¿Quién debe pagar los gastos de la inmobiliaria?

Lo más habitual en el momento de poner en alquiler un inmueble, es que el propietario contrate la gestión de una inmobiliaria. Para un alquiler seguro, una agencia o un personal shopper puede ser de mucho apoyo, ya que, acompaña y ayuda al propietario de inicio a fin. 

La inmobiliaria, se encarga de pedirle una serie de requisitos al posible inquilino, entre los que se encuentra cubrir los gastos de la inmobiliaria. Este gasto se basa en pagar el 10% de la anualidad de la renta del alquiler. 

Sin embargo, a partir del 26 de mayo de 2023, la aprobación de la nueva ley por el derecho a la vivienda (ley 12/2023) ha producido un cambio significativo al modificarse el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) estableciéndose que: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador (propietario). 

Es importante mencionar que si el inquilino es quien contrata a la agencia inmobiliaria otros servicios, como pueden ser la consultoría personalizada, asesoría legal u otros servicios que excedan la mera intermediación inmobiliaria, será éste (inquilino) quien debe pagar ese servicio extra que ha contratado al referido profesional.

Te recordamos que en SEAG contamos con más de 5.800 oficinas colaboradoras que estarán a tu disposición. Busca las de tu zona en nuestra página de oficinas.

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Alquiler seguro: ¿Puedo usar la fianza de mi inquilino en caso de impago?

Para un alquiler seguro, como propietario, deberás recibir un mes de fianza del alquiler por parte del inquilino (2 meses de fianza en casos de arrendamientos de uso distinto a vivienda, como locales comerciales). 

Esta fianza, se trata de una garantía que la ley exige para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, como son: el pago de alquiler, devolver el inmueble en el mismo estado, sin deudas de suministros, etc.  

Son distintas las razones por las que un propietario-arrendador podría no devolver esta fianza, o solo devolver una parte de la misma. Una de ellas, es el impago de alquiler.  

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento las partes pueden acordar que la fianza se destine a rentas o cantidades impagadas por el arrendatario durante la duración del contrato.  

Además del impago de alquiler, otra razón por la que se podría no devolver la fianza parcial o total, sería para destinarla a reparar desperfectos por parte del inquilino en la vivienda y que se han comprobado una vez entregadas las llaves del inmueble. 

En este supuesto, el propietario podría retener parte de la fianza para reparar el inmueble, y adecuarlo a las mismas condiciones en las que se entregó. Para ello, es necesario disponer de un anexo fotográfico inicial y firmado por todas las partes, que acredite el estado en que se encontraba el inmueble en el momento de entregar la vivienda al arrendatario.  

Una vez finalizado el contrato, se dispone de 30 días para devolver la fianza. Durante este tiempo, debe valorar el estado del inmueble, comprobar las deudas de suministros y, en caso de tener que realizar reparaciones, debe acreditarlo e informar al arrendatario sobre el destino que le va a dar a la fianza. Es el propietario quien tiene que justificar las reparaciones que necesita hacer en el inmueble. 

Recomendamos que esto último se realice siempre por escrito, ya que, si pasan los 30 días establecidos legalmente, sin que se haya devuelto la fianza o sin haber informado de su destino, la Ley reconoce el derecho al inquilino de reclamar al propietario el importe de la fianza, más los intereses legalmente establecidos.  

Estos daños pueden ser el suelo rayado, la pintura, electrodomésticos averiados, muebles estropeados, etc. Sin embargo, estos deben ser diferenciados de los daños por actos vandálicos, que ocurren cuando son causados con mala intención por parte del inquilino. 

Es importante diferenciarlos, ya que SEAG, como Garantía de alquiler seguro, compensa los daños por actos de vandalismo (hasta 3.000 euros y sin franquicia), pero no los daños que puede sufrir la vivienda por deterioro en el uso normal.  

Asimismo, garantizamos el cobro mensual en caso de impago de alquiler de manera indefinida, es decir, hasta recuperar la vivienda. Conoce nuestras prestaciones completas aquí. 

Comunidad de propietarios: ¿se puede colgar la lista de vecinos morosos?

