Las viviendas de protección oficial (VPO) son todas aquellas que el Estado subvenciona para facilitar el acceso a la vivienda a personas con pocos recursos económicos, por lo que tienen un precio de venta o de alquiler mucho más económico que viviendas de similares características por dimensiones, antigüedad y ubicación.

Las características de las VPO dependerán de la normativa al respecto de cada Comunidad Autónoma, si bien es cierto que en todo caso deberán cumplir los siguientes requisitos:

1. Adquisición limitada a familias cuyos ingresos máximos no superen en 5,5 veces el IPREM.
2. La superficie de la VPO no puede superar los noventa metros cuadrados construidos.
3. Debe destinarse a vivienda habitual, y el propietario no podrá venderla durante los 10 primeros años desde su adquisición. En este caso el precio de venta también estará limitado por la normativa legal de cada Comunidad Autónoma.

Por lo que respecta al arrendamiento de la VPO, sólo podrá alquilarse cuando hayan pasado 10 años desde su adquisición, es decir, que haya perdido su condición de “vivienda protegida”. 

Excepcionalmente, el propietario podrá solicitar la liberalización de su vivienda antes de dicho plazo, debiendo demostrar ante la administración autonómica que debe cambiar de vivienda por motivos familiares, laborales, de salud. En este caso, podrá ser autorizado a arrendar la VPO antes de los diez años.

Sin embargo, en este caso la administración autonómica podría reclamar al propietario la devolución del importe de las ayudas económicas y beneficios legales que permitió al propietario adquirir la vivienda. Por lo tanto, según la situación económica del propietario sería preferible esperar a que transcurra el plazo de los 10 años para que la vivienda sea libre.

Finalmente, para el caso de que se alquile la VPO, deberán tenerse en cuenta los siguientes requisitos:

1. Sólo se podrá arrendar la VPO a una persona física, no a una persona jurídica (empresa, sociedad, comunidad de bienes, etc).
2. El precio del alquiler estará limitado a multiplicar por 5,5% el precio máximo de venta permitido por la Comunidad Autónoma correspondiente, dividido entre 12 meses.

En el supuesto de que la renta mensual del alquiler sea superior al máximo legal permitido, el propietario podría ser multado. En la práctica, no es habitual que suceda, ya que, el contrato de arrendamiento debe presentarse ante la administración para que ésta verifique que se han cumplido todos los requisitos.

Para un alquiler seguro, SEAG responde!

Hoy en día, pese al momento tecnológico en el que estamos, aún hay inquilinos que prefieren pagar en metálico ¿Pero es legal pagar el alquiler seguro en metálico? Hasta antes de la nueva Ley de Vivienda, la respuesta era afirmativa. Legalmente, con la Ley 11/2021 del 9 de julio, se había establecido que se permite, siempre y cuando la cantidad no fuese superior a 1.000 € en efectivo de bienes y servicios. 

Sin embargo, con la reciente Ley de Vivienda esto ha cambiado. El pago de dinero en metálico queda prohibido, a excepción de que una de las partes, propietario o inquilino, no tenga cuenta bancaria o no tenga acceso a medios electrónicos de pago. 

En el caso que sea en efectivo, será importante tener alguna formalización a través de un recibo como justificante del pago de la renta.

Desde SEAG recomendamos el cobro por ingreso bancario, ya que, se tiene un mayor control de las fechas y cantidades ingresadas. Además, de que en cualquier momento se puede solicitar un historial bancario, algo que no sería viable si se pierden los justificantes bancarios de pagos en metálico. Esta cuestión de tener el control de cobros y fechas es un dato clave en caso de posibles reclamaciones judiciales.

A diferencia de un seguro de alquiler, todas las cuestiones que se encuentre durante su alquiler como propietario, como pueden ser sobre el impago de alquiler, entre otras, podrá resolver sus dudas en nuestro blog, en preguntas frecuentes o bien contactarnos por cualquier medio disponible. Garantiza tu alquiler seguro.

El alquiler inverso es una opción que permite a las persona mayores afrontar el elevado coste de su residencia y sus costes asistenciales cediendo un piso en alquiler. Lo interesante es que no se pierde la propiedad de la vivienda en ningún momento, ni es necesario hipotecarse.

El alquiler inverso va destinado a mayores de 70 a 75 años que tengan un piso en propiedad y estén pagando una residencia. El propietario cede a una empresa el alquiler de su vivienda para que gestione el inmueble.

El piso cedido puede ser cualquiera: la residencia principal del afectado, una segunda vivienda, u otra que sea propiedad de una persona próxima.

