Certificado energético de vivienda: Todo lo que necesitas saber

Uno de los documentos más interesantes a la hora de comprar y alquilar una vivienda es el certificado energético. Gracias a él podremos hacernos una idea de cuánto podemos ahorrar en el consumo de energía, o si este se disparará cada mes, entre otras. En este artículo queremos entrar en detalle sobre esta certificación, por ello te explicamos qué es el certificado energético de una vivienda, pero también cómo obtenerlo y qué hacer para mejorar la eficiencia energética de tu hogar, entre otras. Además, los consejos que aquí te damos te resultarán muy útiles si tienes pensado alquilar tu vivienda. ¡Sigue leyendo!

Qué es el certificado energético de una vivienda

El certificado energético o certificado de eficiencia energética de una vivienda es un documento que refleja la demanda energética del inmueble en condiciones de ocupación. Este documento indica cuánta energía se consume en una vivienda, lo cual resulta muy interesante tanto para los inquilinos como para el futuro comprador de inmueble. En la certificación energética de un piso se tienen en cuenta aspectos como los sistemas de ventilación, iluminación, calefacción, refrigeración o agua caliente y el consumo energético durante un año. También se analizan algunos elementos como los materiales de cerramiento exterior, carpinterías, el tipo de ventanas o los sistemas de climatización. Al responder al interrogante de para qué sirve el certificado energético de una vivienda debes saber que con él podrás observar, así mismo, la cantidad de CO2 que el inmueble emite (en base a las mediciones indicadas) y obtendrás una clasificación en letras, siendo la A (verde) la más eficiente y la G (roja) la que menos.

¿Es obligatorio el certificado energético para alquilar una vivienda?

La respuesta es sí. El certificado energético de una vivienda es obligatorio, esto es algo que aparece especificado en el Real Decreto 235/2013 y que se amplió con el Real Decreto 390/2021 publicado en el BOE el 1 de junio para las viviendas de alquiler turístico, entre otras. En él se indica de manera específica que es obligatorio el certificado energético para alquilar una vivienda, además de que la venta o alquiler de apartamentos sin certificación energética pueden recibir una multa de hasta 6.000 euros. En algunas comunidades autónomas, como por ejemplo en Valencia, es posible que te soliciten el certificado energético a la hora de dar de alta algunos servicios, como puede ser el suministro del agua. En cualquier caso, el fin de este documento es poner en valor el rendimiento energético y los posibles ahorros —favoreciendo a aquellas viviendas con una mayor eficiencia, sobre todo a la hora de vender o de alquilar—.

¿Cómo saber si mi vivienda tiene certificado energético?

Ahora que ya sabes qué es el certificado energético de una vivienda y su obligatoriedad, seguro que está viniendo a tu cabeza la duda de cómo saber si mi vivienda cuenta con él. Si en el momento de adquirir el inmueble no lo recibiste, existen varias vías para averiguarlo. Una de ellas es contactar con el ayuntamiento de tu localidad a través de un trámite general (generalmente online) para solicitar que te envíen un duplicado del mismo, en caso de que esté vigente. Ahora bien, no es lo único que puedes hacer, también puedes acceder al Registro General de Certificados de Eficiencia Energética. Este forma parte de cada comunidad autónoma, generalmente es dependiente de la Consejería de Medio Ambiente o de Energía. Tendrás que especificar la dirección y la referencia catastral, entre otras.

¿Cómo solicitar el certificado energético de una vivienda?

El certificado de eficiencia energética para alquilar o vender una vivienda es algo que debe solicitarse (en caso de que la vivienda no cuente con él o se haya caducado) a un técnico de una empresa cualificada y preparada para ello. Este se encargará de visitar la vivienda y de realizar la toma de datos. Tras ello preparará el certificado con aplicaciones homologadas por el Ministerio de Industria (como dato interesante, estas aplicaciones suelen ser las de CE3 y CE3X). Una vez obtenido el certificado de eficiencia energética, este debe registrarse en el órgano competente de cada comunidad autónoma. Además, por supuesto, de abonar las tasas correspondientes, las cuales varían dependiendo de cada comunidad y la administración donde se lleve a cabo. Por lo general, el técnico encargado de llevar a cabo las mediciones no suele tardar más de 48 horas en realizar la certificación y registrarlo correctamente.

En cuanto a los costes del certificado hay que tener en cuenta que su valor fluctúa dependiendo de la oferta y de la demanda, puesto que no está regulado por ley. Este también puede estar condicionado a las dimensiones de la vivienda. Es muy importante tener en cuenta que el certificado de eficiencia energética caduca transcurridos los 10 años desde su emisión, por lo que es responsabilidad del propietario del inmueble actualizarlo una vez haya transcurrido dicho plazo.

¿Cómo mejorar el certificado energético de una vivienda?

Para responder a cómo mejorar el certificado energético de una vivienda hay que tener en cuenta dos factores. En primer lugar, si acabas de obtener tu certificado o ya cuentas con uno, debes saber que en él ya figuran las recomendaciones que te permitirán mejorar la vivienda en cuanto a eficiencia energética. Ahora bien, siempre hay algunas acciones que puedes llevar a cabo para mejorarla. Estas son solo algunas de ellas:

  • Mejora el aislamiento térmico de la envolvente del edificio (fachada + cubierta).
  • Apuesta por las energías renovables, como los paneles solares.
  • Actualiza el sistema de calefacción.
  • Renueva o actualiza los electrodomésticos.
  • Renueva los cerramientos.
  • Cambia el color de las fachadas o tejados.

