Vivienda habitual: definición y consideraciones importantes

A la hora de alquilar (y comprar) un inmueble hay muchos aspectos que debes tener en cuenta y que determinarán la naturaleza de la operación, así como los aspectos legales e, incluso, los beneficios fiscales. Uno de ellos es la definición de vivienda habitual, puesto que esta puede ser considerada también como segunda residencia, pero también como alquiler de vivienda temporal, turístico, social o comercial. En este artículo nos centramos en analizar qué se considera por vivienda habitual, sus características y consideraciones más importantes.

¿Qué se considera vivienda habitual?

Para responder a qué es la vivienda habitual lo primero que hay que tener en cuenta es el tiempo. La vivienda habitual es aquella en la que el inquilino reside en ella de manera permanente, que no es lo mismo que la primera propiedad —que es el primer inmueble en propiedad que se adquiere—. Tal y como declara Hacienda a efectos de la deducción, una vivienda habitual es aquella que cumple con los siguientes requisitos:

  1. Constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado mínimo de 3 años. Desde Hacienda se especifica, así mismo, que pueden concurrir otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio en las que no es necesario cumplir este plazo mínimo. Ejemplo de estas son: fallecimiento del titular, celebración de un matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo y cambio de la vivienda por imposibilidad de residir en ella.
  2. El contribuyente habita el inmueble de manera efectiva en un plazo no superior a 12 meses contados desde la adquisición del mismo o terminación de las obras.

Si hablamos de qué es alquiler de una vivienda habitual, entonces a lo que debemos prestar especial atención es la duración mínima del contrato. Y es que la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula que la duración mínima del contrato de alquiler para estos casos debe ser de 5 años (más 2 años prorrogables), si el arrendador es persona física; y 7 años (más 3 años prorrogables) si el arrendador es persona jurídica. Lo más habitual, en cualquier caso, es firmar un alquiler de un año e ir ampliándolo hasta alcanzar ese plazo.

¿Cuáles son los beneficios fiscales de una vivienda habitual?

Como indicábamos, la vivienda no deja de considerarse habitual si por ejemplo el contribuyente se enfrenta a circunstancias que le obligan a un cambio de domicilio antes del plazo de 3 años (por ejemplo, al contraer matrimonio). Esto es importante tenerlo en cuenta porque el concepto de vivienda habitual tiene una serie de beneficios fiscales que se aplican tanto a nivel nacional como autonómico. Estos son algunos de ellos:

  • Exención del impuesto si reinviertes en una vivienda habitual: Lo que quiere decir que si vendes tu vivienda para comprar otra que será tu vivienda habitual no tendrás que declarar las ganancias patrimoniales (a excepción de que el importe obtenido sea superior, en cuyo caso se declarará únicamente la parte correspondiente).
  • Deducción por alquiler de vivienda: Aunque esta deducción se eliminó el 1 de enero de 2015, se sigue manteniendo un régimen transitorio a los propietarios que tienen un contrato de alquiler anterior a esta fecha y en cuyo caso se aplica una deducción del 10.05% de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda actual.

Aparte de estos beneficios fiscales nos encontramos también con otros deducciones en el IRPF, así como también en el Impuesto de Patrimonio (IP), en el Impuesto de Sucesiones (ISD) y en el Impuesto de Donaciones (Impuesto de Donaciones); e incluso en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Cómo demostrar una vivienda habitual?

Si lo que quieres es saber cómo demostrar a Hacienda qué es mi vivienda habitual y justificar que esta está habitada con carácter permanente, entonces puedes hacer uso de varios documentos para ello (que además son los que utiliza la agencia para averiguarlo). Estos son los siguientes:

  • Empadronamiento del ciudadano: Es lo primero que comprueba Hacienda, el lugar en el cual está empadronado el contribuyente.
  • Domicilio fiscal de la declaración de la RENTA: El que se utiliza para realizar la declaración de la RENTA. En caso de tenerlo desactualizado, es conveniente actualizarlo antes de presentar la declaración.
  • Suministros: Los suministros se utilizan para comprobar si hay una ocupación efectiva del inmueble o no. Hacienda puede observar el consumo de luz y gas, por ejemplo.
  • Distancia del inmueble al centro de trabajo: Si el propietario cuenta con dos inmuebles, entonces lo que revisa la agencia es la distancia hasta el centro de trabajo del contribuyente en cuestión.
  • Distancia al centro de salud: Al igual que en el punto anterior, la entidad revisa cuál de las dos viviendas está más próxima al centro de salud en el cual está inscrito el contribuyente (considerando esta como su vivienda habitual).

Diferencia entre alquiler de temporada y vivienda habitual

Ahora que ya sabes qué se considera vivienda habitual, cuáles son los beneficios y cómo demostrarlo es importante aclarar este nuevo enunciado. Sobre todo, si tienes pensado invertir en tu vivienda como un alquiler, y es que no es lo mismo hacer un alquiler de vivienda habitual que un alquiler de vivienda temporal. En el alquiler temporal el inmueble no se considera como el hogar del arrendatario y esto da como lugar a varias diferencias. Estas son las más destacadas:

  • Naturaleza del alquiler: Debe especificarse en el contrato. Si cubre la necesidad de un hogar, será un arrendamiento de vivienda habitual; ahora bien, si es para la práctica de alguna actividad, sea cual fuera, se entenderá como de temporada.
  • Protección jurídica: Los ordenamientos y leyes ofrecen una mayor protección jurídica al inquilino cuando se trata de un alquiler habitual, con muchas cláusulas ya determinadas sin posibilidad de intervención de las partes.
  • Duración del alquiler: La duración afecta, principalmente, a la rescisión y postergación. Los alquileres habituales tienen una duración mínima de 5 años, prorrogables a 2 años más (si el inquilino así lo desea). En el alquiler temporal el contrato finaliza en la fecha pactada).