Como el coste de la residencia suele ser mayor que la renta del alquiler, la empresa periódicamente va entregando el dinero necesario para pagar la residencia (el importe de los préstamos puede llegar a ser como máximo del doble del alquiler), de manera que se va generando una deuda.

Cuando el propietario fallece, la deuda existente (con sus intereses, que suele estar entre un 5% o 6%) se va pagando con el mismo alquiler de la vivienda (garantizado por la Garantía de impago de alquiler de SEAG), hasta que la deuda queda pagada y los herederos del fallecido cancelan la deuda generada.

Por tanto, el alquiler inverso no deja de ser una forma de financiación, es decir, de conseguir un dinero que se necesita. 

Otro aspecto de interés es que si la vivienda arrendada necesita reformas para poder alquilarse en buenas condiciones, la empresa con la que se contrate el alquiler inverso puede financiar la obra.

En el contrato de alquiler inverso deben estar bien definidas las cantidades que el propietario va a recibir, el importe del alquiler, y los períodos del préstamo periódico. También, deberá constar la fecha de finalización del servicio, aunque es posible cancelarla en cualquier momento, con el abono de las cuotas pendientes. 

Además, es posible determinar una duración indeterminada del contrato, de modo que esté en vigor durante el período que sea necesario.

Finalmente, cabe destacar que el propietario disfruta de una serie de beneficios fiscales que necesitará que el contrato se formalice en una escritura pública ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, para su efectividad.

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Para un alquiler seguro, es importante entender aquellos gastos que no corresponden al arrendador / propietario de la vivienda, es decir, que le corresponden al arrendatario / inquilino.

El propietario / arrendador no es responsable de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que son a cargo del arrendatario. Tampoco responde de los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino, o las personas con quienes convive.

Los deterioros se presume que han sido causados por el arrendatario, por ser el ocupante del inmueble, salvo que demuestre que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño. Los daños producidos por los casos fortuitos o de fuerza mayor, los debe asumir el arrendador.

Evidentemente, los gastos de consumo de suministros que son contabilizados individualmente por aparatos contadores son por cuenta del inquilino (agua, gas, y electricidad).

Los gastos de la comunidad y los impuestos del inmueble (IBI) son por cuenta del arrendador, salvo que expresamente se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento.

En el caso de la tasa de basuras, para no dar lugar a dudas, conviene dejar claro en el contrato quién asume el pago. Teóricamente corresponde a residuos que genera el inquilino, pero en la práctica muchos de los Ayuntamientos que la cobran lo hacen incluso cuando el piso está vacío, por lo que no es propiamente un “suministro” individualizado con contadores. A falta de pacto, el criterio de los jueces no es unánime. La SAP Barcelona de 23 de noviembre del 2022 afirmó que la tasa de basuras debía pagarla el arrendador porque en el contrato de alquiler no se había pactado lo contrario.

1. Las conocidas como “pequeñas reparaciones” son por cuenta del inquilino, y se corresponde con gastos periódicos o habituales ligados al uso, generalmente de escasa entidad económica. La mayoría de los contratos no lo precisan con detalle. Por ejemplo, los cambios de bombillas, de enchufes estropeados, cerraduras atascadas, cisterna del inodoro, reparar el sifón del fregadero, cintas de persianas, grifos, colocación de unas cuerdas de tender, sellado con cemento de la bañera y grifos, fijado con silicona de cristales pequeños de puertas interiores, entre otros. 

En averías de electrodomésticos o calderas pueden surgir dudas. Si hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponden al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo, siendo conveniente asumir el gasto al 50% entre arrendador y arrendatario.

En atascos, incendios, humedades e inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación… El arrendador responde si hay defectos de las instalaciones. A veces se suele recurrir a peritos de las compañías de peritos para determinar si hay mal uso o no. Por ejemplo, si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, señal de que está en mal estado. 

En caso de conflicto y pendientes de resolución judicial, los jueces suelen fijarse en la duración del alquiler, la antigüedad del bien y en qué momento se estropea. Si el inquilino lleva poco tiempo o la instalación tiene muchos años, tienden a hacer responsable al arrendador, para evitar el enriquecimiento injusto que podría suponer hacer pagar al inquilino un elemento nuevo. 

2. Las reparaciones urgentes, necesarias para evitar daños mayores o graves incomodidades, las podrá realizar el inquilino y exigir posteriormente el pago al arrendador. La única condición es que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o las personas con quien conviva. Normalmente el inquilino llama urgentemente al arrendador, y este suele avisar a su compañía de seguros para que intervenga con rapidez, o a una persona de su confianza que realice la reparación urgente.

