¿Qué es un lanzamiento? ¿Cuánto tarda un desahucio?

El lanzamiento consiste en la acción de desalojo judicial de un inmueble de los ocupantes (ya sean arrendatarios con el contrato resuelto u okupas ilegales) debido al impago de alquiler u otra causa derivada del incumplimiento contractual. Es la última fase del proceso judicial en la recuperación del inmueble por parte de los propietarios.

¿Cuándo voy a recuperar mi inmueble? Esta, entre otras, suele ser la pregunta que más preocupa a los propietarios cuando acuden a un procedimiento judicial para la recuperación de su inmueble arrendado. Aproximadamente, el proceso de desahucio puede tardar entre 3 y 6 meses, pero en otras situaciones, el mismo puede verse afectado por varios factores y demorarse más de lo esperado.

En SEAG, por el importe de la Garantía de alquiler, le llevamos la completa defensa jurídica en el procedimiento judicial de desahucio. Una vez son asignados los profesionales para su defensa e interpuesta la correspondiente demanda, el Juzgado será el encargado de emplazar (notificar la correspondiente demanda) al demandado en la dirección del inmueble a desalojar.

En esa notificación, será el propio Juzgado el que fije la fecha de juicio y de lanzamiento, notificando la demanda al demandado.

Una vez notificada la demanda, el arrendatario puede oponerse a la demanda, en cuyo caso se celebrará el correspondiente juicio con su pertinente sentencia.

El proceso hasta recuperar la vivienda puede demorarse dependiendo del partido judicial en el que radique el inmueble, las posibles circunstancias socioeconómicas de los arrendatarios u ocupantes (por ejemplo: arrendatarios vulnerables o con hijos menores). Estos pueden ser algunos de los factores por los cuales se dilate más de lo habitual todo este proceso.

Una vez llegada la fecha prevista para el lanzamiento, se personan en el mismo inmueble, la Comisión Judicial (los funcionarios judiciales competentes designados para realizar dicho acto), el procurador/a asignado para su defensa y en algunos casos, también la dirección letrada y el cerrajero. Usted no debe preocuparse de nada, ya que, en SEAG nos hacemos cargo del coste del mismo.

Por todos los gastos que le conllevaría el costoso proceso de desahucio, tener contratado el alquiler garantizado de SEAG es lo más recomendable, ya que, resulta más económico gracias a que por el importe de la garantía que contrata, llevamos toda la defensa jurídica, mientras se le cubre mensualmente todas las rentas impagadas hasta la recuperación del inmueble.

Sea cual sea el motivo de demora, SEAG le garantiza las rentas impagadas por los inquilinos hasta la total recuperación de la vivienda o local garantizado, incluyendo los gastos de Abogados y Procuradores, cerrajero, etc…Conozca nuestras prestaciones completas aquí.

Alquiler con opción a compra: ¿Qué debes saber para tener un alquiler garantizado?

Son muchos los propietarios que han considerado el alquiler con opción a compra, y es que se trata de un tipo de contrato híbrido que, para poder tener un alquiler garantizado, deberás conocer muy bien cómo funciona y sus ventajas.

Cuando un piso se alquila con opción a compra, en el contrato debe quedar garantizado que, pasado el tiempo pactado previamente por ambas partes, el inquilino puede adquirir la vivienda por el precio estipulado. Este precio, debe también quedar establecido en este tipo de contrato. 

Además, del precio total de vivienda, se deberá descontar todo o parte de lo que se haya pagado durante el período de alquiler. 

Para este tipo de contrato de alquiler, se tendrá que revisar muy bien las condiciones tanto del alquiler como el de la compraventa, tomando en cuenta:

  • El precio de la futura compra.
  • El plazo acordado en el que se podrá comprar el inmueble. 
  • Una prima, que es la cantidad de dinero que se le paga al propietario en concepto de la concesión de la opción a compra. 

