el conjunto de 2020 se podría acabar situando alrededor del -7,2%, y en 2021 podría acercarse al 7%.

Según el INFORME SECTORIAL Inmobiliario del Segundo Semestre 2020, elaborado por CaixaBank Research, la magnitud del impacto económico de la COVID-19 afectará de manera considerable al mercado laboral y, en consecuencia, a la demanda de vivienda.

La compraventa retrocedió un 39,2% interanual en abril, y para el conjunto del año 2020 se prevé una caída de entre un 30% y un 40%, aunque se espera una recuperación progresiva en 2021.

La incertidumbre sobre las perspectivas laborales futuras y la merma en la renta de los hogares pueden hacer que se pospongan decisiones de inversión de largo plazo. Asimismo, también afectará a la creación de nuevos hogares, dado el deterioro de la situación laboral de los jóvenes, más afectados por la pérdida de empleo, ya que muchos de ellos disponen de contratos de trabajo de carácter temporal.

Datos extraídos de INESE 

Recuerda que SEAG, como alternativa a un seguro de alquiler, garantiza el alquiler seguro de tu vivienda en caso de impago de alquiler.

Como novedad en el cálculo de los precios del alquiler seguro, a finales de junio de 2020, el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana,   José   Luis   Ábalos,   presentó   el Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler, una herramienta para que las comunidades autónomas y los ayuntamientos puedan declarar qué zonas de sus administraciones están tensionadas, y establecer de esta forma límites a las rentas del alquiler.

“Presentamos una herramienta que introduce transparencia y datos oficiales en el mercado de la vivienda, dando un mecanismo fiable a las Administraciones públicas y al conjunto de actores del mercado inmobiliario”, ha señalado Ábalos en declaraciones recogidas en CINCO DÍAS.

Este índice de referencia de precios sería útil para aplicar políticas que incrementen la oferta de vivienda en alquiler y, de este modo, reducir los precios, así como políticas fiscales o de otra índole. La herramienta también sirve para saber dónde urge impulsar con más rapidez la construcción de vivienda pública.

Datos extraídos de INESE 

Incrementando la oferta de alquiler, se aconseja tener un alquiler seguro al propietario con la contratación de SEAG, la alternativa a un seguro de alquiler, garantizando el cobro *indefinido de la renta en caso de impago de alquiler.

*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

La carencia de ahorro en los jóvenes y en las rentas medias han provocado que muchas familias hayan tenido que optar por el alquiler como régimen de tenencia de su vivienda. Este incremento de la demanda no ha ido aparejado de un incremento del parque de vivienda en alquiler, lo que ha provocado una subida de los precios. Te lo explicamos para un alquiler seguro.

SITUACIÓN PREVIA A LA CRISIS DEL COVID-19

Antes de la irrupción del coronavirus, la situación financiera del conjunto de los hogares españoles, así como de las empresas del sector inmobiliario, se encontraba en uno de sus mejores momentos en décadas, tras la explosión de la burbuja inmobiliaria y la profunda crisis del 2008.

Acompañaban también la solvencia  del  sector  financiero  -rescate  bancario  mediante-  y  una  estable  planificación de la construcción de vivienda, tanto para fines de venta como de alquiler, en consonancia con la evolución de la demografía.

Como hemos visto, la situación del alquiler en España antes de la pandemia está marcada por un panorama de escasez de oferta y fuerte demanda en un mercado con precios inflados, sobre todo en las principales ciudades del país y con previsión de más incrementos.

Datos extraídos de INESE 

Recuerda que al alquilar tu vivienda, garantizar la renta mensual de la misma es de vital importancia para tu tranquilidad como propietario. El alquiler seguro en caso de impago de alquiler lo tendrás con SEAG, la alternativa a un seguro de alquiler.

Como inversionista inmobiliario es importante saber todo sobre cómo tener un alquiler seguro y cómo se mueve el mercado.