¿Estás pensando en alquilar tu vivienda, pero no tienes el certificado energético? En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) te recomendamos, en cualquier caso, solicitarlo, además de revisar si existen ayudas estatales o autonómicas para mejorar la eficiencia energética de tu vivienda, como las que se aprobaron antiguamente en el Plan de Vivienda 2013 – 2016. Además, nuestro equipo está siempre disponible para ofrecerte la máxima tranquilidad a la hora de alquilar tu vivienda con la garantía de un alquiler garantizado. Sea como sea, siempre recibirás el pago de tu alquiler, incluso aunque sufras un impago por parte del arrendatario. Pero no solo eso, Sociedad Española de Alquiler Garantizado te ofrece protección jurídica integral de manera que, en caso de necesidad, nos encargaremos de llevar a cabo todos los trámites hasta que puedas recuperar tu inmueble. Este servicio contempla, por supuesto, el pago de tasas derivadas de las reclamaciones. ¡Contacta para más información!

Arrendador vs arrendatario: Entendiendo las diferencias clave

Conocer todos los conceptos y términos a la hora de hacer un contrato de alquiler, así como las obligaciones relativas a cada parte es fundamental para que no haya problemas en un futuro. Lo primero que debes hacer si estás pensando en alquilar es conocer cuáles son las obligaciones de cada parte y tener clara la diferencia entre arrendador y arrendatario. En este artículo vamos a echarte una mano para que despejes todas tus dudas. ¡Sigue leyendo!

Lo primero de todo, ¿quién es el arrendador?

Partiendo de que el arrendamiento es el inmueble, la persona que se encarga de arrendarla (alquilarla) para obtener un beneficio de la misma es el arrendador. Se trata, por lo tanto, de la persona natural o jurídica propietaria del bien. Este cede temporalmente la vivienda a otra persona (el inquilino) a cambio de un pacto acordado.

Obligaciones del arrendador

Al hablar de arrendador y arrendatario, diferencias y definición hay que tener en cuenta sobre todo cuáles son las obligaciones de cada quien. En este caso, el arrendador del inmueble estará obligado a devolver la fianza siempre y cuando no haya daños en la vivienda, así como retrasos en el pago pactado. Por supuesto, en el contrato debe aparecer especificada la cantidad pactada con el arrendatario a modo de fianza y la cantidad para las cuotas mensuales por el alquiler de la propiedad (incluida la duración del contrato). En él se debe detallar, por otro lado, la penalización en caso de incumplir dichas condiciones. Entre las obligaciones del arrendador se encuentran, además, las de pagar el IBI mensual de la vivienda, así como también los gastos de la comunidad (en el supuesto de que se trate de un piso ubicado en una comunidad de vecinos y no se haya estipulado lo contrario con el arrendatario). Aparte de ello, el arrendador debe cumplir con otras obligaciones. De manera resumida, estas son las principales obligaciones del arrendador:

  • Ceder el uso y disfrute de la vivienda.
  • Pagar el IBI.
  • Pagar la comunidad (en caso de que no se especifique lo contrario en el contrato y se deriven los gastos al inquilino).
  • Realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble y para que esté en condiciones de habitabilidad (excluyendo los daños por mal uso, que le corresponden al arrendatario).
  • Devolución de la fianza.
  • Gastos de gestión del contrato con la inmobiliaria (este cambio ha sido aprobado con la nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).

Por supuesto, el arrendador puede solicitar la finalización del contrato siempre y cuando necesite la vivienda para sí mismo y no sea titular de otro inmueble, así como también para sus familiares de primer grado de consanguinidad y para su cónyuge. Además, debe recibir la vivienda en el mismo estado en el que fue entregada, en caso contrario puede reclamar la reparación de los daños o una indemnización.

Y el arrendatario, ¿quién es?

Aunque a estas alturas ya no cabrán dudas, el arrendatario es la persona que alquila el inmueble. Es decir, el inquilino. Este tiene todo el derecho a disfrutar del mismo de manera temporal durante el tiempo establecido en el contrato y a cambio del pago especificado.

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el contrato de alquiler firmado por ambas partes para así poder disfrutar del inmueble durante el periodo especificado en él, de lo contrario se arriesga al desahucio y a perder la fianza. La principal obligación del arrendatario es pagar las cuotas mensuales en el plazo estipulado para ello, pero también a conservar la vivienda y no causar daños en ella. Por otro lado, debe encargarse de pagar los suministros (puede continuar con el contrato de suministros y pagar los gastos al titular o contratar uno nuevo a su nombre). En ocasiones el gasto total de los suministros puede estar fijado con una cuota única mensual, en ese caso el valor será siempre el mismo, pero debe aparecer detallado en el contrato. Entre las principales obligaciones del arrendatario nos encontramos con las siguientes:

  • Pagar la renta mensual, según los plazos pactados.
  • Abonar la fianza de la vivienda.
  • Pagar los suministros.
  • Pagar gastos de comunidad (si así se ha pactado en el contrato).
  • Conservación del inmueble.
  • Facilitar la realización de obras por parte del arrendador (siempre y cuando no puedan aplazarse hasta la finalización del contrato). Es el caso de las obras de conservación y mejora de la vivienda.
  •  Pequeñas reparaciones por el desgaste ocasionado.
  • Cubrir los daños ocasionados por un mal uso.
  • Devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que se encontraba.