Otro punto importante es que, una vez finalice el período de alquiler, el inquilino no estará obligado a comprar la vivienda. Tanto este como el propietario podrán escoger si ejecutan la compra o no. Sin embargo, esto tiene ciertas penalizaciones.

Por una parte, si el inquilino renuncia a la opción de compra de la propiedad, luego de haber firmado el contrato, perderá automáticamente todas las cuotas de las rentas pagadas y la prima, es decir, el dinero entregado al inicio, tal como si se hubiesen firmado unas arras en un contrato de compraventa.

Si el propietario es quien renuncia a la venta, o no renueva este tipo de contrato, podrá hacerlo siempre y cuando lo necesite para uso propio o de sus familiares, y debe avisar dos meses antes al arrendatario / inquilino. De ser así, deberá ocupar la vivienda en los siguientes tres meses a la extinción del contrato. 

En el caso de que no se cumplan estas condiciones, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario / inquilino.

Las ventajas del alquiler con opción a compra para los propietarios es que es una buena opción para encontrar comprador más rápido, sobre todo, en las grandes ciudades donde los precios son más altos. Con esto, el período del alquiler resultará rentable para el mismo arrendador, ya que recibirá un dinero extra mensual, que resultará en la venta definitiva. 

Además, el propietario disfrutará de las ventajas fiscales, como poder deducir el gasto del mantenimiento de la vivienda, los suministros, seguros de hogar y gastos de la comunidad, y difiriendo el pago de impuestos y gastos del proceso de la compraventa. 

Cabe destacar que, en caso de impago de alquiler, el inquilino perderá todo el derecho de comprar la vivienda. Para esto te recomendamos contratar un seguro de alquiler o alternativa, como el alquiler garantizado de SEAG, que cubrirá la renta de tu alquiler mensual. 

Diferencias entre fianzas y depósitos de garantía para un alquiler seguro

Para el alquiler seguro de tu vivienda, como propietario, debes recibir como mínimo una mensualidad de fianza; y además, hasta un máximo de dos depósitos de garantía adicionales. Pero, ¿no son lo mismo? Efectivamente, aunque ambos conceptos se confunden, tienen fines diferentes.

Tanto la fianza como el depósito hacen referencia a una cuantía que se deja como garantía. Es decir, cuando un arrendatario entra a una vivienda, su deber será dejar una cantidad de dinero, que luego se le será devuelta.

Esta devolución dependerá que este no haya incurrido al impago de alguna de las rentas del alquiler o de los servicios (agua, luz y gas), o que no haya deterioros que implique realizar reparaciones. Te contamos más detalles sobre este tema en nuestro artículo “¿Qué puede y qué no puede descontar un casero de la fianza?

Tomando en cuenta este punto, hablemos sobre la diferencia entre la fianza y el depósito en un alquiler seguro, según el portal inmobiliario Yaencontre.

Lo primero en que se diferencian es en la obligatoriedad. Por un lado, la fianza es obligatoria según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el depósito es una garantía adicional que como propietario podrías exigir.

La cuantía es otra característica que hace la diferencia. La fianza, según la LAU, se trata del mismo porcentaje que representa “el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. 

El depósito, en cuanto a la cuantía, se pacta entre ambas partes, por lo que dependerá más de cada propietario, siendo un máximo de dos mensualidades de garantía adicionales además de la fianza. En caso de uso distinto a vivienda habitual, se exigirán dos mensualidades de fianza, y los meses de garantía adicional que se pacten.

Otro punto distintivo es el lugar donde se deposita, ya que, la fianza siempre se debe depositar en el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma. Por otra parte, el depósito de garantía puedes guardarlo donde desees, siendo el banco el lugar más común.

Como propietario, debes asegurarte de cumplir con toda la parte legal obligatoria que te corresponde al alquilar tu vivienda, además de garantizar tu alquiler seguro, con el fin de prevenir el impago de alquiler. 

Alquiler garantizado: Señales para detectar un posible inquilino moroso

Para un alquiler garantizado, la selección del inquilino es esencial. Hacer un estudio de solvencia exhaustivo, podrá ayudarte a prevenir un impago de alquiler, aunque esto no es algo 100% inevitable.

