El alquiler inverso es una opción que permite a las persona mayores afrontar el elevado coste de su residencia y sus costes asistenciales cediendo un piso en alquiler. Lo interesante es que no se pierde la propiedad de la vivienda en ningún momento, ni es necesario hipotecarse.

El alquiler inverso va destinado a mayores de 70 a 75 años que tengan un piso en propiedad y estén pagando una residencia. El propietario cede a una empresa el alquiler de su vivienda para que gestione el inmueble.

El piso cedido puede ser cualquiera: la residencia principal del afectado, una segunda vivienda, u otra que sea propiedad de una persona próxima.

Como el coste de la residencia suele ser mayor que la renta del alquiler, la empresa periódicamente va entregando el dinero necesario para pagar la residencia (el importe de los préstamos puede llegar a ser como máximo del doble del alquiler), de manera que se va generando una deuda.

Cuando el propietario fallece, la deuda existente (con sus intereses, que suele estar entre un 5% o 6%) se va pagando con el mismo alquiler de la vivienda (garantizado por la Garantía de impago de alquiler de SEAG), hasta que la deuda queda pagada y los herederos del fallecido cancelan la deuda generada.

Por tanto, el alquiler inverso no deja de ser una forma de financiación, es decir, de conseguir un dinero que se necesita. 

Otro aspecto de interés es que si la vivienda arrendada necesita reformas para poder alquilarse en buenas condiciones, la empresa con la que se contrate el alquiler inverso puede financiar la obra.

En el contrato de alquiler inverso deben estar bien definidas las cantidades que el propietario va a recibir, el importe del alquiler, y los períodos del préstamo periódico. También, deberá constar la fecha de finalización del servicio, aunque es posible cancelarla en cualquier momento, con el abono de las cuotas pendientes. 

Además, es posible determinar una duración indeterminada del contrato, de modo que esté en vigor durante el período que sea necesario.

Finalmente, cabe destacar que el propietario disfruta de una serie de beneficios fiscales que necesitará que el contrato se formalice en una escritura pública ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, para su efectividad.

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Para un alquiler seguro, es importante entender aquellos gastos que no corresponden al arrendador / propietario de la vivienda, es decir, que le corresponden al arrendatario / inquilino.

El propietario / arrendador no es responsable de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que son a cargo del arrendatario. Tampoco responde de los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino, o las personas con quienes convive.

Los deterioros se presume que han sido causados por el arrendatario, por ser el ocupante del inmueble, salvo que demuestre que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño. Los daños producidos por los casos fortuitos o de fuerza mayor, los debe asumir el arrendador.

Evidentemente, los gastos de consumo de suministros que son contabilizados individualmente por aparatos contadores son por cuenta del inquilino (agua, gas, y electricidad).

Los gastos de la comunidad y los impuestos del inmueble (IBI) son por cuenta del arrendador, salvo que expresamente se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento.

En el caso de la tasa de basuras, para no dar lugar a dudas, conviene dejar claro en el contrato quién asume el pago. Teóricamente corresponde a residuos que genera el inquilino, pero en la práctica muchos de los Ayuntamientos que la cobran lo hacen incluso cuando el piso está vacío, por lo que no es propiamente un “suministro” individualizado con contadores. A falta de pacto, el criterio de los jueces no es unánime. La SAP Barcelona de 23 de noviembre del 2022 afirmó que la tasa de basuras debía pagarla el arrendador porque en el contrato de alquiler no se había pactado lo contrario.

1. Las conocidas como “pequeñas reparaciones” son por cuenta del inquilino, y se corresponde con gastos periódicos o habituales ligados al uso, generalmente de escasa entidad económica. La mayoría de los contratos no lo precisan con detalle. Por ejemplo, los cambios de bombillas, de enchufes estropeados, cerraduras atascadas, cisterna del inodoro, reparar el sifón del fregadero, cintas de persianas, grifos, colocación de unas cuerdas de tender, sellado con cemento de la bañera y grifos, fijado con silicona de cristales pequeños de puertas interiores, entre otros. 

En averías de electrodomésticos o calderas pueden surgir dudas. Si hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponden al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo, siendo conveniente asumir el gasto al 50% entre arrendador y arrendatario.

En atascos, incendios, humedades e inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación… El arrendador responde si hay defectos de las instalaciones. A veces se suele recurrir a peritos de las compañías de peritos para determinar si hay mal uso o no. Por ejemplo, si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, señal de que está en mal estado. 

En caso de conflicto y pendientes de resolución judicial, los jueces suelen fijarse en la duración del alquiler, la antigüedad del bien y en qué momento se estropea. Si el inquilino lleva poco tiempo o la instalación tiene muchos años, tienden a hacer responsable al arrendador, para evitar el enriquecimiento injusto que podría suponer hacer pagar al inquilino un elemento nuevo. 