Diferencias entre arrendador y arrendatario

Ahora que hemos definido los términos y explicado las obligaciones, podemos resumir brevemente cuál es la diferencia entre arrendatario y arrendador (inquilino y propietario, respectivamente). En función de las diferencias más significativas, observamos lo siguiente:

  • Responsabilidades: El arrendador se compromete a ceder la vivienda mientras que el arrendatario se compromete a pagar la renta mensual al arrendador para vivir en ella.
  • Finalización del contrato: El arrendador puede finalizar el contrato por diversas razones legales (por ejemplo, por incumplimiento del contrato por parte del arrendatario o porque lo necesita para vivir); mientras que el arrendatario puede finalizar el contrato antes del tiempo establecido, con preaviso y según las condiciones del contrato.
  • Cambios en la propiedad: Como dueño de la vivienda el arrendador puede vender el inmueble, aunque esto no afecta al periodo del contrato. También puede llevar a cabo reformas en la vivienda siempre y cuando sean necesarias para garantizar la conservación y la habitabilidad. El arrendatario no puede realizar cambios significativos sin el consentimiento del arrendador.

Por supuesto, como indicábamos en la introducción, es fundamental tener claro cuáles son todos los términos y especificar las obligaciones de cada parte antes de firmar el contrato. Ahora bien, si quieres disfrutar de la máxima seguridad a la hora de alquilar tu vivienda y contar con la tranquilidad de cobrar tu cuota mes a mes, entonces no puedes perderte el servicio que te ofrecemos en SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado). Te brindamos la confianza que necesitas para poder alquilar tu vivienda y saber que cobrarás en todo momento, en caso de sufrir un impago de alquiler. Además, tendrás cubierta toda la protección jurídica si fuera necesario. Esto último incluye todos los gastos que implique cualquier procedimiento judicial por el incumplimiento del alquiler y la coordinación de los trámites por parte de nuestro equipo, entre otras ventajas. ¡Contacta con nosotros!

Descubre la importancia de la referencia catastral en tu vivienda

Uno de los documentos más importantes de tu vivienda, a nivel identificativo oficial, es la referencia catastral. Entender para qué sirve y cómo consultar la referencia catastral te resultará de gran utilidad en determinadas situaciones, por ejemplo, para tasar el valor de tu inmueble o para estimar el valor del alquiler de tu vivienda en comparación con los datos de otras viviendas y, por supuesto, para hacer la declaración de la RENTA. En este artículo te explicamos qué es, para qué sirve y otras cuestiones relevantes sobre la referencia catastral. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la referencia catastral de una vivienda?

La referencia catastral de una vivienda es el equivalente al DNI o al Número de Identificación Vehicular (VIN) del coche, pero aplicado a un inmueble. Se trata de un identificador oficial y obligatorio que tienen todos los bienes inmuebles. Este código del tipo alfanumérico se asigna por el Catastro y es único y exclusivo de cada vivienda, de manera que pueda ser ubicada inequívocamente en la cartografía catastral. La referencia catastral en cuestión también se usa en parcelas rústicas, con diferencias —eso sí— en la cantidad e información que nos proporcionan los caracteres. En el caso de una vivienda, esta se compone de un total de 20 números, que se estructuran de la siguiente manera:

  • Los 7 primeros identifican la finca o parcela urbana.
  • Los 7 siguientes identifican la hoja de plano donde se ubica.
  • Los siguientes 4 caracteres identifican el inmueble dentro de la finca.
  • Los 2 últimos son caracteres de control (para revisar si los 18 primeros son correctos y evitar errores de grabación).

¿Para qué sirve la referencia catastral?

Conocer cuál es la referencia catastral te permitirá localizar los bienes inmuebles en la cartografía catastral. Esto resulta de gran utilidad en diferentes situaciones ya que al poder consultar la referencia catastral sabrás con exactitud de qué bien inmueble se trata en los negocios jurídicos, como compraventas, herencias y donaciones, y no confundirlos con otros. Además de proporcionar una mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a los bienes inmuebles —en este caso actúa también como una herramienta eficaz en la lucha contra el fraude en el sector inmobiliario—. Son muchas las situaciones en las que puedes necesitar conocer cuál es la referencia catastral, de hecho, según el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario este valor debe figurar en todos los documentos que reflejen relaciones de naturaleza económica o con trascendencia tributaria vinculadas a un inmueble. Estos son solo algunos ejemplos:

  • Contratos de alquiler, de compra venta, de alquiler con opción a compra y de cesión de arrendamientos de bienes inmuebles.
  • Empadronamientos.
  • Declaración de la renta.
  • Herencias.
  • Tasación por referencia catastral de la vivienda.
  • Instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales.
  • Expedientes y resoluciones administrativas.
  • Contratos de suministro de energía eléctrica.
  • Documentos que alteren aspectos del inmueble, como proyectos técnicos o certificaciones de finalización de obras.
  • Registros de la propiedad.

