Un recibo de alquiler es un justificante que acredita (prueba documental) que se ha pagado la renta del alquiler por parte del arrendatario. Para un alquiler seguro, te contamos lo que necesitas saber en este artículo.

Este recibo verifica que existe una relación entre ambas partes, inquilino y propietario, y que se está cumpliendo con el pago del alquiler de la vivienda (o local), es decir, que el inquilino está cumpliento con el pago de la renta.

“El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”, explica la LAU al respecto en su artículo 17.

Asimismo, el recibo del alquiler, acredita la fecha del pago de la renta y, en consecuencia, si hay retrasos en el pago del alquiler.

Este documento (recibo) también puede quedar sustituído por el justificante bancario de la transferencia a la cuenta del arrendador (propietario) o por el recibo bancario del cobro (adeudo) en la cuenta bancaria del arrendatario (inquilino), siendo un medio muy cómodo de acreditar los pagos de las rentas  en el momento de realizar la declaración de la renta. 

Para un alquiler seguro, recuerda la importancia de contratar un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro, como SEAG. En caso de impago, esta empresa de servicios jurídicos se encargará de cubrir esas rentas mes a mes hasta recuperar la vivienda.

Lamentablemente, el impago de alquiler o de suministros por parte de nuestros inquilinos está a la orden del día, aunque eso no quiere decir que no existan los inquilinos perfectos y que no se pueda tener un alquiler seguro. No obstante, pueden surgir inconvenientes esporádicos y puntuales que acaban generando una situación de impago.

Como ya hemos indicado en otros artículos, la mediación resulta una fase imprescindible para intentar solventar el problema, ya que, por la vía amistosa, se solucionan mejor las situaciones de impago.

Lee nuestro artículo: “La importancia de la mediación profesional por impago de alquiler”.

Cuando se agota la vía amistosa, no queda otra opción que recurrir a la vía judicial para reclamar las cantidades pendientes de pago, pero ¿Cuánto tiempo tardaré en recuperarlas?

Contestar a esta pregunta de manera exacta resultaría aventurado y azaroso, dado que es imposible conocer con certeza la situación económica de solvencia futura de los inquilinos a los que estamos reclamando el pago de los importes (rentas) pendientes.

Cuando decidimos acudir a la vía judicial, como última opción, para reclamar las cantidades pendientes de pago, debemos en primer lugar, presentar una demanda reclamando los importes pendientes. Seguido, tras obtener una resolución judicial en el cual se condene a los demandados al pago de las cuantías solicitadas, si persiste el deudor en su impago, podremos presentar la demanda de ejecución, procediendo al embargo de salarios, bienes, propiedades del inquilino.

Esta ejecución mencionada, “perseguirá judicialmente” los bienes del deudor hasta su efectivo pago de la deuda, más los intereses y las costas judiciales.

Véase el siguiente esquema resumen en el que te explicamos diferentes fases hasta obtener, el cobro de la deuda:

En definitiva, las situaciones de impagose producen normalmente de manera impredecible, por lo que es recomendable contar con el respaldo de un seguro de alquiler o, incluso mejor, una Garantía de alquiler seguro.

En SEAG, tendrás no solo garantizado el asesoramiento de un gran grupo de profesionales especializados (abogados, mediadores, entre otros…), si no también tendrás cubiertos los gastos derivados del procedimiento, garantizando a que cobres el importe equivalente a las rentas impagadas, de forma puntual, aunque el inquilino no las pague, sin tener que esperar a recuperarlas, por vía judicial.

SEAG afianza el pago de las rentas. ¡Alquila seguro, SEAG responde!

Una de las preguntas más frecuentes que nos formulan los propietarios, como empresa de Garantía de alquiler seguro, es si pueden o no realizar la venta de una vivienda que esté alquilada. En ocasiones, según la respuesta a esta pregunta, deciden o no formalizar un contrato de alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), nos da la respuesta a esta pregunta en los artículos 25 y 14, por lo que se recomienda, además, una lectura detenida de su disposición.

Teniendo en cuenta la aplicación del artículo 25 de la LAU, es posible realizar la venta de una vivienda que esté alquilada, no obstante, se debe tener presente el derecho de adquisición preferente del arrendatario. 

La adquisición preferente no es más que la prioridad de compra (en idénticas condiciones) que tiene el inquilino frente a otros compradores, por lo que, antes de proceder a vender el inmueble, el arrendador deberá notificar de manera fehaciente (recomendamos siempre hacer uso del burofax) al inquilino su decisión de venta, indicando las condiciones de esta, además del precio ofertado.

A partir de la notificación, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo sobre la finca en un plazo máximo de treinta días naturales.