En los estudios de solvencia, no basta con que el inquilino tenga una excelente nómina y contrato de trabajo, ya que eso no quiere decir que no tenga deudas. Para esto, puedes consultar en una base de datos de inquilinos morosos, aunque debes tomar en cuenta que no todos figuran en estas listas. 

Por eso, en este artículo queremos enseñarte a cómo identificar las red flags (banderas rojas) o señales para detectar si tu inquilino pudiera entrar en morosidad. 

Si el inquilino no tiene referencia de anteriores alquileres, podría ser porque las cosas hayan terminado mal con su antiguo casero, aunque podrían haber otros motivos, como un impago de alquiler. 

Una señal por la que se identifica muy rápido es el pago por adelantado de varias mensualidades. Muchos inquilinos alquilan un piso y pagan una gran parte de la mensualidad por adelantado para “demostrar solvencia”, y esto podría significar que dejarán de pagar en cualquier momento. Por eso, lo más conveniente es seguir con las condiciones contractuales legales: un mes de fianza (máximo tres), mes en curso, y el mes de la agencia, en caso de que corresponda. 

Que el inquilino no facilite la documentación requerida para el alquiler es otro indicio importante, ya que significa que podría esconder algo. A través de la documentación es que se podrá conocer mejor su perfil: ingresos, contrato de trabajo y hoja de vida laboral, además que te ayudará a seleccionar mejor el perfil del inquilino. Si este no muestra dicha documentación, o le faltan documentos, es mejor valorar otros candidatos.

Para algunos inquilinos poder alquilar sin agencia significa un ahorro en las comisiones, también hay otros que así lo prefieren para no tener que cumplir con ciertas condiciones. Te recomendamos contratar una inmobiliaria para que te asesore y vele por tus intereses, sobre todo, al momento de hacer el contrato y dejar todo por escrito.

En este enlace: oficinas, podrás acceder al listado de agencias inmobiliarias de tu zona que colaboran con SEAG, para un alquiler garantizado.

Aunque algunos inquilinos prefieren pagar en efectivo, trata de que las mensualidades pagadas sean a través de transferencia bancaria.

En SEAG, nos apoyamos de S-CAIM, un fichero de inquilinos morosos, y la empresa dedicada a realizar los estudios de solvencia patrimonial para todas nuestras garantías de alquiler seguro ante el impago de alquiler.

¿Cómo prevenir el impago para un alquiler garantizado?

Como te contamos en este artículo «¿Cuáles son los riesgos de poner mi piso en alquiler?”, uno de los mayores riesgos a los que te enfrentas como propietario de una vivienda en arriendo es el impago de alquiler. Se trata de una situación que no es inevitable al 100%, aunque sí que puedes buscar la manera de tener un alquiler garantizado, reduciendo las posibilidades de que ocurra o, en caso de darse, eliminar los efectos sobre ti.

Con tal de prevenir este impago de alquiler y tener un alquiler garantizado, es crucial la etapa de buscar inquilino. Lo primero es dirigir el anuncio hacia el tipo de persona que estamos buscando, habiendo perfilado antes qué significa eso exactamente. Edad, profesión, lugar usual de residencia, duración del contrato laboral… Se trata de prestar atención a cada detalle. Una vez hecho esto, deberemos comprobar que aquellos candidatos que han pasado el filtro tengan solvencia económica y no tengan antecedentes de morosidad. 

Para hacer esto, llevaremos a cabo un scoring económico (estudio de solvencia). Todo gira alrededor de la historia laboral del posible inquilino: antigüedad laboral y tasa de esfuerzo. También es recomendable que el inquilino pudiera presentar alguna referencia o carta de recomendación de sus anteriores caseros. El objetivo de esto no es solo asegurar que el inquilino cumpla con todos los pagos, sino también evitar sorpresas en cuanto al mantenimiento del buen estado del inmueble. 