¿Cómo saber la referencia catastral?

Al consultar la referencia catastral podrás tener acceso a la mayor parte de los datos de una vivienda. Aparte de la ubicación exacta, averiguarás cuál es la superficie en metros cuadrados, la superficie construida en el piso y el año de construcción, entre otras, lo cual resulta muy útil a la hora de fijar el precio de tu alquiler. También ante qué tipo de inmueble te encuentras y su uso principal; e incluso la superficie gráfica del edificio en el que se encuentra. Para buscar la referencia catastral debes acceder al buscador de la Sede Electrónica del Catastro y especificar los datos de ubicación de la vivienda (provincia, municipio, vía y número y la dirección interna). También puedes acudir físicamente a los puntos de información catastral y a las gerencias del catastro.

Es importante tener en cuenta, así mismo, que la referencia catastral puede consultarse en algunos documentos acreditativos es la que aparece. Ejemplo de ellos son:

  • Último recibo justificativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Escrituras públicas o información del Registro de la Propiedad cuando dicha referencia figure inscrita.
  • Certificado emitido por el Ayuntamiento, en caso de haberlo solicitado.

Cómo saber quién es el propietario de una referencia catastral

Conocer quién es el propietario de una vivienda es una tarea relativamente sencilla si cuentas con la referencia catastral. Lo único que debes hacer es acceder a la web del Registro de Propiedad y solicitar una Nota Simple en la cual podrás consultar la información en cuestión, además de todos los datos relativos a las cargas que pesan sobre el inmueble. El precio de la nota simple es de 9,02 €.

Diferencia entre valor catastral y valor de referencia

El valor catastral es un valor determinado de manera objetiva para cada bien inmueble con los datos obrantes del Catastro Inmobiliario, que tienen en cuenta el valor catastral del suelo en el momento y el de las construcciones. Es decir, se fija el valor del mercado como referencia sin que este pueda ser excedido. En cambio, con el valor de referencia se estima el valor de mercado de la propiedad a partir de los datos del catastro inmobiliario y supone la referencia mínima por la que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda. Es determinado por el Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante fedatario público. Es muy importante saber que la referencia catastral de la vivienda se utiliza también para calcular el IBI, que es el Impuesto de Bienes Inmuebles (este último se calcula en base al valor catastral de la vivienda multiplicado por el tipo de gravamen); aunque desde enero de 2022 también se utiliza para el cálculo de otros impuestos. El pago del IBI supone una de las principales obligaciones que deben cumplir los arrendadores.

¿Necesitas un servicio integral de asesoría jurídica? ¿Estás pensando en alquilar tu vivienda? En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) estamos aquí para ayudarte. Nuestra compañía te ofrece la máxima tranquilidad frente al posible impago del alquiler, así como protección contra los actos vandálicos con prestaciones para compensar los daños ocasionados. No somos un seguro de alquiler, puesto que nuestra garantía de cobro por impago es indefinida hasta que el propietario pueda recuperar su vivienda y sin límite de tiempo. Nuestra protección jurídica, por otro lado, cubre todos los gastos que impliquen cualquier procedimiento judicial por el incumplimiento del contrato de alquiler. ¡Contacta con nuestro equipo de SEAG para recibir más información!

Contrato de mantenimiento de caldera: ¿Es obligatorio para tu propiedad?

Son muchas las personas que se preguntan si es obligatorio tener un contrato de mantenimiento de la caldera o si se puede prescindir de él. Y es que las calderas de gas, a diferencia de otros electrodomésticos, se integran tanto en la instalación de la calefacción como del agua y se abastecen de los conductos de gas de los edificios. Por ello, para responder a este interrogante debemos ceñirnos a lo que dice el Reglamento para Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE). En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre la revisión obligatoria de calderas. ¡Sigue leyendo!

¿Es obligatorio tener contratado el mantenimiento de caldera?

Si tu vivienda cuenta con una caldera debes saber que el Reglamento para Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE) establece la obligación de llevar a cabo una revisión. En concreto, determina que la revisión obligatoria de la caldera de gas debe realizarse cada 2 años, además de las revisiones generales de las instalaciones de gas cada 5 años. Por supuesto, esta medida aplica a las calderas de gas domésticas, es decir, aquellas con un consumo igual o inferior a 70kW. En el supuesto de que lo superen, como las calderas de mayor tamaño para edificios o fábricas, la revisión debe realizarse de manera mensual. El mantenimiento de una caldera consta de dos elementos. Estos son:

  • Inspección: Corre a cargo de la compañía de gas y avisan al propietario con unos días de antelación para llevar a cabo la revisión. Es habitual encontrar papeles colgados en las zonas comunes del edificio.
  • Revisión: La revisión va a cargo del propietario. Es decir, debe encargarse de realizar un contrato de mantenimiento de la caldera y se puede formalizar con el técnico oficial de la marca fabricante o con un técnico de mantenimiento y reparación certificado. También puede realizarse con la propia empresa comercializadora de gas e incluirlo en el contrato del servicio. Esto suele ser bastante cómodo para los propietarios ya que será la propia empresa quien avise cuándo corresponda hacer la revisión. En estos casos, la revisión se suele cobrar en la factura mensual de consumo.