Tanto si estás pensando en alquilar tu vivienda de manera temporal, como para un alquiler de residencia habitual en Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) podemos ayudarte. Te ofrecemos protección para que puedas alquilar tu vivienda (o habitaciones) de manera segura, con la tranquilidad de saber que cada mes cobrarás tu renta y que, en caso de impago, la seguirás recibiendo hasta que recuperes tu vivienda. Además, ofrecemos un servicio de protección jurídica integral con el cual nos ocupamos de todos los trámites necesarios en caso de impago, asesorándote en todo momento, y asumiendo los gastos del proceso. Nuestra garantía de alquiler incluye, por otro lado, los daños por actos de vandalismo de hasta 3.000 € en la vivienda alquilada. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo sin compromiso. ¡Estamos aquí para ayudarte!

Contrato de arrendamiento de finca rústica: aspectos clave a considerar

Existen muchas diferencias entre las fincas rústicas y las fincas o terrenos urbanos. Una parcela o finca rústica (en la cual puede haber ligada una construcción, principalmente para llevar a cabo la actividad de explotación del terreno) debe cumplir con unas características especiales y esto es algo que afecta también a la hora de redactar el contrato de alquiler, puesto que se rige por otras normativas. En este artículo nos centramos en explicar cómo es el contrato de arrendamiento de una finca rústica, analizamos sus características y qué tienes que hacer para alquilar. ¡Vamos a ello!

¿Qué es una finca rústica?

Lo primero de todo es tener claro cuál es el concepto de finca rústica y qué dice la ley al respecto. De manera general, estas se entienden como lo contrario al terreno urbanizable. Es decir, son terrenos que los propietarios pueden disfrutar, pero siempre basándose en el uso racional o práctico del recurso natural del que disponen tal y como indica la Ley del Suelo en el artículo 13. Ahora bien, ¿las fincas rústicas tienen viviendas? ¿se puede construir en ellas? Como regla general no, sin embargo, hay excepciones. Es el caso, por ejemplo, de las edificaciones relacionadas con la explotación agrícola, forestal o ganadera (los requisitos son diferentes en cada comunidad autónoma). También, las viviendas que tienen relación con la explotación agraria de la finca y que se destinen al alojamiento de los trabajadores del campo, construcciones relacionadas con un camping o edificaciones de interés público o de infraestructura.

Cómo hacer un contrato de arrendamiento de finca rústica

El contrato de arrendamiento rústico se entiende como el documento que media el servicio entre el propietario de la parcela y la persona a la que se cede el uso de una o varias fincas rústicas o parte de ellas para la explotación agraria y para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, y por un tiempo determinado. Para responder a cómo hacer un contrato de arrendamiento de finca rústica hay que tener en cuenta una serie de aspectos imprescindibles, en caso de ignorarlos este acuerdo puede quedar excluidos por la Ley de Arrendamientos Rústicos.

Datos que deben figurar en el contrato del alquiler de finca rústica

Es fundamental que figuren los datos del arrendador y del arrendatario, así como el fin y el tiempo. Al redactar el contrato de arrendamiento de finca rústica se deben incluir los datos de inscripción en el Registro de propiedad (si es una parcela) y la referencia catastral (si cuenta con un inmueble), con el fin de identificar lo mejor y más rápido posible los objetos del arrendamiento. Además, por supuesto de la ubicación, la superficie en m2 o hectáreas que se alquila y el tipo de cultivo al cual está destinado el terreno (regadío o secano).

El importe del arrendamiento de la finca rústica y la duración del arrendamiento

En el contrato debe quedar claro cuál es el importe de la renta acordada y la periodicidad del pago. El propietario, así mismo, debe entregar al arrendatario el recibo del pago siempre. Es muy importante tener en cuenta que la duración de un arrendamiento de finca rústica es completamente diferente al de una vivienda en terreno urbano, por ejemplo. En este caso, la duración mínima es de 5 años, en caso contrario, será nulo. Esto es algo que aparece en la ley 26/2005, de 30 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos. En ella se establece, además, que las prórrogas son de 5 años, salvo que se establezca directamente en el contrato que estas son de duración menor.

El cultivo y el contrato de arrendamiento de arrendamiento de la finca rústica

La persona que alquila puede decidir el tipo de cultivo que quiere realizar y en caso de que la finca requiera de alguna mejora se tendrá que llegar a un acuerdo. Ahora bien, en todo caso, deberá devolver las tierras en el mismo estado en que las recibió, así que no es posible imponer restricciones sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo que se pretenda evitar que la tierra sea esquilmada según la ley.

La finalización del contrato de alquiler de la finca rústica

Este último punto es muy interesante puesto que pueden haber diferentes causas por las que se pueda producir una extinción de la relación entre el arrendador y arrendatario, aparte por supuesto de la finalización del contrato, como tal. Es fundamental especificar que el contrato se extinguirá en caso de:

  • Impago de las rentas.
  • Acuerdo de las partes.
  • Pérdida o expropiación de la finca.
  • Desistimiento del arrendatario (siempre que lo comunique con un año de antelación).
  • Extinción de la sociedad si el arrendatario es una persona jurídica.
  • Uso de la finca para fines no establecidos en el contrato y fuera de ley.
  • Causar daños o desperfectos a la finca.
  • No cumplir con las obligaciones legales.

Otros datos a incluir en el contrato de arrendamiento de la finca rústica

Aparte de lo mencionado, es posible añadir otras cláusulas para que quede todo claro, como la de quién se hará cargo de los gastos de suministros y mantenimiento, garantías o avales bancarios (si así lo considera oportuno el arrendador) y, por supuesto, la fecha y firmas.