Sin embargo, cabe la posibilidad de que incluso después de haber hecho esta evaluación, el inquilino deje de pagar el alquiler por la razón que sea. Una forma de prevenir esto es pedirle un avalista.

Existe asimismo otra opción, cercana a este último pero mucho mejor por todas las opciones que ofrece, que es contratar un seguro de alquiler u otras alternativas de alquiler garantizado, como es el caso de SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado), que además de garantizar un alquiler seguro al propietario; en caso de impago, se encarga de investigar para prevenir que eso ocurra, y asume los gastos judiciales, así como con los actos de vandalismo. Por todo esto, contratar una Garantía de Alquiler es la más recomendable, puesto que soluciona todas las problemáticas para prevenir el impago del alquiler, y además funciona como colchón para el propietario en caso de que este se produzca.

Alquiler garantizado: ¿Cómo se interviene jurídicamente por impago?

En el artículo “ ¿Qué incremento de impago de alquiler se ha detectado en el último año?” explicamos que en SEAG siempre apostamos primero por la mediación entre propietario e inquilino cuando se produce un impago de alquiler. Ya no solo porque ahora los juzgados lo exigen, sino porque creemos que siempre es preferible para ahorrar dolores de cabeza a ambas partes. Asimismo, hay ocasiones en las que la mediación es imposible, y debemos tirar por la vía jurídica, en la que nosotros ofrecemos asesoramiento completo en tu alquiler garantizado

Nuestra empresa le asigna entonces un abogado propio a los propietarios, algo que por cierto nos diferencia de otras entidades, como en un seguro de alquiler, donde el propietario debe buscar su propio abogado que luego, eso sí, es pagado por la empresa. A nosotros nos gusta llevar a cabo el proceso íntegramente de primera mano, puesto que nos permite reducir los tiempos al mínimo, para ahorrarle tensiones a nuestro cliente. Estos abogados propios los sacamos de una red de procuradores establecida con acuerdos a nivel nacional, que ponemos en marcha una vez conocemos bien el caso. 

Luego una vez ya se ha iniciado el proceso, es posible que se tenga que celebrar una vista, algo que es raro pero suele pasar, especialmente si el inquilino se opone al acuerdo. A estas etapas también asiste SEAG, como siempre asegurando una atención total y absoluta para nuestro cliente.

Nuestro trabajo no termina, de hecho, hasta que se produce el lanzamiento, momento en el que llamamos al procurador, con la comitiva judicial, y se presenta en el inmueble. En este punto puede ser que la vivienda ya se encuentre vacía, pues se le habrán dado al inquilino dos períodos de entre 15 y 30 días para abandonarlo, pasados los cuales ya se procede a hacer un desahucio forzoso. 

Este proceso forma parte de nuestra prestación de servicios jurídicos para un alquiler garantizado.

Alquiler garantizado: ¿Cuáles son los riesgos de poner mi piso en alquiler?

Alquilar una vivienda puede suponer, a veces, algunos riesgos. Es importante tenerlos en cuenta para intentar prevenirlos en la medida de lo posible, y así poder tener un alquiler garantizado.

El alquiler seguro de una vivienda puede ser peliagudo justamente porque puedes encontrarte con problemas en todas sus fases, ya desde el primer día. Un miedo que tienen muchos propietarios, por ejemplo, es el de redactar mal el contrato, al basarse en un modelo erróneo o desactualizado. Hacer esto, podría significar que firmemos sin saberlo varias cláusulas que nos perjudiquen como propietarios, lo que daría pie a abusos por parte de los inquilinos o situaciones tensas en las que nos encontremos sin salida legal posible. Es por eso muy recomendable redactar nosotros mismos el contrato, y de ser posible, contar con la ayuda de un asesor o la intermediación de un agente inmobiliario.

Por otro lado, existen procedimientos obligatorios que debemos seguir cuando arrendamos un inmueble y tener así un alquiler garantizado, tal como depositar la fianza en el órgano correcto, pagar los impuestos pertinentes e incluir las rentas en la declaración del IRPF. Hacer estos procesos de forma errónea puede implicar importantes sanciones, por lo que es necesario informarse bien de estas cuestiones.  