Qué se mira en la revisión obligatoria de la caldera

Llevar a cabo la revisión de la caldera es fundamental para garantizar la seguridad de tus inquilinos, así como tu propia seguridad en el momento de volver a hacer uso de la vivienda. La revisión implica comprobar el correcto funcionamiento del electrodoméstico, así como su eficiencia y durabilidad. Por lo general la revisión obligatoria de una caldera contempla lo siguiente:

  • Comprobación del correcto estado y conservación de las partes visibles de la caldera.
  • Prueba de estanqueidad o inexistencia de fugas.
  • Limpieza del quemador y del ventilador (si lo incluye).
  • Análisis de la combustión y comprobación de que la mezcla de aire y gas sea la indicada por el fabricante.
  • Medida de la presión de gas y temperatura de la calefacción, y comprobación de su rendimiento.
  • Examinar la cantidad de monóxido tras la combustión.
  • Revisión del sistema de revoco de la caldera de gas. Este sistema sirve para impedir la entrada de aire y evitar que vuelva a producirse la combustión.
  • Comprobación de la correcta evacuación de los gases de escape y ventilación del espacio en el que se encuentra instalada la caldera.
  • Sustitución de las piezas desgastadas o defectuosas.

¿A nombre de quién debe estar el contrato de mantenimiento de la caldera?

El contrato debe ir a nombre del propietario y su duración puede variar —siendo de duración determinada o indeterminada—. Esto te permitirá corroborar que la revisión ha sido realizada correctamente. El pago de la revisión de la caldera, así mismo, es un gasto que le corresponde al propietario del inmueble. Ahora bien ¿Qué ocurre en el caso de que la caldera precise de una reparación? ¿Quién debe hacerse cargo del gasto? Tal y como indica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador (propietario) está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la habitabilidad y que sirvan para el uso convenido, como la sustitución de una caldera estropeada. A excepción, no obstante, de que la reparación sea imputable al arrendatario (inquilino). Es decir, cuando se trata de realizar pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario. En definitiva, la reparación puntual de la caldera corresponde al arrendatario, mientras que la sustitución de una caldera es un gasto que debe asumir el arrendador. Por supuesto, en los casos en los que un mal uso conlleva el deterioro de la caldera, la sustitución de la misma correrá a cargo del arrendatario.

¿Qué pasa si no tengo un contrato de mantenimiento de caldera?

No tener un contrato de mantenimiento de la caldera e ignorar las revisiones anuales obligatorias puede conllevar serios problemas para la seguridad, aparte de que la caldera pierda eficiencia energética y aumente el consumo. A nivel legal, y según se contempla en la Ley de Industria de 1992, puede haber multas de hasta 60.000 euros por una infracción de este tipo. Es importante tener claro también que en caso de un accidente el seguro del hogar se eximirá de responsabilidades ya que considerará que el accidente ha sido provocado por negligencia del cliente al no realizar la revisión obligatoria de la caldera.

Es muy importante cumplir con las normativas para garantizar la seguridad de tus inquilinos y tu propia seguridad. Tener todo en regla te proporcionará una mayor tranquilidad y la confianza de estar avalado en caso de necesidad, al igual que lo es contar con un servicio que te garantice el cobro del alquiler mes a mes (en caso de sufrir un impago de alquiler) y contar con una protección jurídica completa que te garantice la cobertura de todas las acciones y costes derivados de cualquier procedimiento judicial por incumplimiento de contrato. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) te brindamos estos servicios, así como una cobertura por daños de vandalismo en tu vivienda de hasta 3.000 euros. ¡Contacta con nosotros para saber más!

Ley de Arrendamientos Urbanos: Guía completa para propietarios e inquilinos

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la normativa más importante que existe en lo referente al alquiler de una vivienda, tanto para los propietarios como para los inquilinos ya que en ella se expresan todos los aspectos y derechos que deben regir la relación contractual. En este artículo te explicamos cuáles son los puntos más destacados y las últimas novedades de la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada. ¡Presta atención!

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida como LAU, es la ley que se encarga de proteger los contratos privados de arrendamientos entre arrendadores (propietarios) y arrendatarios (inquilinos) a la hora de alquilar cualquier inmueble en suelo urbano. En ella se recogen aspectos relativos a la duración del alquiler y las prórrogas, el precio y las subidas de alquiler, los gastos, derechos y obligaciones de cada parte. Esta ley fue promulgada en los años 90, concretamente cuando entró en vigor la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y hasta la fecha ha sufrido, al menos, un total de 12 reformas de su texto original, adaptándose a los tiempos y a las necesidades específicas de cada época. La última de ellas tuvo lugar en 2023, después de que fuera aprobada por el Consejo de Ministros el 27 de abril de 2023 y publicada en el BOE el 25 de mayo del mismo año.

Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada de 2023

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2023 ha llevado a cabo importantes modificaciones en todo lo referente al alquiler de una vivienda, pero sobre todo en la duración, precio y gastos —que es lo más interesante, tanto para propietarios como para inquilinos—. Por supuesto, si en el momento de haber firmado el contrato esta ley aún no estaba en vigor, entonces los cambios se seguirán rigiendo por la normativa previa. Al hablar de alquiler, Ley Arrendamientos Urbanos y nuevos cambios nos encontramos con lo siguiente:

  • Introducción de mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de la vivienda.
  • Prórrogas extraordinarias de la duración del contrato de arrendamiento.
  • Traslado al propietario del pago de los honorarios de la inmobiliaria en el alquiler.
  • Regularización y sistematización de los derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas.
  • Modificación del procedimiento de desahucio.
  • Regulación de los deberes de información y transparencia en la contratación por parte de las inmobiliarias.
  • Creación de incentivos y bonificaciones fiscales en el Impuesto de la Renta y en el de Sociedades.
  • Introducción de nuevos conceptos: mercado residencial tensionado, gran tenedor y vivienda asequible incentivada.
  • Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
  • Modificación del régimen de vivienda protegida.
  • Prohibición de la venta del parque público de vivienda social por parte de la Administración.

Es importante destacar que algunas de estas medidas pueden ser reguladas por normativas autonómicas en función de la ubicación de la vivienda, como en el caso de algunos aspectos de los desahucios y las alternativas habitacionales.

Aumento de la duración de los contratos de alquiler

Con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos la duración del contrato de alquiler aumenta con prórrogas extraordinarias. Es decir, se mantiene la duración de los 5 años de alquiler prorrogable 3 años más (si el arrendatario es una persona física) y del alquiler de 7 años prorrogable 3 años más si (el arrendatario es persona jurídica). Ahora bien, se establecen nuevas prórrogas extraordinarias en el caso de que el inquilino se encuentre en situación de especial vulnerabilidad social y económica demostrable, pudiendo sumar 1 año más. También, será posible sumar 3 años más (11 en total) en los casos de que la vivienda se encuentre en zona tensionada.

Eliminación progresiva de la actualización de rentas del alquiler con el IPC

Con esta medida la actualización de los precios del alquiler no estará vinculada al IPC. En 2023 el precio máximo de subida del alquiler fue del 2%, en 2024 las subidas están limitadas a un máximo del 3% y en 2025 se creará un índice más estable y menor que el del IPC.

Cambios en el precio y los gastos del alquiler

Los cambios en el precio de los alquileres los encontramos en la limitación de las subidas, siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona residencial tensionada. En estos casos, la renta no podrá ser superior a la última vigente en los 5 años anteriores. Además, no se podrán repercutir cuotas o gastos que no estuvieran recogidos en el último contrato celebrado en este periodo de tiempo. Ahora bien, hay excepciones. La  renta podrá elevarse hasta un 10% de la última renta abonada cuando la vivienda haya sido rehabilitada con obras o para mejorar la eficiencia energética, pero también cuando se pacte una duración de contrato de 10 años o más o cuando se incluya un derecho a prórroga del contrato a favor del inquilino por 10 años o más. En el caso de que la vivienda pertenezca a un gran tenedor (propietario con más de 10 inmuebles) el límite máximo del precio quedará determinado por el índice de nueva creación (previsto para el 2025).

En el caso de los gastos, además de limitar la repercusión de nuevas cuotas o gastos no recogidos en el último contrato celebrado en los últimos 5 años (cuando la vivienda se encuentra en un mercado residencial tensionado), se establece (con carácter general) que siempre que se indique en el contrato los gastos de comunidad y de suministros los asume el arrendatario, mientras que los gastos de gestión le corresponden al propietario.

Aumento de la protección frente a desahucios

Con la nueva normativa aumentan, así mismo, las medidas de protección frente a desahucios. En concreto, se eliminan los desalojos sin fecha y hora establecidas, se incluye una prórroga especial de 2 años en procesos de desalojo y las personas vulnerables tendrán acceso a procesos de solución extrajudicial obligatorios. Así mismo, se utilizarán fondos estatales de vivienda para proporcionar alternativas habitacionales a las personas en riesgo de desalojo a través de rebajas en el alquiler, realojamiento y otras políticas.

Otros aspectos destacados de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los aspectos como la extinción del contrato antes de hora, la cesión del contrato de alquiler o subarrendamiento, garantías exigibles al inquilino, derecho de adquisición preferente, realización de obras, obligaciones de los inquilinos y arrendadores y demás aspectos pueden consultarse en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2023. En ella se especifican todas las medidas, derechos y obligaciones.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos tiene como fin proteger tanto a los propietarios como a los inquilinos, por ello es fundamental conocerla al detalle en el momento de alquilar tu vivienda. Esto te permitirá, entre otras cosas, saber en qué casos puedes emprender acciones legales si fuera necesario. SEAG está conformado por abogados especializados en derecho inmobiliario que cuentan con la formación necesaria para abordar todas las cuestiones relacionadas con el alquiler de una vivienda. ¿Buscas tranquilidad y protección a la hora de arrendar tu vivienda? En Sociedad Española de Alquiler Garantizado estamos aquí para ayudarte. Te ofrecemos garantía indefinida en el cobro mensual de tu alquiler hasta la recuperación de tu vivienda, en el caso de sufrir un impago del mismo; pero también protección jurídica completa con asesoramiento, trámites y pago de las tasas derivados de las reclamaciones oportunas por impago de alquiler (en caso de incumplimiento del contrato); cobertura de daños por actos de vandalismo y protección contra la ocupación ilegal. ¿A qué estás esperando? ¡Solicítanos más información!