¿En qué casos queda excluido un contrato de arrendamiento rústico?

Siempre y cuando no se cumplan los requisitos especificados en el punto anterior, el contrato puede no ser válido. Además, la ley excluye de manera directa los siguientes casos:

  • Arrendamiento de temporada inferior al año agrícola.
  • Las tierras están labradas y preparadas por el propietario para la siembra o para la plantación pactada en el acuerdo.
  • La finca es adquirida por una causa de interés social o utilidad pública.
  • El alquiler afecta a bienes comunales y a vecinos.
  •  El contrato de alquiler de finca rústica tiene como fin la caza, aprovechar pastos secundarios, rastrojeras o praderas roturadas, así como mejorar barbechos o ensemillar. También realizar explotaciones ganaderas del tipo industrial o la cría de ganado, y toda actividad diferente a la agrícola.

¿Estás pensando en arrendar una finca rústica? En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) somos tu mejor opción para disfrutar de un alquiler seguro, con la tranquilidad de cobrar mes a mes frente a cualquier posible impago de alquiler. Contamos con un equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario para abordar cualquier cuestión relacionada con el alquiler. Te ofrecemos la máxima garantía en el cobro mensual de tu finca rústica hasta la recuperación de la misma, además de protección jurídica frente a cualquier posible acción (incluidos los costes de las tasas) que sea necesaria. Nuestro servicio incluye así mismo la cobertura por daños de actos de vandalismo en hasta 3.000 euros. ¡Contacta con nosotros para más información!

Certificado energético de vivienda: Todo lo que necesitas saber

Uno de los documentos más interesantes a la hora de comprar y alquilar una vivienda es el certificado energético. Gracias a él podremos hacernos una idea de cuánto podemos ahorrar en el consumo de energía, o si este se disparará cada mes, entre otras. En este artículo queremos entrar en detalle sobre esta certificación, por ello te explicamos qué es el certificado energético de una vivienda, pero también cómo obtenerlo y qué hacer para mejorar la eficiencia energética de tu hogar, entre otras. Además, los consejos que aquí te damos te resultarán muy útiles si tienes pensado alquilar tu vivienda. ¡Sigue leyendo!

Qué es el certificado energético de una vivienda

El certificado energético o certificado de eficiencia energética de una vivienda es un documento que refleja la demanda energética del inmueble en condiciones de ocupación. Este documento indica cuánta energía se consume en una vivienda, lo cual resulta muy interesante tanto para los inquilinos como para el futuro comprador de inmueble. En la certificación energética de un piso se tienen en cuenta aspectos como los sistemas de ventilación, iluminación, calefacción, refrigeración o agua caliente y el consumo energético durante un año. También se analizan algunos elementos como los materiales de cerramiento exterior, carpinterías, el tipo de ventanas o los sistemas de climatización. Al responder al interrogante de para qué sirve el certificado energético de una vivienda debes saber que con él podrás observar, así mismo, la cantidad de CO2 que el inmueble emite (en base a las mediciones indicadas) y obtendrás una clasificación en letras, siendo la A (verde) la más eficiente y la G (roja) la que menos.

¿Es obligatorio el certificado energético para alquilar una vivienda?

La respuesta es sí. El certificado energético de una vivienda es obligatorio, esto es algo que aparece especificado en el Real Decreto 235/2013 y que se amplió con el Real Decreto 390/2021 publicado en el BOE el 1 de junio para las viviendas de alquiler turístico, entre otras. En él se indica de manera específica que es obligatorio el certificado energético para alquilar una vivienda, además de que la venta o alquiler de apartamentos sin certificación energética pueden recibir una multa de hasta 6.000 euros. En algunas comunidades autónomas, como por ejemplo en Valencia, es posible que te soliciten el certificado energético a la hora de dar de alta algunos servicios, como puede ser el suministro del agua. En cualquier caso, el fin de este documento es poner en valor el rendimiento energético y los posibles ahorros —favoreciendo a aquellas viviendas con una mayor eficiencia, sobre todo a la hora de vender o de alquilar—.

¿Cómo saber si mi vivienda tiene certificado energético?

Ahora que ya sabes qué es el certificado energético de una vivienda y su obligatoriedad, seguro que está viniendo a tu cabeza la duda de cómo saber si mi vivienda cuenta con él. Si en el momento de adquirir el inmueble no lo recibiste, existen varias vías para averiguarlo. Una de ellas es contactar con el ayuntamiento de tu localidad a través de un trámite general (generalmente online) para solicitar que te envíen un duplicado del mismo, en caso de que esté vigente. Ahora bien, no es lo único que puedes hacer, también puedes acceder al Registro General de Certificados de Eficiencia Energética. Este forma parte de cada comunidad autónoma, generalmente es dependiente de la Consejería de Medio Ambiente o de Energía. Tendrás que especificar la dirección y la referencia catastral, entre otras.

¿Cómo solicitar el certificado energético de una vivienda?

El certificado de eficiencia energética para alquilar o vender una vivienda es algo que debe solicitarse (en caso de que la vivienda no cuente con él o se haya caducado) a un técnico de una empresa cualificada y preparada para ello. Este se encargará de visitar la vivienda y de realizar la toma de datos. Tras ello preparará el certificado con aplicaciones homologadas por el Ministerio de Industria (como dato interesante, estas aplicaciones suelen ser las de CE3 y CE3X). Una vez obtenido el certificado de eficiencia energética, este debe registrarse en el órgano competente de cada comunidad autónoma. Además, por supuesto, de abonar las tasas correspondientes, las cuales varían dependiendo de cada comunidad y la administración donde se lleve a cabo. Por lo general, el técnico encargado de llevar a cabo las mediciones no suele tardar más de 48 horas en realizar la certificación y registrarlo correctamente.