En principio, no se puede publicar. Según La Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento General de Protección de Datos, no se puede exponer los datos (nombre, dirección) de ningún vecino deudor en lugares visibles y accesibles de la comunidad, salvo en un supuesto específico, que veremos más adelante.

Cuando el presidente (o administrador) realiza la convocatoria para la reunión de vecinos, previamente remite la documentación de la comunidad a cada uno de los propietarios. Esta documentación incluye el estado de las cuentas de la comunidad y normalmente ahí sí aparecen los datos de los vecinos que deben dinero a la comunidad. Esta morosidad implica que el vecino en cuestión carecerá de voto en la reunión de vecinos a celebrarse, aunque sí que pueda tomar la palabra durante la misma.

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, exponer el nombre de los vecinos morosos sólo se puede realizar en el siguiente caso:

“Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla (…), se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto”.

Es decir, si la comunidad ha intentado sin éxito comunicarse con el propietario en el domicilio, ya sea porque esa persona no vive allí o no contesta, el presidente (o administrador) emitirá un certificado indicando la imposibilidad de contactar con él antes de emprender acciones judiciales de reclamación de la deuda, previa colocación de la notificación al vecino en el tablón de anuncios de la comunidad, la cual no podrá estar expuesta más de tres días.

La publicación en el tablón de anuncios no tiene como objetivo, por tanto, que todos los vecinos conozcan el nombre del vecino moroso. Se trata de que el interesado, si pasa por allí, pueda darse por enterado (y notificado). En cualquier caso, esa comunicación no podrá permanecer expuesta más de tres días.

Exponer un listado de vecinos morosos fuera de este supuesto puede acarrear para la comunidad de propietarios una sanción económica importante.

Al momento de alquilar tu vivienda, SEAG realiza un análisis de solvencia a los posibles inquilinos, previo a la Garantía de alquiler seguro. Esto, se realiza a través de la empresa aliada S-CAIM.

Alquiler seguro: ¿Se puede alquilar un inmueble sin contrato?

Aunque no lo creas, alquilar una vivienda sin contrato es más común de lo que imaginas. Sin embargo, para un alquiler seguro, es una práctica que puede tener graves consecuencias.

En varias ocasiones, no se realiza el contrato de arrendamiento para evitar declarar el importe mensual en la declaración de la renta. Es más, la Agencia Tributaria ha realizado varios estudios donde indica que aproximadamente uno de cada tres viviendas en arriendo no se declaran en España. Por ello, no realizar contrato de arrendamiento tiene consecuencias, sobre todo para el arrendador.

Esas consecuencias tienen una doble vertiente, por un lado desde una perspectiva económica y, por otro, hay un riesgo elevado de que el arrendador / propietario tenga dificultades para recuperar la posesión de la vivienda arrendada e incluso reclamar una deuda por impago de la renta mensual. 

En primer lugar, no formalizar por escrito el contrato de arrendamiento puede acarrear multas de cuantía muy elevadas para el arrendador / propietario. Estas, oscilan entre el 50% y el 150% del importe no declarado. Con esa sanción lo que se pretende es evitar el fraude fiscal, obligando a que TODOS los alquileres se declaren a efectos fiscales. 

En segundo lugar, existe un gran riesgo para el propietario para recuperar la posesión de la vivienda. Esto es, al no existir el contrato firmado por las partes que regula la relación del arriendo, puede suponer un gran problema para el propietario a la hora de recuperar el inmueble. Del mismo modo que, le resultará más complicado –en el caso de existir impago de la renta– poder probar cuál era el importe mensual pactado entre las partes. 

Por ello, desde SEAG recomendamos que se formalicen por escrito todos los contratos de arrendamiento que regulen las obligaciones y derechos de cada una de las partes. Todo ello, para evitar conflictos y dotar de seguridad jurídica todas las relaciones contractuales. 

También se recomienda contratar una agencia inmobiliaria para que te ayude con tu alquiler seguro. Conoce las inmobiliarias de tu zona en nuestra web. 

La importancia del inventario en el contrato de alquiler

El inventario es un documento que se anexa al contrato de arrendamiento, enumerando y detallando todos los bienes que están dentro del inmueble en la fecha de la firma del contrato, y se ceden al arrendatario. Este anexo deberá firmarse por ambas partes al mismo tiempo que el contrato de arrendamiento.