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Una derrama es un gasto extraordinario que los propietarios de un inmueble en régimen de comunidad de propietarios deben pagar por un acuerdo que se adopta en la Junta de Comunidad de Propietarios. Esta derrama sirve para costear un gasto que excede los gastos ordinarios de la comunidad, y que no estaban previstos en el presupuesto. Pero, teniendo la vivienda alquilada, ¿se puede pedir al inquilino que pague la derrama? Te lo explicamos para un alquiler seguro.

A pesar de que el inquilino es quien disfruta de la vivienda, lo correcto es que las derramas vayan a cargo del propietario. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad óptimas, y no solo se refiere a la vivienda en alquiler, sino también al resto del edificio en el que está integrada la vivienda.  

Las razones habituales por las que se suelen aprobar derramas extraordinarias son:

• Que el edificio deba pasar la inspección técnica de edificios (ITE).
• Reparación de humedades en elementos comunes del edificio.
• Reparación de bajantes comunitarios.
• Pintura de la fachada o zonas comunes del edificio.
• Reparación o renovación de instalación eléctrica (acometida de luz).
• Desatascos de los bajantes comunitarios.
• Arreglos de albañales y bajantes del edificio.
• Reparación, mejoras o inspección técnica de ascensores.

Asimismo, no hay cantidad exacta de coste de la derrama, debido a que variará de acuerdo a la urgencia y entidad de las reparaciones o intervenciones profesionales que se deban acometer en el edificio. Pero tales importes siempre deberán haberse aprobado en la Junta de Propietarios, salvo que por su extrema urgencia hayan debido ser autorizados por el Presidente de la Comunidad de propietarios, de lo cual deberá dar cuenta y responder frente a la Comunidad de propietarios acreditando la urgencia de tal intervención.

Te recomendamos leer: “¿Quién debe asumir las reparaciones en una vivienda alquilada?”.

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Son muchas las dudas que surgen al momento de vender o comprar una vivienda en alquiler, además de otras circunstancias en las que hay un cambio de arrendador. Para un alquiler seguro, es importante conocer las ocasiones en que puede cambiar esta figura en un contrato de alquiler:

1. Cuando el propietario ha vendido la vivienda.
2. Cuando el propietario ha dejado de pagar la hipoteca, y el banco tras una subasta de la vivienda en un procedimiento de ejecución hipotecaria se la ha quedado.
3. Cuando tras un embargo judicial, se la ha adjudicado a un acreedor.
4. Cuando el propietario ha hecho una dación en pago de deuda a un acreedor.
5. Cuando el propietario ha fallecido, y la ha heredado otra persona.
6. Cuando la propiedad ha sido aportada a una Sociedad Mercantil.

Sin embargo, el cambio de arrendador no supone ni el fin del contrato de alquiler, ni modificación alguna de las condiciones del alquiler, manteniéndose tanto la renta mensual pactada como la duración del arrendamiento.

El nuevo propietario tiene la obligación de comunicar al inquilino que la vivienda es de su propiedad, subrogándose en todos los derechos y obligaciones del anterior propietario/arrendador, e indicarle la forma en que se deberá realizar el pago de la renta mensual, normalmente aportando un número de cuenta bancaria.

Un caso específico que puede darse, en caso de venta de la casa, es que el inquilino tenga un derecho de adquisición preferente, a menos que se haya renunciado a él en el contrato. Si no hay renuncia, el arrendador tiene la obligación de comunicar al inquilino, al menos 30 días antes de la venta, su intención de venta y las condiciones de la misma (precio, etc.) para que el inquilino pueda valorar si compra o no (derecho de tanteo). 

También se han dado casos en los que el nuevo propietario no comunica nada al inquilino, y este tiene problemas para el pago de la renta. Esto suele suceder en viviendas adquiridas por bancos, entidades financieras o empresas de gestión de activos inmobiliarios. A pesar de la incomprensible actitud del nuevo propietario, ello no exime al inquilino de su obligación de pago de la renta. Los jueces han recordado en numerosas sentencias que la falta de cooperación por parte del acreedor al cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario no extingue ni el derecho al cobro de la renta por el arrendador, ni la obligación de su pago por parte del inquilino. En estos casos, el inquilino tiene dos opciones:

1. Resolver el contrato por incumplimiento del arrendador.
2. Realizar la consignación judicial de las rentas.
3. Consignar las rentas en una notaría mediante cheque bancario nominativo.

En el caso de tener contratado un seguro de alquiler o Garantía, en este caso la de SEAG, se le enviará la documentación a la empresa del nuevo propietario conforme que ha habido una compra-venta.

Si lo que desea es tener un alquiler seguro y no tener más problemas con su inquilino, te recomendamos la Garantía de SEAG.