En el caso de no realizarse la notificación prevista (el tanteo), el arrendatario dispondrá del derecho de retracto, es decir, poder ejercitar la acción judicial de retracto para adquirir la vivienda en las mismas condiciones del comprador no arrendatario.

Importante: En aplicación del artículo 25.8 de la LAU, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En caso de haberse pactado dicha renuncia, el propietario deberá comunicar con una antelación mínima de 30 días a la fecha de compraventa, su intención de vender la vivienda. 

Una vez se haya vendido la vivienda alquilada, la siguiente pregunta será si se debe firmar un nuevo contrato de alquiler.

El artículo 14 de la LAU nos aclara esta nueva duda al establecer que el nuevo adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del anterior propietario durante el periodo que reste de vigencia contractual, por lo que ni existe la obligación de firmar un nuevo contrato de alquiler, ni se pueden modificar los derechos y obligaciones del contrato original si no es por acuerdo entre ambas partes.

En definitiva, es importante contar siempre con el asesoramiento profesional para solventar estas dudas, ya que, en ocasiones -por desconocimiento- los cambios contractuales pueden dar lugar a malentendidos y, consecuentemente, al impago de las rentas. Por ello, te recordamos que SEAG dispone de un amplio equipo de profesionales dispuestos siempre a ayudarle. Alquiler seguro con SEAG. 

En determinadas ocasiones, en todo alquiler seguro, tras la llegada de un nuevo miembro de la familia u otras alteraciones en el núcleo familiar, tanto arrendatarios (inquilinos) como arrendadores (propietarios) se preguntan si pueden realizar obras en el inmueble alquilado. En otras ocasiones, son los arrendadores quienes presentan la voluntad de realizar obras o incluso se ven obligados a ello con tal de conservar la seguridad del inmueble.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace una distinción según el tipo de obra a realizar:

Obras de mejora: El artículo 22 de la LAU, establece que los inquilinos deberán soportar la realización de obras de mejora que no puedan esperar a la conclusión del arrendamiento. El arrendador debe notificar con al menos 3 meses de antelación la naturaleza de esta, su comienzo, duración y coste.

¿Y si el inquilino se niega? El arrendatario podrá desistir de su contrato durante un mes desde la notificación de las obras, siempre y cuando, estas afecten de modo relevante la vivienda arrendada y dispondrán de un plazo máximo de dos meses para rescindir el contrato de alquiler.

Importante: si el arrendatario decide soportar la obra, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, además del derecho a una indemnización de los posibles gastos derivados a causa de esta.

Obras del arrendatario: En caso de que las obras que quiera realizar el inquilino, tal y como se refleja en el artículo 23 de la LAU, modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios de manera sustancial, deberá solicitar el consentimiento expresado por escrito del arrendador.

¿Y si el inquilino no solicita el consentimiento? El arrendador podrá resolver el contrato de alquiler si, a pesar de su negativa, el inquilino decide realizar las obras sin la autorización del propietario. Por otro lado, si las obras finalmente se han realizado, el arrendador podrá solicitar que se entregue el inmueble en el estado anterior a las obras.

Importante: En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Arrendatarios con discapacidad: Si el inquilino o conviviente presenta un estado de discapacidad, podrán realizar las obras que sean necesarias para la adecuación del inmueble, siempre y cuando se le notifique de manera escrita al arrendador y no afecte a los servicios comunes ni conlleve una disminución de la seguridad del inmueble alquilado.

Importante: El inquilino deberá reponer la vivienda al estado anterior si así lo requiere el arrendador.

La realización de obras, entre otras modificaciones, pueden dar lugar a conflictos que conllevan al impago de las rentas. Por ello, es de suma importancia contar siempre con una Garantía de alquiler seguro.

En SEAG no solo tendrás asesoría legal, sino que además podrás contar con un profesional que, antes de proceder por vía judicial, hará todo lo posible por solventar la situación de manera amistosa.

Te recomendamos leer: “LA IMPORTANCIA DE LA MEDIACIÓN PROFESIONAL EN CASO DE IMPAGO”.

En muchas ocasiones, se generan grandes disputas en torno a las reparaciones que deben efectuarse en una vivienda alquilada, dado que el arrendatario manifiesta que deben ser asumidas por el arrendador o, por el contrario, el arrendador entiende que debe asumirlas el arrendatario. Para un alquiler seguro, te lo explicamos a continuación.