En cuanto a los costes del certificado hay que tener en cuenta que su valor fluctúa dependiendo de la oferta y de la demanda, puesto que no está regulado por ley. Este también puede estar condicionado a las dimensiones de la vivienda. Es muy importante tener en cuenta que el certificado de eficiencia energética caduca transcurridos los 10 años desde su emisión, por lo que es responsabilidad del propietario del inmueble actualizarlo una vez haya transcurrido dicho plazo.

¿Cómo mejorar el certificado energético de una vivienda?

Para responder a cómo mejorar el certificado energético de una vivienda hay que tener en cuenta dos factores. En primer lugar, si acabas de obtener tu certificado o ya cuentas con uno, debes saber que en él ya figuran las recomendaciones que te permitirán mejorar la vivienda en cuanto a eficiencia energética. Ahora bien, siempre hay algunas acciones que puedes llevar a cabo para mejorarla. Estas son solo algunas de ellas:

  • Mejora el aislamiento térmico de la envolvente del edificio (fachada + cubierta).
  • Apuesta por las energías renovables, como los paneles solares.
  • Actualiza el sistema de calefacción.
  • Renueva o actualiza los electrodomésticos.
  • Renueva los cerramientos.
  • Cambia el color de las fachadas o tejados.

¿Estás pensando en alquilar tu vivienda, pero no tienes el certificado energético? En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) te recomendamos, en cualquier caso, solicitarlo, además de revisar si existen ayudas estatales o autonómicas para mejorar la eficiencia energética de tu vivienda, como las que se aprobaron antiguamente en el Plan de Vivienda 2013 – 2016. Además, nuestro equipo está siempre disponible para ofrecerte la máxima tranquilidad a la hora de alquilar tu vivienda con la garantía de un alquiler garantizado. Sea como sea, siempre recibirás el pago de tu alquiler, incluso aunque sufras un impago por parte del arrendatario. Pero no solo eso, Sociedad Española de Alquiler Garantizado te ofrece protección jurídica integral de manera que, en caso de necesidad, nos encargaremos de llevar a cabo todos los trámites hasta que puedas recuperar tu inmueble. Este servicio contempla, por supuesto, el pago de tasas derivadas de las reclamaciones. ¡Contacta para más información!

Arrendador vs arrendatario: Entendiendo las diferencias clave

Conocer todos los conceptos y términos a la hora de hacer un contrato de alquiler, así como las obligaciones relativas a cada parte es fundamental para que no haya problemas en un futuro. Lo primero que debes hacer si estás pensando en alquilar es conocer cuáles son las obligaciones de cada parte y tener clara la diferencia entre arrendador y arrendatario. En este artículo vamos a echarte una mano para que despejes todas tus dudas. ¡Sigue leyendo!

Lo primero de todo, ¿quién es el arrendador?

Partiendo de que el arrendamiento es el inmueble, la persona que se encarga de arrendarla (alquilarla) para obtener un beneficio de la misma es el arrendador. Se trata, por lo tanto, de la persona natural o jurídica propietaria del bien. Este cede temporalmente la vivienda a otra persona (el inquilino) a cambio de un pacto acordado.

Obligaciones del arrendador

Al hablar de arrendador y arrendatario, diferencias y definición hay que tener en cuenta sobre todo cuáles son las obligaciones de cada quien. En este caso, el arrendador del inmueble estará obligado a devolver la fianza siempre y cuando no haya daños en la vivienda, así como retrasos en el pago pactado. Por supuesto, en el contrato debe aparecer especificada la cantidad pactada con el arrendatario a modo de fianza y la cantidad para las cuotas mensuales por el alquiler de la propiedad (incluida la duración del contrato). En él se debe detallar, por otro lado, la penalización en caso de incumplir dichas condiciones. Entre las obligaciones del arrendador se encuentran, además, las de pagar el IBI mensual de la vivienda, así como también los gastos de la comunidad (en el supuesto de que se trate de un piso ubicado en una comunidad de vecinos y no se haya estipulado lo contrario con el arrendatario). Aparte de ello, el arrendador debe cumplir con otras obligaciones. De manera resumida, estas son las principales obligaciones del arrendador:

  • Ceder el uso y disfrute de la vivienda.
  • Pagar el IBI.
  • Pagar la comunidad (en caso de que no se especifique lo contrario en el contrato y se deriven los gastos al inquilino).
  • Realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble y para que esté en condiciones de habitabilidad (excluyendo los daños por mal uso, que le corresponden al arrendatario).
  • Devolución de la fianza.
  • Gastos de gestión del contrato con la inmobiliaria (este cambio ha sido aprobado con la nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).

Por supuesto, el arrendador puede solicitar la finalización del contrato siempre y cuando necesite la vivienda para sí mismo y no sea titular de otro inmueble, así como también para sus familiares de primer grado de consanguinidad y para su cónyuge. Además, debe recibir la vivienda en el mismo estado en el que fue entregada, en caso contrario puede reclamar la reparación de los daños o una indemnización.

Y el arrendatario, ¿quién es?

Aunque a estas alturas ya no cabrán dudas, el arrendatario es la persona que alquila el inmueble. Es decir, el inquilino. Este tiene todo el derecho a disfrutar del mismo de manera temporal durante el tiempo establecido en el contrato y a cambio del pago especificado.