2. Las reparaciones urgentes, necesarias para evitar daños mayores o graves incomodidades, las podrá realizar el inquilino y exigir posteriormente el pago al arrendador. La única condición es que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o las personas con quien conviva. Normalmente el inquilino llama urgentemente al arrendador, y este suele avisar a su compañía de seguros para que intervenga con rapidez, o a una persona de su confianza que realice la reparación urgente.

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Una derrama es un gasto extraordinario que los propietarios de un inmueble en régimen de comunidad de propietarios deben pagar por un acuerdo que se adopta en la Junta de Comunidad de Propietarios. Esta derrama sirve para costear un gasto que excede los gastos ordinarios de la comunidad, y que no estaban previstos en el presupuesto. Pero, teniendo la vivienda alquilada, ¿se puede pedir al inquilino que pague la derrama? Te lo explicamos para un alquiler seguro.

A pesar de que el inquilino es quien disfruta de la vivienda, lo correcto es que las derramas vayan a cargo del propietario. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad óptimas, y no solo se refiere a la vivienda en alquiler, sino también al resto del edificio en el que está integrada la vivienda.  

Las razones habituales por las que se suelen aprobar derramas extraordinarias son:

• Que el edificio deba pasar la inspección técnica de edificios (ITE).
• Reparación de humedades en elementos comunes del edificio.
• Reparación de bajantes comunitarios.
• Pintura de la fachada o zonas comunes del edificio.
• Reparación o renovación de instalación eléctrica (acometida de luz).
• Desatascos de los bajantes comunitarios.
• Arreglos de albañales y bajantes del edificio.
• Reparación, mejoras o inspección técnica de ascensores.

Asimismo, no hay cantidad exacta de coste de la derrama, debido a que variará de acuerdo a la urgencia y entidad de las reparaciones o intervenciones profesionales que se deban acometer en el edificio. Pero tales importes siempre deberán haberse aprobado en la Junta de Propietarios, salvo que por su extrema urgencia hayan debido ser autorizados por el Presidente de la Comunidad de propietarios, de lo cual deberá dar cuenta y responder frente a la Comunidad de propietarios acreditando la urgencia de tal intervención.

Te recomendamos leer: “¿Quién debe asumir las reparaciones en una vivienda alquilada?”.

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Como sabemos, la suspensión de desahucios para inquilinos que sean declarados vulnerables está vigente hasta el 30 de junio de 2023, aunque habrá que ver -caso por caso- lo que haya decidido el juez en los procedimientos por desahucio. Te explicamos los detalles para un alquiler seguro.

Lo que no todos saben es que la misma norma incluía la posibilidad de que el arrendador afectado pudiera recibir una compensación, debido a que debe seguir alojando al inquilino a pesar de no pagarle, regulación que debía hacer cada Comunidad Autónoma.

En la Comunidad de Madrid, el plazo de presentación es hasta el 31 de julio de 2023, que podrá prorrogarse en el caso de mantenerse la prórroga de la suspensión de los lanzamientos y desahucios. Para solicitar la compensación, debe dirigirse a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, incluyendo la siguiente información:

• DNI / NIF / NIE del interesado o representante.
• Solicitud firmada.
• Contrato de arrendamiento u otro documento válido en el tráfico jurídico-mercantil que acredite fehacientemente la renta pactada (por ejemplo, comunicación de modificaciones de la renta, junto con copias de ingresos de esas cantidades antes del impago).
• Exposición razonada y justificada de la compensación que se solicita.
• Las facturas de los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario.
• Auto judicial de suspensión del desahucio o lanzamiento.
• Auto judicial de levantamiento de la suspensión del desahucio o  lanzamiento.
• Cuenta bancaria designada para el abono de la compensación.

En el resto de las Comunidades Autónomas, la solicitud debe presentarse también ante el departamento autonómico encargado de vivienda, con similares requisitos y documentación a aportar.

En los casos específicos de la suspensión del lanzamiento de viviendas ocupadas, solo puede pedirse compensación por perjuicio económico ocasionado cuando antes de la entrada en la vivienda, esta se encontrase ofertada en venta o arrendamiento.

Te recomendamos leer sobre la “Vulnerabilidad de los inquilinos en los contratos de alquiler”.

En el caso de impago de alquiler, te recordamos que SEAG, como empresa de servicios jurídicos, cubre la renta mensual hasta recuperar tu vivienda, con todo el proceso legal cubierto.

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Como ya hemos mencionado en artículos anteriores, un contrato de alquiler es un documento de acuerdo firmado entre el arrendador de un inmueble y su arrendatario. Este contrato está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y existen diferentes tipos, que están regulados también por otras normativas.

A continuación, para un alquiler seguro, hablaremos de estos tipos diferentes de contratos de alquiler, en función del uso del inmueble, ya sea vivienda o uso distinto (local, nave, parking, temporada….)