¿El seguro de alquiler sustituye el aval bancario?

Cada vez más son los propietarios contratan el seguro de alquiler, ya que, es una manera de protegerse en caso de impago o de que ocurran actos vandálicos. Con esto, ¿se sustituye el aval bancario? Te lo explicamos en este artículo. 

El aval bancario siempre ha sido esa garantía extra en el momento de alquilar una vivienda, debido a que garantiza el pago de la renta en caso de impago del inquilino. 

Sin embargo, hoy en día tener un aval bancario no es suficiente, especialmente tras la crisis derivada del Coronavirus. Aunque no sustituye al aval bancario, contratar el seguro de alquiler tiene muchas más ventajas y beneficios. 

La principal diferencia estriba en que el aval habrá sido aportado por el inquilino en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento, mientras que el seguro de alquiler es contratado por el propietario.

Los seguros de alquiler suelen ofrecer diferentes tipos de coberturas: cubrir el impago de alquiler mensual, asesoría legal y reparación/compensación por actos de vandalismo a la vivienda. 

¿Hay mejores alternativas para garantizar el alquiler?

Sí, existe otra alternativa que es la Garantía de alquiler seguro que ofrece Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). Se trata de una compañía de servicios jurídicos especializada en resolver situaciones de impago de alquiler, que garantizan el pago de la renta mensual del inmueble mes a mes desde el impago de la renta hasta recuperar la vivienda o local, a través del equipo de abogados y procuradores de los tribunales y con todos los gastos jurídicos cubiertos. Además queda cubierta la reparación por los actos de vandalismo desde 0 € y sin franquicias. 

Asimismo, SEAG garantiza el alquiler de todo tipo de inmuebles, desde locales hasta habitaciones. Además, tiene el cobro puntual en el que el propietario cobra el día 1 de cada mes, pague o no el inquilino. 

Con el estudio de solvencia correspondiente al posible inquilino, también se realiza un análisis del perfil al avalista, si lo hubiese. De esta manera, se garantiza que puedan pagar el alquiler. 


Alquila tranquilo, SEAG responde!

¿Se puede alquilar una plaza de garaje sin un contrato firmado? ¿Es necesario el seguro de alquiler?

En España, es habitual alquilar una plaza de garaje. Pero, ¿tenemos la obligación de firmar un contrato de arrendamiento? Te lo explicamos en este artículo, y te contamos también si es necesario contratar un seguro de alquiler. 

La respuesta es que SÍ, si nos referimos a la no existencia de un contrato escrito. Los contratos pueden ser escritos o verbales. Lo habitual es que el contrato de arrendamiento de una plaza de garaje se acuerde de forma verbal (contrato verbal o “de palabra”), por lo que no es necesario que conste por escrito.

Sin embargo, como en todo alquiler, es recomendable firmar un contrato escrito, en aras de evitar cualquier conflicto que pueda surgir entre arrendador y arrendatario.

Al dejar constancia por escrito del acuerdo de alquiler, nos ahorraremos muchos quebraderos de cabeza y dejaremos constancia -por escrito- de lo acordado entre las partes. Si el contrato se formaliza por escrito, deberán constar los siguientes aspectos:

  1. la identificación de las partes contratantes. Nombre y apellidos, DNI/NIE y domicilio de las partes.
  2. Identificación exacta de la plaza de aparcamiento. (Nº y dirección exacta)
  3. La renta mensual del alquiler, el tamaño de la plaza de aparcamiento, etc.
  4. Si el garaje tiene o no un servicio de vigilancia.
  5. El periodo temporal de alquiler, es decir, si se alquila por periodos cortos de tiempo, como un mes o un año.
  6. Los gastos adicionales que pueden tener lugar durante el alquiler, como el pago de tasas municipales, la instalación de una puerta de seguridad, etc. Normalmente estos gastos son de cuenta del arrendador.
  7. Verificar que la plaza de garaje cuente con suministro de agua y electricidad, aunque no es imprescindible.
  • Hacer constar si el arrendatario debe contratar un seguro de alquiler o Garantía.

La realidad es que el impago ocurre en todo tipo de alquiler, no solo en el de vivienda, por lo que siempre es bueno considerar contratar un seguro o empresa que garantice el alquiler seguro de la renta. 

Finalmente, cabe mencionar de una circunstancia que a menudo sucede: el propietario se percata de que su plaza de garaje está siendo ocupada por un vehículo desconocido. En este caso, el propietario podrá interponer una demanda de desahucio, e incluso reclamar los daños y perjuicios causados.

Por esto, como empresa de servicios jurídicos, SEAG garantiza el alquiler de tu plaza de parking en caso de impago.

¿Qué es el alquiler de viviendas suntuarias? ¿Se necesita un seguro de alquiler?

Hay un tipo de alquiler del cual se habla muy poco, el de las viviendas de lujo. Son aquellas viviendas que tienen alguna de estas dos características o ambas a la vez, siempre teniendo en cuenta que el alquiler debe ser de la totalidad de la vivienda:

  • Superan los 300 m2 de superficie.
  • La renta de alquiler anual supera al menos 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual. Esto se traduce, por ejemplo, a 5.940 euros mensuales en el año 2023.  