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el contrato de alquiler firmado por ambas partes para así poder disfrutar del inmueble durante el periodo especificado en él, de lo contrario se arriesga al desahucio y a perder la fianza. La principal obligación del arrendatario es pagar las cuotas mensuales en el plazo estipulado para ello, pero también a conservar la vivienda y no causar daños en ella. Por otro lado, debe encargarse de pagar los suministros (puede continuar con el contrato de suministros y pagar los gastos al titular o contratar uno nuevo a su nombre). En ocasiones el gasto total de los suministros puede estar fijado con una cuota única mensual, en ese caso el valor será siempre el mismo, pero debe aparecer detallado en el contrato. Entre las principales obligaciones del arrendatario nos encontramos con las siguientes:

  • Pagar la renta mensual, según los plazos pactados.
  • Abonar la fianza de la vivienda.
  • Pagar los suministros.
  • Pagar gastos de comunidad (si así se ha pactado en el contrato).
  • Conservación del inmueble.
  • Facilitar la realización de obras por parte del arrendador (siempre y cuando no puedan aplazarse hasta la finalización del contrato). Es el caso de las obras de conservación y mejora de la vivienda.
  •  Pequeñas reparaciones por el desgaste ocasionado.
  • Cubrir los daños ocasionados por un mal uso.
  • Devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que se encontraba.

Diferencias entre arrendador y arrendatario

Ahora que hemos definido los términos y explicado las obligaciones, podemos resumir brevemente cuál es la diferencia entre arrendatario y arrendador (inquilino y propietario, respectivamente). En función de las diferencias más significativas, observamos lo siguiente:

  • Responsabilidades: El arrendador se compromete a ceder la vivienda mientras que el arrendatario se compromete a pagar la renta mensual al arrendador para vivir en ella.
  • Finalización del contrato: El arrendador puede finalizar el contrato por diversas razones legales (por ejemplo, por incumplimiento del contrato por parte del arrendatario o porque lo necesita para vivir); mientras que el arrendatario puede finalizar el contrato antes del tiempo establecido, con preaviso y según las condiciones del contrato.
  • Cambios en la propiedad: Como dueño de la vivienda el arrendador puede vender el inmueble, aunque esto no afecta al periodo del contrato. También puede llevar a cabo reformas en la vivienda siempre y cuando sean necesarias para garantizar la conservación y la habitabilidad. El arrendatario no puede realizar cambios significativos sin el consentimiento del arrendador.

Por supuesto, como indicábamos en la introducción, es fundamental tener claro cuáles son todos los términos y especificar las obligaciones de cada parte antes de firmar el contrato. Ahora bien, si quieres disfrutar de la máxima seguridad a la hora de alquilar tu vivienda y contar con la tranquilidad de cobrar tu cuota mes a mes, entonces no puedes perderte el servicio que te ofrecemos en SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado). Te brindamos la confianza que necesitas para poder alquilar tu vivienda y saber que cobrarás en todo momento, en caso de sufrir un impago de alquiler. Además, tendrás cubierta toda la protección jurídica si fuera necesario. Esto último incluye todos los gastos que implique cualquier procedimiento judicial por el incumplimiento del alquiler y la coordinación de los trámites por parte de nuestro equipo, entre otras ventajas. ¡Contacta con nosotros!

Descubre la importancia de la referencia catastral en tu vivienda

Uno de los documentos más importantes de tu vivienda, a nivel identificativo oficial, es la referencia catastral. Entender para qué sirve y cómo consultar la referencia catastral te resultará de gran utilidad en determinadas situaciones, por ejemplo, para tasar el valor de tu inmueble o para estimar el valor del alquiler de tu vivienda en comparación con los datos de otras viviendas y, por supuesto, para hacer la declaración de la RENTA. En este artículo te explicamos qué es, para qué sirve y otras cuestiones relevantes sobre la referencia catastral. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la referencia catastral de una vivienda?

La referencia catastral de una vivienda es el equivalente al DNI o al Número de Identificación Vehicular (VIN) del coche, pero aplicado a un inmueble. Se trata de un identificador oficial y obligatorio que tienen todos los bienes inmuebles. Este código del tipo alfanumérico se asigna por el Catastro y es único y exclusivo de cada vivienda, de manera que pueda ser ubicada inequívocamente en la cartografía catastral. La referencia catastral en cuestión también se usa en parcelas rústicas, con diferencias —eso sí— en la cantidad e información que nos proporcionan los caracteres. En el caso de una vivienda, esta se compone de un total de 20 números, que se estructuran de la siguiente manera:

  • Los 7 primeros identifican la finca o parcela urbana.
  • Los 7 siguientes identifican la hoja de plano donde se ubica.
  • Los siguientes 4 caracteres identifican el inmueble dentro de la finca.
  • Los 2 últimos son caracteres de control (para revisar si los 18 primeros son correctos y evitar errores de grabación).

¿Para qué sirve la referencia catastral?

Conocer cuál es la referencia catastral te permitirá localizar los bienes inmuebles en la cartografía catastral. Esto resulta de gran utilidad en diferentes situaciones ya que al poder consultar la referencia catastral sabrás con exactitud de qué bien inmueble se trata en los negocios jurídicos, como compraventas, herencias y donaciones, y no confundirlos con otros. Además de proporcionar una mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a los bienes inmuebles —en este caso actúa también como una herramienta eficaz en la lucha contra el fraude en el sector inmobiliario—. Son muchas las situaciones en las que puedes necesitar conocer cuál es la referencia catastral, de hecho, según el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario este valor debe figurar en todos los documentos que reflejen relaciones de naturaleza económica o con trascendencia tributaria vinculadas a un inmueble. Estos son solo algunos ejemplos:

  • Contratos de alquiler, de compra venta, de alquiler con opción a compra y de cesión de arrendamientos de bienes inmuebles.
  • Empadronamientos.
  • Declaración de la renta.
  • Herencias.
  • Tasación por referencia catastral de la vivienda.
  • Instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales.
  • Expedientes y resoluciones administrativas.
  • Contratos de suministro de energía eléctrica.
  • Documentos que alteren aspectos del inmueble, como proyectos técnicos o certificaciones de finalización de obras.
  • Registros de la propiedad.