Lógicamente el inquilino deberá devolver la vivienda en el mismo estado de conservación que le fue entregada, incluyendo todos los bienes que integran el inventario. En caso contrario, el propietario descontará de la fianza el importe de los daños originados.

Aunque en la mayoría de los contratos de alquiler las partes contratantes no incorporan este documento (el inventario), es especialmente recomendable dejar unido al contrato de alquiler este inventario firmado por todos los contratantes, en especial, cuando se alquila amueblado.

El inventario no solo sirve para detallar los muebles y electrodomésticos que integran la vivienda, sino que además puede servir para que, en caso de robo o siniestro, la compañía aseguradora haga una valoración más exacta del daño.

Cuanto más exhaustivo sea el inventario, mejor. Es conveniente hacer constar, por ejemplo, la marca y modelo de los electrodomésticos, la descripción de cada uno de los muebles y en qué habitación se encuentran.

También se debe hacer una lista, por ejemplo, de los enseres de cocina. Todo ello acredita el estado de la vivienda y de los elementos que la componen en el momento de entregar las llaves al arrendatario. De tal modo que cuando el arrendatario devuelve las llaves de la vivienda es más fácil demostrar si falta algún bien, mueble o enseres y el estado en el que se devuelve la vivienda.

Además de incorporar el inventario como un anexo del contrato, también es conveniente realizar un anexo fotográfico, con fotos generales de las estancias y de los electrodomésticos y muebles individuales, para que conste el estado de conservación de cada uno de ellos.

De igual manera, también es conveniente incluir una relación de los desperfectos ya existentes en la vivienda al inicio del alquiler, e incluir recomendaciones de uso de determinados elementos (electrodomésticos, caldera, calefacción y aire acondicionado), ya que, en caso de daños por mal uso el propietario podrá demostrar la negligencia del inquilino.

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¿Qué es un contrato de alquiler blindado?

Los contratos de arrendamiento denominados “alquiler blindado” tienen las mismas cláusulas y condiciones que los contratos de alquiler estándar, pero añadiendo cláusulas específicas que amplían la protección del propietario en caso de impago de alquiler, o que surja alguna controversia que derive en un problema legal. Te lo explicamos a detalles para un alquiler seguro.

Previo a la firma del contrato, se deberá tener en cuenta los siguientes consejos:

  • Tener claro el tipo de contrato que se quiere realizar, es decir, si será un alquiler de vivienda habitual o alquiler de temporada. Su régimen jurídico es diferente. 
  • Comprobar la solvencia del inquilino, solicitando las últimas nóminas y declaraciones de renta, y contratar la Garantía de alquiler de SEAG. 
  • Si son varios inquilinos, incluirlos a todos en el contrato de alquiler, como arrendatarios. En caso de impago, el arrendatario podrá reclamar a cualquiera por el total de la deuda. 
  • Solicitar una garantía adicional, a añadir a la fianza obligatoria, mediante una transferencia bancaria. 

Ya durante el alquiler, tener en cuenta los siguientes consejos:

  • Regularizar las garantías al igual que puede regularizarse el precio del alquiler. Es decir, si se aumenta la renta mensual se puede aumentar la fianza en la misma proporción.
  • No aceptar compensaciones. Es habitual que el inquilino solicite no pagar los últimos meses del alquiler con cargo a la fianza o garantía depositada. Si se acepta esta compensación puede que el propietario se encuentre con desperfectos o deudas y deba reclamarlas en vía judicial.
  • El arrendador puede incluir una cláusula en el contrato en la que se indique que el arrendatario deberá suscribir un seguro del hogar que cubra contenido y responsabilidad civil, aunque la ley no lo exige.

Para cualquier tipo de contrato de alquiler, te recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler seguro como el de SEAG. Conoce nuestras prestaciones.

Alquiler seguro: ¿puedo subir el alquiler a mi inquilino?

En los últimos meses el mercado del alquiler está en alza, los precios se están incrementando y algunos propietarios se están planteando modificar el alquiler, pese al miedo a sufrir impago de alquiler, y con el fin de tener un alquiler seguro.

Si tú también estás pensando en actualizar el precio a tu inquilino, debes ahora revisar lo que menciona la nueva ley de vivienda.  