Contrato de vivienda habitual

El contrato de alquiler de vivienda habitual es el que conocemos como contrato de vivienda como domicilio permanente. Es el más común. En este, se debe incluir la fecha de inicio y finalización del contrato, el deber del inquilino de cuidar la vivienda, la renta mensual establecida, entre otros aspectos. 

Te recomendamos leer: ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler?; y sobre la fianza: “Diferencias entre fianza y depósito en el alquiler”.

Contrato para uso distinto del de vivienda

Estos contratos son aquellos en los que el inquilino hace uso del inmueble normalmente para actividades profesionales, comerciales o de negocio en locales u oficinas.

Asimismo, si se alquila un inmueble comercial o industrial en pleno funcionamiento, se debe firmar un contrato de Alquiler de Industria, regulado por el Código Civil. 

Contrato de alquiler temporal

Estos contratos son aquellos en los que el inquilino hace uso de la vivienda sin cambiar su domicilio habitual.

Las diferencias entre este tipo de contrato con el de uso habitual de la vivienda es que es un domicilio provisional del arrendatario y debe indicarse la finalidad del alquiler, que normalmente suele ser por estudios, trabajo o por enfermedad.

Alquileres turísticos

Los alquileres turísticos son contratos vacacionales, en el que se establecen los derechos y obligaciones del propietario y los huéspedes. Se debe incluir en el mismo los datos de la propiedad, la capacidad máxima de personas que se pueden alojar en la vivienda, la duración máxima, cuantía de la fianza y condiciones de devolución, horarios, normas de la casa y desglose de los precios. 

Alquiler de viviendas para cargos o personas determinadas

Este tipo de alquiler está destinado a rentar la vivienda a determinados cargos o miembros de algún colectivo específico, por ejemplo, viviendas universitarias para alumnos o docentes, alquiler a funcionarios, o edificios a guardias o porteros. 

En el contrato se deben incluir los requisitos y la duración del alquiler. 

Alquiler de viviendas protegidas

Este alquiler se refiere a las VPO o Viviendas de Protección Oficial. Para poder alquilar este tipo de propiedad, deben haber transcurrido más de 10 años desde la adquisición de la vivienda, o haber sido descalificada como vivienda protegida. 

Asimismo, el precio está ya establecido por ley, dependiendo de la superficie útil y no sobre la construida. Además, el contrato de alquiler debe ser visado por el órgano administrativo que haya otorgado la vivienda protegida. 

Alquiler social

Este tipo de alquiler son los destinados por el Estado a personas pertenecientes a colectivos vulnerables. Se establece el contrato con el arrendatario con un período máximo 2 años, eso sí, prorrogables. 

Ahora que conocemos los diferentes tipos de contratos de alquiler que existen, te recordamos que si quieres alquilar tu vivienda, SEAG garantiza tu alquiler seguro tanto de larga temporada – vivienda habitual – como de corta temporada, locales, naves, oficinas, parcelas, y garajes.

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Seguramente ya has escuchado el término “inquiokupación” en medios de comunicación, y es que es una palabra que identifica al inquilino que al dejar de pagar la renta, decide no abandonar la vivienda alegando estar en estado de vulnerabilidad. En este artículo, te contamos lo que debes saber y qué hacer al respecto. 

Para entender mejor este término, lo diferenciaremos de la ocupación ilegal, que según el artículo 245 de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, el okupa es una persona que “con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena” u “ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular”. Con esto, se diferencia también el allanamiento a la morada de la ocupación. 

A diferencia de la ocupación ilegal, la inquiokupación no se considera una figura delictiva, ya que, el inquilino no ha ingresado a la vivienda de forma violenta (forzando la cerradura y sin autorización del propietario). Por el contrario, lo ha hecho a través de un contrato de alquiler firmado tanto por este como por el casero.  

Al realizar una reclamación por impago y por vía legal se tramita el desahucio, el inquilino pasa a ser “inquiokupa” al momento de pedir la suspensión de este desahucio, declarándose estar en estado de vulnerabilidad social y/o económica, lo que retrasa el lanzamiento de la vivienda. 

El principal problema con esto es que, sin acreditar que está en estado vulnerable, el proceso de desahucio puede retrasarse durante meses. Sin un seguro de alquiler o Garantía de alquiler contratada, el propietario deja de cobrar esos meses de renta. 

Lee sobre la «Vulnerabilidad de los inquilinos en los contratos de alquiler«.

Para evitar cualquier tipo de situaciones relacionadas con el impago de alquiler, te recomendamos primero realizar un estudio de solvencia de tus inquilinos. Esto, podrás hacerlo a través del seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler como SEAG, que te cubre la renta de tu vivienda mes a mes hasta recuperar tu vivienda. 

Te recomendamos leer nuestro artículo: “Revisa que los inquilinos son solventes para un alquiler seguro”. 

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