¿Cómo saber la referencia catastral?

Al consultar la referencia catastral podrás tener acceso a la mayor parte de los datos de una vivienda. Aparte de la ubicación exacta, averiguarás cuál es la superficie en metros cuadrados, la superficie construida en el piso y el año de construcción, entre otras, lo cual resulta muy útil a la hora de fijar el precio de tu alquiler. También ante qué tipo de inmueble te encuentras y su uso principal; e incluso la superficie gráfica del edificio en el que se encuentra. Para buscar la referencia catastral debes acceder al buscador de la Sede Electrónica del Catastro y especificar los datos de ubicación de la vivienda (provincia, municipio, vía y número y la dirección interna). También puedes acudir físicamente a los puntos de información catastral y a las gerencias del catastro.

Es importante tener en cuenta, así mismo, que la referencia catastral puede consultarse en algunos documentos acreditativos es la que aparece. Ejemplo de ellos son:

  • Último recibo justificativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Escrituras públicas o información del Registro de la Propiedad cuando dicha referencia figure inscrita.
  • Certificado emitido por el Ayuntamiento, en caso de haberlo solicitado.

Cómo saber quién es el propietario de una referencia catastral

Conocer quién es el propietario de una vivienda es una tarea relativamente sencilla si cuentas con la referencia catastral. Lo único que debes hacer es acceder a la web del Registro de Propiedad y solicitar una Nota Simple en la cual podrás consultar la información en cuestión, además de todos los datos relativos a las cargas que pesan sobre el inmueble. El precio de la nota simple es de 9,02 €.

Diferencia entre valor catastral y valor de referencia

El valor catastral es un valor determinado de manera objetiva para cada bien inmueble con los datos obrantes del Catastro Inmobiliario, que tienen en cuenta el valor catastral del suelo en el momento y el de las construcciones. Es decir, se fija el valor del mercado como referencia sin que este pueda ser excedido. En cambio, con el valor de referencia se estima el valor de mercado de la propiedad a partir de los datos del catastro inmobiliario y supone la referencia mínima por la que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda. Es determinado por el Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante fedatario público. Es muy importante saber que la referencia catastral de la vivienda se utiliza también para calcular el IBI, que es el Impuesto de Bienes Inmuebles (este último se calcula en base al valor catastral de la vivienda multiplicado por el tipo de gravamen); aunque desde enero de 2022 también se utiliza para el cálculo de otros impuestos. El pago del IBI supone una de las principales obligaciones que deben cumplir los arrendadores.

¿Necesitas un servicio integral de asesoría jurídica? ¿Estás pensando en alquilar tu vivienda? En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) estamos aquí para ayudarte. Nuestra compañía te ofrece la máxima tranquilidad frente al posible impago del alquiler, así como protección contra los actos vandálicos con prestaciones para compensar los daños ocasionados. No somos un seguro de alquiler, puesto que nuestra garantía de cobro por impago es indefinida hasta que el propietario pueda recuperar su vivienda y sin límite de tiempo. Nuestra protección jurídica, por otro lado, cubre todos los gastos que impliquen cualquier procedimiento judicial por el incumplimiento del contrato de alquiler. ¡Contacta con nuestro equipo de SEAG para recibir más información!

Contrato de mantenimiento de caldera: ¿Es obligatorio para tu propiedad?

Son muchas las personas que se preguntan si es obligatorio tener un contrato de mantenimiento de la caldera o si se puede prescindir de él. Y es que las calderas de gas, a diferencia de otros electrodomésticos, se integran tanto en la instalación de la calefacción como del agua y se abastecen de los conductos de gas de los edificios. Por ello, para responder a este interrogante debemos ceñirnos a lo que dice el Reglamento para Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE). En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre la revisión obligatoria de calderas. ¡Sigue leyendo!

¿Es obligatorio tener contratado el mantenimiento de caldera?

Si tu vivienda cuenta con una caldera debes saber que el Reglamento para Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE) establece la obligación de llevar a cabo una revisión. En concreto, determina que la revisión obligatoria de la caldera de gas debe realizarse cada 2 años, además de las revisiones generales de las instalaciones de gas cada 5 años. Por supuesto, esta medida aplica a las calderas de gas domésticas, es decir, aquellas con un consumo igual o inferior a 70kW. En el supuesto de que lo superen, como las calderas de mayor tamaño para edificios o fábricas, la revisión debe realizarse de manera mensual. El mantenimiento de una caldera consta de dos elementos. Estos son:

  • Inspección: Corre a cargo de la compañía de gas y avisan al propietario con unos días de antelación para llevar a cabo la revisión. Es habitual encontrar papeles colgados en las zonas comunes del edificio.
  • Revisión: La revisión va a cargo del propietario. Es decir, debe encargarse de realizar un contrato de mantenimiento de la caldera y se puede formalizar con el técnico oficial de la marca fabricante o con un técnico de mantenimiento y reparación certificado. También puede realizarse con la propia empresa comercializadora de gas e incluirlo en el contrato del servicio. Esto suele ser bastante cómodo para los propietarios ya que será la propia empresa quien avise cuándo corresponda hacer la revisión. En estos casos, la revisión se suele cobrar en la factura mensual de consumo.