En primer lugar, debemos saber que no todas las reparaciones pueden ser repercutidas al inquilino, y no todas las reparaciones deben ser asumidas por el propietario de la vivienda, entonces, ¿Cuáles son las reparaciones que debe asumir el arrendador? ¿Cuáles el arrendatario?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), nos da la respuesta a estas cuestiones en su artículo 21, y procede a hacer una distinción entre:

• Reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad: el artículo 21.1 de la LAU, distingue entre reparaciones a causa de un deterioro causado por culpa del inquilino, que deberán ser asumidas por él, y deterioros causados sin culpa, deterioro que deberá ser asumido por el propietario.

Es importante mencionar que, tal y como dispone el artículo 21.3 de la LAU, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que sea necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda facilitando al arrendador la verificación ya sea por sí mismo o por los técnicos designados.

En ocasiones, son los arrendatarios quienes efectúan dichas reparaciones y posteriormente reclaman el importe al arrendador, pero se deberá tener en cuenta que solo podrán realizar, previa comunicación al arrendador, aquellas que sea urgentes y que tengan como finalidad no ocasionar un daño más agravado.

Ejemplo deterioro sin culpa: El desprendimiento del techo de una parte de la vivienda.

Ejemplo deterioro con culpa: Filtración de agua a causa del descuido de dejar una ventana abierta.

• Reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda: respecto a este tipo de reparaciones no existen matices ya que el artículo 21.4 de la LAU es claro al respecto e imputa la reparación al inquilino.

Ejemplo deterioro por uso ordinario:bombillas fundidas a causa del uso. Desatascar el lavabo, Ajustar las bisagras de una puerta.

En SEAG, somos conscientes de la dificultad que presenta distinguir a quién corresponde la responsabilidad en caso de tener que llevar a cabo cualquier tipo de reparación. ¿El daño ha sido por culpa del inquilino? ¿No lo ha sido? Por eso, te aconsejamos en todo momento contar con profesionales del sector que puedan ayudarte y asesorarte a mantener siempre un alquiler seguro, así que recuerda tener siempre tu alquiler garantizado con SEAG.

Hemos encontrado al inquilino perfecto y ahora vamos a preparar el contrato de alquiler, algo que debemos tener muy claro, sobre todo, para poder tener un alquiler seguro.

Es normal que, durante la realización de este contrato, surjan algunas preguntas como, ¿Qué podemos pactar en él? ¿Puedo imputar gastos como comunidad, IBI, tasas de residuos u otros gastos generales a mi inquilino? ¿Debe mi inquilino hacerse cargo de los servicios individuales como su consumo de electricidad o agua?

Para responder a estas preguntas, debemos recurrir al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el cual establece que:

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Es decir, gastos como el mantenimiento de una piscina, comunidad o IBI, pueden ser imputados al inquilino siempre y cuando se acuerde, de lo contrario, corresponderá al arrendador.

Es importante mencionar que dicho acuerdo, debe constar por escrito y se debe determinar el importe anual de estos gastos.

Con esto, suele surgir una nueva duda y es que, si he de determinar el importe anual de dichos gastos en el momento de formalizar el contrato, ¿Qué ocurre si estos gastos se incrementan?

La LAU se pronuncia claramente, indicando que solo podrá incrementarse dicha suma por acuerdo entre las partes, de forma anual, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

Te recomendamos leer nuestro artículo: “Actualización de la renta por IPC”.

Respecto a los gastos por servicios individuales, serán a cuenta del arrendatario, siempre y cuando se individualicen mediante aparatos contadores, como lo puede ser el consumo de agua, electricidad o gas.

El pago de los gastos se debe acreditar mediante recibos por lo que el arrendador, en caso de pactar con el arrendatario el pago de los gastos mencionados anteriormente, deberá facilitar al arrendatario el recibo con las cantidades abonadas de forma desglosada ya que en caso contrario el arrendador deberá asumir dichos gastos.

Recuerde que la mejor opción es garantizar su alquiler y tener claro en todo momento si sus actuaciones o las de su arrendatario están dentro del marco legal establecido.

En SEAG contamos con expertos en la materia, por lo que estaremos encantados en responder a todas sus dudas para mantener siempre su alquiler seguro.

Curiosidad: Habitualmente se imputan los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato a los arrendatarios, no obstante, serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (véase el artículo 20.1.4º de la LAU).

Aunque el propietario puede determinar algunas prohibiciones o limitaciones al uso de la vivienda arrendada al inquilino, no todas las que se establecen en un contrato de arrendamiento de vivienda son legales. Esto quiere decir que, muchas de las cláusulas que habitualmente vemos – como abogados especialistas – en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda, son cláusulas abusivas, y por tanto nulas.  

A continuación, te explicaremos algunas de las prohibiciones que se pueden imponer a un inquilino al alquilarle una vivienda y qué no se le puede prohibir, para tener un alquiler seguro. 