Hasta el momento, la revisión anual del contrato para subir el precio mensual del alquiler debía ser por el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Sin embargo, desde el 2022 se puso como límite el 2% del IGC (Índice de Garantía de Competitividad). Con la nueva ley, se mantiene el 2% durante el 2023, para el 2024 se subirá al 3%, mientras se crea un nuevo índice para 2025.

Asimismo, en los casos de nuevos contratos, la subida de la renta mensual dependerá de si el inmueble se encuentra o no en zona de mercado tensionado. Con la nueva ley al derecho de la vivienda, esto perjudica directamente al pequeño propietario, quien deberá congelar obligatoriamente el precio de alquiler al momento de realizar un nuevo contrato. 

Sin embargo, existen varias maneras que permiten subir el precio del alquiler en nuevos contratos hasta un 10%, por ejemplo, llevar a cabo actuaciones de mejora o rehabilitación de la vivienda, pero no cualquier mejora. Para esto, el coste total de la rehabilitación debe superar el 25% del valor del piso. 

Asimismo, dependerá también del tiempo de duración del contrato. Si es por diez o más años, el casero podrá hacer una subida. Recordemos que para personas físicas con propiedad en alquiler, el contrato legal debe ser de cinco años; para empresas, debe ser de siete años. Si el contrato tiene prórrogas, deberá permitir al inquilino vivir en el piso por el mismo precio (con las actualizaciones anuales) durante una década. 

Si el contrato es de menos de cinco años, el propietario solo podrá actualizar el precio en nuevos contratos llevando a cabo obras en la casa durante los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Estas obras deben ser “actuaciones de rehabilitación”, y tomando en cuenta la “consolidación y tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas”. Esto, con el coste de la reforma del más del 25% del precio de adquisición. 

Asimismo, otra vía es realizando obras de mejora de la eficiencia energética del piso, contando de igual manera los dos años anteriores de la firma del contrato de alquiler, acreditando un ahorro de la energía primaria no renovable del 30%.

Para finalizar, otra manera es a través de obras de mejora de “accesibilidad” de personas con discapacidad. Igual que las obras de rehabilitación, no solo bastará con instalar una rampa para personas en silla de ruedas, sino también instalar ascensores o adecuar las zonas sanitarias, por ejemplo. SEAG recomienda que propietario e inquilino, dentro de los términos aquí expuestos, pacten libremente cómo subir o bajar la renta cada año, utilizando el IPC como índice de referencia, para un alquiler seguro.

Alquiler seguro: ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

En un contrato de alquiler de vivienda, entre otras cosas, se debe fijar la duración mínima del mismo. Para ello, debemos guiarnos por lo que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y así tener un alquiler seguro. 

A día de hoy, un arrendamiento de una vivienda debe tener un tiempo de duración mínima de cinco años – en los casos de personas físicas -. Finalizados los cinco primeros años del contrato, se procederá a la prórroga de tres años más de manera obligatoria; esto, a excepción de que el propietario haya preavisado (dejando constancia por escrito) con cuatro meses de antelación la no renovación del mismo, o dos meses cuando se comunique por parte del arrendatario / inquilino.

En el caso de que el arrendador sea persona jurídica, (por ejemplo, una empresa) las condiciones cambian un poco. El contrato de alquiler de vivienda tendrá una duración mínima de siete años, con una prórroga de hasta tres años más.

Pasado el tiempo de la prórroga en cualquiera de los casos, tanto propietario como inquilino deberán preavisar sus deseos de seguir o no con el alquiler. Para una mayor explicación, consulta nuestro artículo “No voy a renovar el contrato de alquiler, ¿con cuánto tiempo debo avisar a mi inquilino?”

En SEAG, tenemos agencias inmobiliarias colaboradoras en todo el país que podrán asesorarte y ayudarte a pactar el contrato de alquiler.

Somos una empresa de servicios jurídicos que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda en caso de impago. Somos la alternativa a un seguro de alquiler.

Alquiler seguro: ¿Qué es la prórroga tácita en un contrato de alquiler?