Qué se mira en la revisión obligatoria de la caldera

Llevar a cabo la revisión de la caldera es fundamental para garantizar la seguridad de tus inquilinos, así como tu propia seguridad en el momento de volver a hacer uso de la vivienda. La revisión implica comprobar el correcto funcionamiento del electrodoméstico, así como su eficiencia y durabilidad. Por lo general la revisión obligatoria de una caldera contempla lo siguiente:

  • Comprobación del correcto estado y conservación de las partes visibles de la caldera.
  • Prueba de estanqueidad o inexistencia de fugas.
  • Limpieza del quemador y del ventilador (si lo incluye).
  • Análisis de la combustión y comprobación de que la mezcla de aire y gas sea la indicada por el fabricante.
  • Medida de la presión de gas y temperatura de la calefacción, y comprobación de su rendimiento.
  • Examinar la cantidad de monóxido tras la combustión.
  • Revisión del sistema de revoco de la caldera de gas. Este sistema sirve para impedir la entrada de aire y evitar que vuelva a producirse la combustión.
  • Comprobación de la correcta evacuación de los gases de escape y ventilación del espacio en el que se encuentra instalada la caldera.
  • Sustitución de las piezas desgastadas o defectuosas.

¿A nombre de quién debe estar el contrato de mantenimiento de la caldera?

El contrato debe ir a nombre del propietario y su duración puede variar —siendo de duración determinada o indeterminada—. Esto te permitirá corroborar que la revisión ha sido realizada correctamente. El pago de la revisión de la caldera, así mismo, es un gasto que le corresponde al propietario del inmueble. Ahora bien ¿Qué ocurre en el caso de que la caldera precise de una reparación? ¿Quién debe hacerse cargo del gasto? Tal y como indica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador (propietario) está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la habitabilidad y que sirvan para el uso convenido, como la sustitución de una caldera estropeada. A excepción, no obstante, de que la reparación sea imputable al arrendatario (inquilino). Es decir, cuando se trata de realizar pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario. En definitiva, la reparación puntual de la caldera corresponde al arrendatario, mientras que la sustitución de una caldera es un gasto que debe asumir el arrendador. Por supuesto, en los casos en los que un mal uso conlleva el deterioro de la caldera, la sustitución de la misma correrá a cargo del arrendatario.

¿Qué pasa si no tengo un contrato de mantenimiento de caldera?

No tener un contrato de mantenimiento de la caldera e ignorar las revisiones anuales obligatorias puede conllevar serios problemas para la seguridad, aparte de que la caldera pierda eficiencia energética y aumente el consumo. A nivel legal, y según se contempla en la Ley de Industria de 1992, puede haber multas de hasta 60.000 euros por una infracción de este tipo. Es importante tener claro también que en caso de un accidente el seguro del hogar se eximirá de responsabilidades ya que considerará que el accidente ha sido provocado por negligencia del cliente al no realizar la revisión obligatoria de la caldera.

Es muy importante cumplir con las normativas para garantizar la seguridad de tus inquilinos y tu propia seguridad. Tener todo en regla te proporcionará una mayor tranquilidad y la confianza de estar avalado en caso de necesidad, al igual que lo es contar con un servicio que te garantice el cobro del alquiler mes a mes (en caso de sufrir un impago de alquiler) y contar con una protección jurídica completa que te garantice la cobertura de todas las acciones y costes derivados de cualquier procedimiento judicial por incumplimiento de contrato. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) te brindamos estos servicios, así como una cobertura por daños de vandalismo en tu vivienda de hasta 3.000 euros. ¡Contacta con nosotros para saber más!

Ley de Arrendamientos Urbanos: Guía completa para propietarios e inquilinos

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la normativa más importante que existe en lo referente al alquiler de una vivienda, tanto para los propietarios como para los inquilinos ya que en ella se expresan todos los aspectos y derechos que deben regir la relación contractual. En este artículo te explicamos cuáles son los puntos más destacados y las últimas novedades de la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada. ¡Presta atención!

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida como LAU, es la ley que se encarga de proteger los contratos privados de arrendamientos entre arrendadores (propietarios) y arrendatarios (inquilinos) a la hora de alquilar cualquier inmueble en suelo urbano. En ella se recogen aspectos relativos a la duración del alquiler y las prórrogas, el precio y las subidas de alquiler, los gastos, derechos y obligaciones de cada parte. Esta ley fue promulgada en los años 90, concretamente cuando entró en vigor la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y hasta la fecha ha sufrido, al menos, un total de 12 reformas de su texto original, adaptándose a los tiempos y a las necesidades específicas de cada época. La última de ellas tuvo lugar en 2023, después de que fuera aprobada por el Consejo de Ministros el 27 de abril de 2023 y publicada en el BOE el 25 de mayo del mismo año.

Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada de 2023

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2023 ha llevado a cabo importantes modificaciones en todo lo referente al alquiler de una vivienda, pero sobre todo en la duración, precio y gastos —que es lo más interesante, tanto para propietarios como para inquilinos—. Por supuesto, si en el momento de haber firmado el contrato esta ley aún no estaba en vigor, entonces los cambios se seguirán rigiendo por la normativa previa. Al hablar de alquiler, Ley Arrendamientos Urbanos y nuevos cambios nos encontramos con lo siguiente:

  • Introducción de mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de la vivienda.
  • Prórrogas extraordinarias de la duración del contrato de arrendamiento.
  • Traslado al propietario del pago de los honorarios de la inmobiliaria en el alquiler.
  • Regularización y sistematización de los derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas.
  • Modificación del procedimiento de desahucio.
  • Regulación de los deberes de información y transparencia en la contratación por parte de las inmobiliarias.
  • Creación de incentivos y bonificaciones fiscales en el Impuesto de la Renta y en el de Sociedades.
  • Introducción de nuevos conceptos: mercado residencial tensionado, gran tenedor y vivienda asequible incentivada.
  • Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
  • Modificación del régimen de vivienda protegida.
  • Prohibición de la venta del parque público de vivienda social por parte de la Administración.

Es importante destacar que algunas de estas medidas pueden ser reguladas por normativas autonómicas en función de la ubicación de la vivienda, como en el caso de algunos aspectos de los desahucios y las alternativas habitacionales.

