Cuando se quiere alquilar una vivienda por pocos meses, es muy común confundirse entre el alquiler temporal y el alquiler turístico. Sin embargo, es importante conocer las diferencias para un alquiler seguro.

La principal diferencia entre un arrendamiento temporal y un arrendamiento turístico la encontramos en la duración del contrato (estancia).

En algunas comunidades autónomas, como Cataluña y las Islas Baleares, se han establecido limitaciones en la duración de los alquileres turísticos. Por ejemplo, en Cataluña, la ley permite alquileres turísticos de un máximo de 31 días.

Un alquiler temporal es el arrendamiento de una vivienda que viene a cubrir una necesidad concreta del inquilino, que normalmente puede ser vacacional, laboral, de estudios, entre otros. Esto quiere decir que, el inquilino no tiene intención de que sea una vivienda permanente.

Estos alquileres están regulados en la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) y, normalmente, el perfil del inquilino suele ser una empresa que prefiere estos alquileres a los hoteles para alojar a sus trabajadores desplazados.

El importe que puede llegar a percibir el propietario de la vivienda por el alquiler es algo más elevado que en el alquiler de vivienda habitual, pero no tanto como en el alquiler turístico.

Por otro lado, un alquiler turístico es un alquiler de una vivienda totalmente amueblada y dotada de todos los complementos, accesorios y útiles para un uso inmediato. Suelen ser de muy poca duración (en Catalunya y Baleares este tipo de contrato no puede superar los 31 días), con fines única y exclusivamente vacacionales / turísticos, que se comercializa a través de las empresas del sector con fines lucrativos.

Este tipo de alquileres vienen regulados por la normativa de la actividad turística de cada Comunidad Autónoma, y en algunas de ellas es preceptiva obtener una licencia turística.

El importe que puede llegar a percibir el propietario es más elevado que en el alquiler tradicional dado que la vivienda se halla totalmente amueblada, equipada de cubertería, vajilla, elementos para cocinar, electrodomésticos (frigorífico, lavadora, microondas, incluso puede estar dotada de secadora, lavavajillas, etc.), ropa del hogar (toallas, sábanas, mantas). En resumen, se aproximaría al concepto de “apartamento hotelero” (que puede o no estar dotado de otros servicios -menos habitual- como lavandería, entre otros).

En este tipo de alquileres los periodos de ocupación (alquiler) del inmueble es más fluctuante. Tiene menos estabilidad contractual, ya que, dependerá en gran medida, de la demanda turística de la zona. Normalmente el perfil de los inquilinos son turistas, de estancia breve. Se producen más molestias a los vecinos que en viviendas arrendadas por temporadas o larga duración.

En el caso del alquiler temporal, SEAG garantiza las rentas mensuales durante 12 meses en caso de impago.

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El precontrato de alquiler es un documento contractual firmado entre el propietario y su futuro inquilino, y es vinculante cuando el inmueble no está disponible de forma inmediata. Te lo explicamos a detalle en este artículo para un alquiler seguro.

Que sea vinculante significa que obliga a ambas partes, de tal modo que el propietario no podrá alquilar la vivienda a otra persona que no sea su futuro inquilino, y este futuro inquilino se compromete a suscribir el contrato de arrendamiento y a ocupar el inmueble una vez esté disponible. En caso de incumplimiento de cualquiera de ambas partes, la penalización será de acuerdo a lo dispuesto en el precontrato.

Normalmente suele darse en algunos de estos casos:

• Cuando el propietario necesita hacer obras en la vivienda objeto del precontrato. Por tanto, dejando pendiente la suscripción del contrato de arrendamiento hasta que la vivienda tenga las condiciones mínimas de habitabilidad.
• Cuando ya hay un contrato de alquiler vigente y ambas partes acuerdan renovarlo pero con cláusulas diferentes a las del contrato inicial vigente.
• Cuando el inmueble a arrendar tiene un inquilino a punto de  marchar y el propietario ya tiene al futuro inquilino que lo sustituirá. Incluso, cuando el arrendador todavía no dispone de la posesión del inmueble, pero prevé que dispondrá de la misma para ponerla a disposición del futuro arrendatario.

El precontrato de alquiler deberá contener la siguiente información mínima:

• Identificación del propietario, del futuro inquilino y del inmueble objeto del futuro arrendamiento.
• Fecha de inicio y duración del futuro contrato de arrendamiento.
• Cuantía de la renta mensual y de sus complementos, así como de la fianza.
• Cantidad que el inquilino entrega al propietario en concepto de reserva, si la hay. Esta cantidad se descontará de la fianza a entregar  o bien de las primeras rentas.
• Término de vigencia del precontrato y por tanto de compromiso por las partes, y penalización para cada uno de ellos en caso de incumplimiento.