Aunque por lo general son fincas aisladas, también puede tratarse de pisos en bloque, y suelen estar en un área residencial, con servicio doméstico, sistemas de seguridad y domótica, cocinas de alta gama o bañeras de hidromasaje, etc.

El arrendamiento de este tipo de viviendas NO está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino que se se rige libremente por la voluntad de las partes, y en su defecto, por lo dispuesto en la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Esto es así porque la LAU es una ley que tiene como objetivo salvaguardar los intereses de los arrendatarios que necesitan alquilar una vivienda para satisfacer su necesidad de vivienda habitual, no para proteger a personas que pueden acceder a vivir en viviendas de lujo.

Cabe destacar que, cuando se trata de pisos en una comunidad de vecinos, se aplica la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. 

En cualquier caso, para el propietario de una vivienda de lujo el riesgo de impago subsiste en el caso de que arriende la vivienda, por lo que para un alquiler seguro, desde SEAG recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía, al igual que con una vivienda común. El impago de alquiler es impredecible.

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Seguro de alquiler denegado ¿cómo evitarlo?

Contratar un seguro de alquiler o una empresa de Garantía puede ayudar al propietario a evitar cualquier dolor de cabeza, sobre todo, porque previene el impago de alquiler.

Estas entidades se encargan de garantizar que, aunque el inquilino deje de pagar, no dejará de cobrar la renta mensual y con los gastos incluidos derivados del proceso judicial.

Para contratar un seguro de alquiler, y evitar que te lo nieguen, deberás tener en cuenta algunos puntos importantes. Lo primero es saber que la empresa de seguro suele filtrar los posibles inquilinos, si es que aún no lo tienes alquilado. 

Se realizará un estudio de solvencia al arrendatario a través de sus nóminas, y dependiendo del caso, se aprobará o no el seguro. Por ejemplo, si el estudio muestra que hay bajas probabilidades que el inquilino pueda pagar el alquiler, lo más probable es que no lo aprueben, sobre todo, si debe aportar más del 40% de sus ingresos mensuales al pago de la renta. 

Otro punto importante es que, a través del estudio del inquilino, se revisa que no aparezca en el listado de morosos. Asimismo, en el caso que tengas ya alquilada tu vivienda, también podrías encontrar algunas trabas para asegurar tu renta.

La antigüedad del contrato laboral del inquilino es otro punto que se valora al momento de contratar un seguro de alquiler y, dependiendo del caso, se pedirá como requisito un informe de vida laboral.

Para asegurar que tu inquilino no deje de pagar la renta, contratar un seguro de impago de alquiler siempre será la mejor opción, y si cumple estos puntos, podrás garantizar que aprueben el seguro. 

Como alternativa a los seguros de alquiler, se encuentra SEAG, empresa de Garantía de alquiler seguro, en la que realizaremos un estudio de solvencia de tu inquilino, incluso hasta cuando ya tienes alquilada tu vivienda. 

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¿Cuánto cuesta el seguro de alquiler en 2023?

Contratar un seguro de alquiler, suele encontrarse en promedio, en un 4% del total de la renta de un año de alquiler.

Ejemplo:

Alquiler de 600 € (7.200 € / año)

Desde 4% = desde 288 € al año

Al momento de firmar un contrato de alquiler, será importante establecer quién hace frente al pago del seguro. Aunque es un servicio contratado por el arrendador, quien se ve beneficiado por el mismo, puede llegar a un acuerdo para que sea el arrendatario quien lo pague.

Te recomendamos leer: “¿Quién debe pagar el seguro de alquiler?”

Para contratar el seguro de alquiler, se necesitarán unas garantías de parte del arrendatario (inquilino), ya que, se le realizará un estudio de solvencia por parte de la empresa contratada. Esto, con el fin de verificar que pueda pagar el alquiler, y así evitar o disminuir las probabilidades de que ocurra un impago de alquiler. 

¿Qué se incluye en este 4%?

La empresa de seguro de impago de alquiler cubrirá solo por 12 meses el impago de alquiler; los gastos derivados del juicio por desahucio, hasta los 3.000 €; y los actos de vandalismo desde los 300 € hasta los 3.000 €. 

Fuera del 4%, se puede contratar otros servicios, como el impago de suministros del hogar (agua, luz y gas).

¿Qué diferencia a SEAG de los seguros de alquiler?

SEAG, como empresa de servicios jurídicos, tiene una Garantía anual a partir del 3% de la renta. Su servicio estrella es la Garantía Indefinida para un alquiler seguro, que paga las mensualidades hasta que el propietario recupere el inmueble, con todos los gastos del proceso judicial cubiertos. 

Asimismo, la compensación de los actos de vandalismo son desde 0 € y sin franquicias, al igual que tiene protección contra la okupación.

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Como prestaciones adicionales, garantiza el impago de suministros del hogar, sin carencias, pudiendo pagar la Garantía fraccionando el pago a 12 meses. También tiene el cobro puntual, en el que la empresa paga el día 1, pague o no el inquilino. 

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*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG S.A no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones”.