Además, hay otros puntos que pueden surgir una vez pasado el tiempo, cuando ya pasen algunos meses o incluso años que tenemos alquilado el inmueble a una misma persona. Aquí entrarían todas las problemáticas derivadas del estado de la vivienda. Por ejemplo, que se produzca algún tipo de deterioro o incidencia como una avería o humedades y no esté claro quién debe cumplir con el gasto, algo que sí sería fácil de evitar si lo estipuláramos en el contrato, donde debería quedar constancia de que, mientras las incidencias como las comentadas sí que corren a cargo del propietario, es el inquilino quien debería pagar las reparaciones surgidas de sus negligencias o daños intencionados. 

Esto último, de hecho, va en estrecha conexión con un problema de cuya existencia seguramente no seríamos conscientes hasta que el inquilino abandone el inmueble, esto es, que lo deje en mal estado. Por este motivo, es importante la selección de inquilinos exhaustiva, para evitar que este trate la vivienda sin cuidado. 

Finalmente, el máximo miedo de todos los propietarios es el impago de alquiler, es decir, que el inquilino se retrase en el pago o que deje de pagarlo del todo. Una situación como esta es sin duda la que más quebraderos de cabeza tiene para un propietario, debido a todas las gestiones judiciales que se deben llevar a cabo para solventarlo. Y es que para arreglar esto no bastaría, claro, con que el inquilino abandone la vivienda. ¿Y todo el dinero perdido en el alquiler? ¿Y el que perderemos mientras estamos en los juzgados? 

No hay forma efectiva de prevenir esto último, ni tan solo con un aval. Sin embargo, existen formas de reducir mucho sus efectos, o incluso eliminarlos. Aquí tus mejores aliados será tener un seguro de alquiler o una alternativa para un alquiler garantizado, como es el caso de SEAG. Así, aunque los riesgos de alquilar no son pocos, contando con buenos profesionales que te asesoren en caso de duda o dificultad, podrás tener un alquiler seguro para tu inmueble. 

Según el alquiler garantizado de SEAG, ¿Qué incremento de impago se ha detectado en el último año? 

La situación sanitaria y la crisis social que ha acarreado ha empeorado la situación de la sociedad, y esto se nota en el impago de alquiler. Según el director del alquiler garantizado SEAG, Sociedad Española de Alquiler Garantizado, Jaime A., en abril y mayo del año pasado se cuadruplicaron los casos. Asimismo, actualmente han bajado un poco y hoy nos situamos entre el doble y el triple de casos de impago  respecto a 2019. 

Muchos expertos coinciden en que dejar de pagar el alquiler es siempre el último recurso de las familias, porque perder la casa es la peor situación posible en la que se pueden encontrar. Pero una crisis como esta ha obligado a muchos inquilinos a tomar esta medida, aunque sea solo un parche para ellos.

Así, en los últimos meses, el impago de alquiler se ha disparado más de un 65%, con una media a deber de 6.372 euros. Es, sin embargo, un cálculo que, como decíamos, no es tan acusado como parecía a mediados de 2020, puesto que en verano muchos inquilinos se pusieron al corriente con sus propietarios. Asimismo no podemos negar que las circunstancias son claramente peores que las de hace dos años.

En nuestra entidad esto se ha visto reflejado en que nos hemos visto obligados a ampliar el personal entre un 50% y un 60% para poder cubrir toda la demanda, tanto en la mediación como en el acompañamiento. Por eso mismo tuvimos que doblar las oficinas, ampliando nuestro espacio a la planta de abajo. 

Se trata de una situación sin precedentes a la que hemos tenido que aprender a adaptarnos en tiempo récord. Esta transformación no se ha basado solo en reducir los tiempos, sino también en crear nuevas figuras en plantilla, especialmente de las que tienen que ver con servicios sociales, con quienes hemos tenido que aprender a interactuar y coordinarnos. 