La principal duda no solo para los propietarios, sino también para los inquilinos, es el tema de las mascotas. A pesar de que en la nueva ley de protección animal, se considera a los animales como un miembro más de la familia, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no se manifiesta al respecto. Parece claro que si el arrendador ha prohibido que en el interior de la vivienda habiten animales domésticos, el incumplimiento de tal condición podría facilitar la reclamación al arrendatario respecto de los posibles daños al inmueble que ocasione el animal. Sin embargo, y en sentido contrario, si el propietario/arrendador ha autorizado la convivencia con animales en el inmueble arrendado, tal circunstancia dejaría en desventaja a la hora de reclamar los posibles daños o desperfectos al inmueble que hubiese realizado el animal.

Otra de las prohibiciones comunes es el tema de realizar determinadas obras, ya que, el piso se debe devolver en el mismo estado en el que se entregó. Por lo tanto, si el inquilino realiza obras sin el consentimiento del propietario, corre el riesgo de que no se le devuelva la fianza. Esta clausula viene a ser normal, dado que la cesión de uso lo es de carácter temporal y debe restituir la posesión al propietario en idéntico estado al que se le cedió en arrendamiento.

Leer artículo “¿Qué puede y qué no puede descontar un casero de la fianza?”

Sin embargo, sí que hay pequeñas obras de mantenimiento y mejora que, con el consentimiento del casero, se permiten. Estas son aquellas que afectan el uso diario de la vivienda. Cualquier otra obra o modificación debe ser autorizada (preferentemente por escrito) por el arrendador.

Hay algunos inquilinos que negocian con el propietario realizar alguna reforma a cambio de alguna mensualidad del alquiler o bien de una reducción temporal de la renta. Pero estos casos deben estar siempre pactados por escrito previamente. 

Por otra parte, una de las mayores dudas respecto a las reformas es si se puede cambiar o no el color de las paredes. La realidad es que como se trata solo de cambiar la apariencia, el inquilino podrá cambiar el color, tomando en cuenta que al momento de devolver  la vivienda, esté tal cual se haya entregado. Salvo pacto en contrario.

Otra de las prohibiciones será realizar actividades ilegales o molestas hacia el resto de los vecinos. Es una prohibición, que pese a resultar obvia, se suele incorporar en los contratos de alquiler de viviendas.

Asimismo, otro de los puntos con más dudas sobre este tema, está el subarriendo de las habitaciones o de la vivienda entera. En este caso, esa autorización deberá constar muy especificada y concretado su alcance, dado que es una habitual fuente de conflictos entre arrendador y arrendatarios.

Asimismo, te recomendamos como propietario, leer nuestro artículo “¿Es legal subarrendar mi inmueble?”, donde explicamos mejor todo lo que necesitas saber sobre este tema.

Estas son, en general, las prohibiciones más comunes. Recuerda que es importante, como propietario, pactar prohibiciones que tengan sentido y que no incurran en limitaciones al uso comúnmente admitido de una vivienda, ya que de lo contrario estas prohibiciones pueden ser consideradas cláusulas abusivas.

Asimismo, si alguna de estas normas de prohibición se incumplen, el propietario tendrá el derecho a instar la resolución judicial del contrato de alquiler, pudiendo incluso retener el importe de la fianza para compensar los daños derivados de los incumplimientos. 

Las relaciones afectivas entre las personas sufren cambios constantemente, por lo que no es de extrañar que nuestro inquilino se separe, y decida marcharse del inmueble alquilado o esté obligado a ello. ¿Qué hacer para un alquiler seguro?

En caso de separación, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se pronuncia al respecto, y responde a las principales dudas que nos pueden surgir: ¿puede permanecer en el inmueble la ex pareja de mi inquilino si no ha firmado el contrato de alquiler? ¿Debe formalizarse un contrato nuevo? ¿Cómo debe el arrendatario informarme de su voluntad de quedarse en el inmueble?

En el artículo 15 de la LAU, se establece que, en los casos de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar haciendo uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.

Por lo tanto, a pesar de que la ex pareja de tu inquilino no conste en el contrato de arrendamiento, podrá continuar en el inmueble si así se dispone judicialmente. Además, por esta misma razón, no será necesario firmar un nuevo contrato, dado que el cónyuge, a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

No obstante, la voluntad del cónyuge de continuar en el inmueble deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de esta que afecte al uso de la vivienda.

Le recomendamos, en todo caso, contar con un grupo de expertos en esta materia para continuar garantizando su alquiler seguro. Recuerde que SEAG dispone de un servicio de asesoramiento jurídico, por lo que nuestros abogados podrán guiarle ante situaciones como esta.