Según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo T1 2020, extraídos a partir de un análisis de los inmuebles declarados en el IRPF del 2017 por arrendadores y arrendatarios, estas son las características principales de las viviendas en alquiler en nuestro país:

• Tipología de vivienda: el alquiler es más frecuente en edificios de viviendas colectivas. El porcentaje de viviendas en alquiler o cesión supera el 25% en los edificios de dos viviendas o más, mientras que, por el contrario, el régimen de vivienda en propiedad es más frecuente en viviendas unifamiliares independientes, en las que se alcanza un porcentaje de vivienda en propiedad del 88,2%.

• Antigüedad del inmueble: el alquiler tiene un mayor peso en edificios de mayor antigüedad, superando el 25% en edificios anteriores a 1960.

• Tamaño de los inmuebles: la mayor parte de los inmuebles en alquiler son viviendas de superficie útil inferior a los 75 m2.

Datos extraídos de INESE 

Sea como sea tu vivienda, recuerda la importancia de garantizar tu alquiler seguro con SEAG, la alternativa a un seguro de alquiler.

A partir del informe publicado por TECNOCASA, podemos establecer una comparativa entre los perfiles medios de arrendatario y arrendador en un alquiler seguro.

En el perfil del arrendador se muestra un mayor porcentaje de pensionistas (27%), españoles (94%) y casados (64%). En cambio, no se presenta un perfil de edad mayoritario.

Por su parte, un arrendatario tipo sería una persona soltera, con un contrato laboral indefinido, de edad comprendida entre los 25 y 44 años, y mayoritariamente de nacionalidad española.

En cuanto al nivel de estudios, los datos son muy similares en ambos perfiles.

Se recomienda alquilar de forma segura, mediante un seguro de alquiler o empresas similares para hacer frente al impago de alquiler. 

PERCEPCIÓN DEL MERCADO DEL ALQUILER

Los precios de alquiler y venta de las viviendas son considerados un problema muy importante o bastante importante por el 51,4% y el 55,1% de los encuestados, respectivamente.

Más de un 80% de las personas encuestadas insta a las distintas Administraciones públicas a adoptar medidas de fomento del alquiler como forma de resolver el problema de la escasez de vivienda y de los altos precios. En este sentido, se valoran positivamente medidas como el aumento de la seguridad jurídica, la creación de un parque de vivienda pública en alquiler, la construcción o rehabilitación de viviendas con destino al alquiler, así como las ayudas y desgravaciones fiscales.

Los motivos para elegir un tipo de solución habitacional u otra son importantes. La opción del alquiler es, para el 42,3% de los encuestados, por no disponer de ingresos suficientes para acceder a una vivienda en propiedad, seguido de un 15% de personas que no quieren afrontar una hipoteca y otro 15% que prefiere disponer de mayor movilidad en la residencia.

Datos extraídos de INESE 

Además del precio y la rentabilidad de un alquiler seguro, es importante analizar factores como el tiempo que permanece un inmueble en el mercado antes de alquilarse y la diferencia entre el precio final pactado para la renta y el inicial solicitado por el arrendador. En ambos casos, ARRENTA establece los datos recogidos en la siguiente tabla. 

En referencia al tiempo transcurrido entre la salida del inmueble al mercado y el alquiler del mismo, es de esperar que, en una situación de menor demanda en el mercado, el número de días transcurridos hasta pactar el alquiler sea creciente y viceversa, a mayor demanda, menos días de permanencia en el mercado.

Cada vez son más los propietarios que desean un alquiler seguro, garantizando el cobro y comparando seguros de alquiler, el problema es que solo cubren de 6 a 12 mensualidades. Es por ello que SEAG es la alternativa a un seguro de alquiler, garantizado el cobro de manera indefinida hasta recuperar la vivienda.

Con respecto al cociente entre el alquiler final pactado y el alquiler solicitado por el arrendador, en un mercado regido por la demanda será decreciente, producto de una mayor negociación entre arrendador y arrendatario.

La demanda ha sido ligeramente creciente durante 2019 respecto al 2018, pues los días necesarios para alquilar el inmueble han disminuido.

Asimismo, el poder de negociación se ha mantenido constante en niveles bajos, pues el alquiler final apenas es un 2% inferior al alquiler ofertado, reduciéndose en el último año en casi un punto porcentual.

Datos extraídos de INESE