El alquiler garantizado de SEAG es la alternativa a un seguro de alquiler, garantizamos tu alquiler seguro.

¿Cómo es el proceso de mediación por impago en un alquiler garantizado?

Las situaciones de impago de alquiler son momentos de mucha tensión, especialmente para el propietario. De ahí que nuestra misión sea facilitarle a este todos los dolores de cabeza posibles a través de nuestro alquiler garantizado. En esto es primordial la mediación previa, lo que básicamente significa que antes de entrar por la vía judicial, nos encargamos de intentar llegar a un acuerdo con el inquilino. Es un paso previo que en SEAG hacemos desde nuestros inicios, convencidos de la conveniencia de facilitar el proceso a ambas partes del contrato, pero su importancia se ha acusado ahora con la pandemia. 

En abril de 2020 la crisis sanitaria complicó mucho la situación de todos los ciudadanos. Mucha gente perdió el trabajo o fue puesta en ERTE, multiplicándose los problemas económicos en todas las casas españolas. De ahí que se multiplicaran por dos o hasta tres veces los impagos. Y es que el problema del alquiler es que a cada mes que pasa, el problema crece, y cuesta más encontrar una resolución, y por eso nosotros consideramos que la mediación debe darse desde el primer mes en el que el inquilino no pague la renta. 

No somos los únicos que han visto las ventajas de proceder de esta forma: en los últimos meses los juzgados están prácticamente obligando a llevar a cabo algún tipo de interacción entre inquilino y propietario ya durante el primer mes de impago, de forma que se muestre algún tipo de interés en llegar a un acuerdo mutuo. En el alquiler garantizado de SEAG nos encargamos de mediar en esta situación, con tal de asegurar que ambas partes entienden sus respectivas situaciones. Y aunque alguna vez las circunstancias complican el acuerdo, en general observamos una actitud positiva y cooperativa por parte tanto de los propietarios como de los inquilinos.

Luego es cierto que depende mucho de la situación en la que seamos incluidos, y es que hay situaciones en las que no podemos evitar el paso por el juzgado, por ejemplo para homologarlas, todo depende del momento en el que se encuentre la relación entre arrendador y arrendatario, y siempre teniendo en cuenta que cuanto más tiempo pase más complicado será encontrar una resolución satisfactoria. 

Por todo ello la mediación es un primer paso en nuestros servicios de alquiler garantizado. Ahorrar problemas a ambas partes y especialmente al propietario es nuestro objetivo, razón por la que en el momento en el que no se cumplen las condiciones de la mediación ya ponemos en marcha nuestros mecanismos, aunque en última instancia lo que hacemos es garantizar el impago de alquiler. 

Para un alquiler garantizado, ¿durante cuánto tiempo paga un seguro de alquiler?

Si tienes un inmueble alquilado, es muy recomendable que tengas tu alquiler garantizado a través de un seguro de alquiler. Y es que, en caso de que el arrendatario (inquilino) no pague las mensualidades, tendrás tu alquiler seguro.  

Sin embargo, el seguro de alquiler únicamente cubre de seis a doce mensualidades del arrendamiento. En cambio, el proceso judicial de desahucio, el cual se activará en el momento en que interpongas la demanda por impago de alquiler a tu inquilino, puede llegar a durar más de un año. 

Es muy importante comunicar lo antes posible la incidencia de impago para evitar posibles retrasos y empezar a tramitar el proceso. 

¿Por qué puede retrasarse un proceso judicial?

Son muchos los motivos que pueden retrasar un proceso judicial, entre ellos el colapso de los juzgados en varias comunidades, cambios de abogados, solicitud de asistencia jurídica gratuita o vulnerabilidad económica entre una larga lista de ejemplos.

Así, el alquiler garantizado de SEAG, a diferencia de un seguro de alquiler, es la única empresa donde podrás tener un alquiler seguro hasta recuperar tu inmueble, sin importar lo que dure el proceso judicial.