Una de las situaciones más habituales en los alquileres es que las partes no recuerden la fecha en la que termina el contrato de alquiler, por lo que esa fecha transcurre y el inquilino continúa viviendo en el piso. Una vez transcurrido el término de vigencia del contrato, este entra en prórroga tácita. Te lo explicamos a detalles para un alquiler seguro.

La prórroga tácita (art. 10 de la LAU) consiste en alargar el período de estancia del inquilino hasta alcanzar la duración mínima de los contratos de alquiler en España (actualmente de 5 años si el arrendador es persona física, y 7 años si es persona jurídica), manteniéndose las condiciones acordadas en el contrato de arrendamiento.

Si finalizado dicho período de 5 o 7 años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra – al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario – su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. Esto, a excepción de que el arrendador manifieste al arrendatario / inquilino su voluntad de no renovar el contrato, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

Finalizados todos los plazos, es decir, tanto el período señalado en el contrato de alquiler como las prórrogas tácitas, si el inquilino continúa en la vivienda durante 15 días siguientes a la fecha de vencimiento del contrato con el permiso del dueño de la vivienda, entra en juego la llamada tácita reconducción.

Según el Tribunal Supremo, la tácita reconducción, al que se refiere el artículo 1566 del Código Civil, tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento.

La duración de este nuevo contrato de alquiler que se ha generado automáticamente viene regulada por la ley, pero no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por el Código Civil (CC). Lo cual ha suscitado mucha controversia en su interpretación, ya que, los tribunales pueden interpretar la ley de diferentes formas, generando inseguridad por no poder determinar cuándo terminaba el contrato en tácita reconducción.

El Tribunal Supremo se ha decantado por la interpretación que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato de arrendamiento, sin tener en cuenta si se paga o no por meses.

Esto significa que, si en el contrato de arrendamiento se pactó una renta anual aunque se pagara por meses, la tácita reconducción durará un año.

Si en cambio en el contrato se hizo constar que la renta se fijaba por meses, la tácita reconducción durará un mes, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución.

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Alquiler seguro: ¿Cuándo es legal el alquiler de una habitación?

El alquiler de habitaciones es una práctica que lleva desarrollándose en los últimos años, en especial, a medida en que los precios del mercado inmobiliario han ido subiendo en las grandes ciudades. Sin embargo, no todos los casos de este tipo de alquiler de vivienda son legales, por lo que para tener un alquiler seguro, te explicaremos cómo hacerlo legal.

Lo primero, es conocer que el alquiler de habitaciones está regulado por el Código Civil (art. 1554 y siguientes), a comparación del contrato de alquiler de vivienda, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se puede pactar que el contrato para rentar una habitación se regule por la LAU. 

En el Código Civil se establece que la duración del contrato de alquiler de habitación debe ser la que se menciona en el mismo, y sin derecho a prórroga. Además, en caso de venta del inmueble, el contrato se extingue, por lo que el inquilino deberá marcharse. 

Para que sea legal este tipo de alquiler, el contrato debe contener una serie de especificaciones que te ayudarán a resolver cualquier problema. 

  • Cuál es la habitación asignada al inquilino. 
  • El tiempo de duración del contrato.
  • Precio de alquiler y la forma de pago.
  • Los servicios que se incluyen, como el internet y el uso de espacios comunes. 
  • La repartición de los gastos extras (por ejemplo, los servicios), de no estar incluidos en el precio del alquiler. 
  • Si el inquilino puede subarrendar la habitación.

Asimismo, será importante conocer que el contrato de alquiler de habitaciones deberá establecer los deberes y derechos tanto del arrendador como del arrendatario. Esto, tomando en cuenta:

  • Si la vivienda se alquila a varias personas (diferentes habitaciones), se debe formalizar entre los inquilinos a través de un único contrato.
  • Si se alquila una habitación con derecho a usar las zonas comunes de la vivienda, el contrato debe ser independiente del de los demás inquilinos.

Te recomendamos leer: “¿Es legal subarrendar mi inmueble?”

Se deberá tomar en cuenta también que, por tratarse de un arrendamiento de habitaciones legal, el arrendador tendrá que declarar en Hacienda el beneficio por alquilar la habitación.

Para un alquiler seguro, SEAG ha lanzado su Garantía indefinida para habitaciones, con las mismas prestaciones de un alquiler de vivienda.

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