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Según el artículo 16 de la Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) a través de la subrogación, cuando un inquilino fallece y ha dejado herencia, el heredero se subroga en todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento inicial. En ese caso, el heredero al aceptar la herencia adquiere (se convierte en titular) de los derechos (activos) y obligaciones (deudas) del arrendatario fallecido. Te lo seguimos explicando a continuación para un alquiler seguro.

Este tercero que se subroga en la posición del inquilino fallecido debe ser:

• El cónyuge del fallecido y conviviente.
• La persona que ha convivido con el fallecido durante los dos últimos años.
• Los descendientes del fallecido, convivientes o sujetos a su patria potestad o tutela.
• Los ascendientes o hermanos del fallecido, que hubieran convivido con él durante los dos años anteriores.
• Las personas con una minusvalía superior al 65% siempre que tengan una relación de parentesco y hayan convivido con el fallecido durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Cumpliendo este requisito, las personas que quieran subrogarse deben notificarlo al propietario y presentar, en un plazo de tres meses desde el día del fallecimiento, una copia del certificado de defunción expedido por el Registro Civil. SI se pretende la subrogación en el contrato de arrendamiento, se recomienda notificar al arrendador la subrogación de modo fehaciente, a la mayor brevedad.

Si transcurren esos 3 meses de plazo sin que se haya producido notificación de los parientes o allegados, el contrato se extingue automáticamente y todos aquellos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si hubiera rentas o recibos de suministros pendientes de pago por el inquilino anteriores a su fallecimiento, estarán obligados al pago  los herederos (y los subrogados, si los hubiere). Ya que cuando se acepta una herencia, se aceptan los activos y las deudas, muchas personas las rechazan cuando les supone mayor gasto que beneficio.

Recuerda que como propietario de una vivienda de alquiler, en SEAG garantizamos tu alquiler seguro y te ayudamos ante cualquier problema que se presente co tu inquilino.

Cuando un inquilino ha dejado de pagar la renta del alquiler, y tras intentar solucionar amistosamente el tema sin éxito, el propietario tiene que acudir al proceso judicial de desahucio, para que el juez quite la posesión del inmueble al inquilino moroso y se la restituya al propietario. Además, reclamarle al inquilino la deuda pendiente actual y la que se derive hasta la recuperación de la vivienda (reclamación de rentas).

El proceso judicial comienza con la demanda de desahucio y finaliza con la sentencia condenando al inquilino a devolver las llaves del inmueble y a pagar la deuda pendiente. Si el inquilino no lo hace voluntariamente, habría que interponer una nueva demanda (demanda ejecutiva) para hacer cumplir lo que el juez dictaminó en la sentencia. Aunque normalmente en la demanda inicial de desahucio ya se pide que en caso de que el inquilino sea condenado se ejecute el desahucio (lanzamiento) en la fecha que el juzgado señale.

En cuanto al proceso judicial en sí, junto con la demanda de desahucio hay que aportar copia del contrato de arrendamiento y si no lo hay habrá que aportar documentos que prueben la existencia de un alquiler: recibos bancarios del pago de la renta, correos electrónicos, etc.

Tras la presentación de la demanda, en el plazo aproximado de un mes, el juzgado emite el decreto de admisión, en el que se fijan las fechas de juicio y del lanzamiento (desahucio). Tras recibir este decreto, el inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda de desahucio, y 3 días para pedir justicia gratuita. Según la reacción del inquilino, hay varias opciones:

• Si en esos 10 días hábiles el inquilino se opone a la demanda, habrá juicio. 
• Si en esos 10 días el inquilino no se opone a la demanda, entonces no habrá juicio y el juez dictará decreto de archivo, dando la razón al propietario. Lo siguiente será el lanzamiento (desahucio) en la fecha prevista en el decreto de admisión.

Tanto si hay juicio (que suele ser muy rápido) con sentencia favorable al propietario, como si hay decreto de archivo, se va a condenar a pagar la deuda (hasta el día del lanzamiento/desahucio), ser desahuciado y abonar las costas del procedimiento judicial.

Si después de la sentencia o decreto de archivo el inquilino no devuelve las llaves voluntariamente, entonces debe realizarse el lanzamiento, para devolverle la posesión al propietario desalojando al inquilino en la fecha que señaló el decreto de admisión.

En cuanto al cobro de la deuda, si el inquilino no paga voluntariamente el propietario deberá interponer demanda ejecutiva para embargar los bienes del inquilino (nómina, cuentas bancarias, etc.).

En cuanto a la duración de todo el procedimiento, va a depender mucho de la dinámica de cada juzgado y del resultado más o menos rápido de las notificaciones. Podemos establecer una media de 6 meses, pero con amplio margen. 

Recuerda que, para un alquiler seguro, SEAG garantiza el pago de tu alquiler mensual hasta recuperar la vivienda, con todo el proceso legal incluido, y cubriendo los actos por vandalismo.