Aumento de la duración de los contratos de alquiler

Con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos la duración del contrato de alquiler aumenta con prórrogas extraordinarias. Es decir, se mantiene la duración de los 5 años de alquiler prorrogable 3 años más (si el arrendatario es una persona física) y del alquiler de 7 años prorrogable 3 años más si (el arrendatario es persona jurídica). Ahora bien, se establecen nuevas prórrogas extraordinarias en el caso de que el inquilino se encuentre en situación de especial vulnerabilidad social y económica demostrable, pudiendo sumar 1 año más. También, será posible sumar 3 años más (11 en total) en los casos de que la vivienda se encuentre en zona tensionada.

Eliminación progresiva de la actualización de rentas del alquiler con el IPC

Con esta medida la actualización de los precios del alquiler no estará vinculada al IPC. En 2023 el precio máximo de subida del alquiler fue del 2%, en 2024 las subidas están limitadas a un máximo del 3% y en 2025 se creará un índice más estable y menor que el del IPC.

Cambios en el precio y los gastos del alquiler

Los cambios en el precio de los alquileres los encontramos en la limitación de las subidas, siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona residencial tensionada. En estos casos, la renta no podrá ser superior a la última vigente en los 5 años anteriores. Además, no se podrán repercutir cuotas o gastos que no estuvieran recogidos en el último contrato celebrado en este periodo de tiempo. Ahora bien, hay excepciones. La  renta podrá elevarse hasta un 10% de la última renta abonada cuando la vivienda haya sido rehabilitada con obras o para mejorar la eficiencia energética, pero también cuando se pacte una duración de contrato de 10 años o más o cuando se incluya un derecho a prórroga del contrato a favor del inquilino por 10 años o más. En el caso de que la vivienda pertenezca a un gran tenedor (propietario con más de 10 inmuebles) el límite máximo del precio quedará determinado por el índice de nueva creación (previsto para el 2025).

En el caso de los gastos, además de limitar la repercusión de nuevas cuotas o gastos no recogidos en el último contrato celebrado en los últimos 5 años (cuando la vivienda se encuentra en un mercado residencial tensionado), se establece (con carácter general) que siempre que se indique en el contrato los gastos de comunidad y de suministros los asume el arrendatario, mientras que los gastos de gestión le corresponden al propietario.

Aumento de la protección frente a desahucios

Con la nueva normativa aumentan, así mismo, las medidas de protección frente a desahucios. En concreto, se eliminan los desalojos sin fecha y hora establecidas, se incluye una prórroga especial de 2 años en procesos de desalojo y las personas vulnerables tendrán acceso a procesos de solución extrajudicial obligatorios. Así mismo, se utilizarán fondos estatales de vivienda para proporcionar alternativas habitacionales a las personas en riesgo de desalojo a través de rebajas en el alquiler, realojamiento y otras políticas.

Otros aspectos destacados de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los aspectos como la extinción del contrato antes de hora, la cesión del contrato de alquiler o subarrendamiento, garantías exigibles al inquilino, derecho de adquisición preferente, realización de obras, obligaciones de los inquilinos y arrendadores y demás aspectos pueden consultarse en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2023. En ella se especifican todas las medidas, derechos y obligaciones.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos tiene como fin proteger tanto a los propietarios como a los inquilinos, por ello es fundamental conocerla al detalle en el momento de alquilar tu vivienda. Esto te permitirá, entre otras cosas, saber en qué casos puedes emprender acciones legales si fuera necesario. SEAG está conformado por abogados especializados en derecho inmobiliario que cuentan con la formación necesaria para abordar todas las cuestiones relacionadas con el alquiler de una vivienda. ¿Buscas tranquilidad y protección a la hora de arrendar tu vivienda? En Sociedad Española de Alquiler Garantizado estamos aquí para ayudarte. Te ofrecemos garantía indefinida en el cobro mensual de tu alquiler hasta la recuperación de tu vivienda, en el caso de sufrir un impago del mismo; pero también protección jurídica completa con asesoramiento, trámites y pago de las tasas derivados de las reclamaciones oportunas por impago de alquiler (en caso de incumplimiento del contrato); cobertura de daños por actos de vandalismo y protección contra la ocupación ilegal. ¿A qué estás esperando? ¡Solicítanos más información!

Las mejores inversiones de alquiler seguro para el 2024

Las inversiones inmobiliarias suelen captar el interés de muchas personas y es que son una opción interesante para generar ingresos, sobre todo, relacionado al alquiler seguro.

La rentabilidad de un alquiler dependerá de la ubicación, la oferta, la demanda, y otros factores económicos. Además, las leyes que se van modificando y creando en el camino, como en el caso de España con la Ley de Vivienda y las regularizaciones en relación a los alquileres de temporada y los turísticos. 

Antes de invertir, será importante realizar una investigación de mercado, es decir, conocer las tendencias, zonas con más demandas, precios de las viviendas, etc. Asimismo, el rendimiento de la inversión (ROI), la sostenibilidad, diversificación y financiamientos. 

Recomendamos leer: “¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler? Incluyendo el seguro de alquiler.”

Dependiendo de tu capital, también podrás invertir en un tipo de inmueble u otro en específico. De los tipos de inversiones que más se hablan, principalmente, son el Build to rent, el alquiler de temporada, alquiler de habitaciones, y el alquiler tradicional de larga temporada. 

Cabe destacar que, según el portal inmobiliario Housfy, se prevé que para este 2024 alquilar una segunda vivienda podría dar una rentabilidad de entre el 9% y el 12%, siempre y cuando se cuente con la asesoría correcta.

A continuación y para un alquiler seguro, te explicaremos cada una de las mejores opciones para invertir en el alquiler en 2024:

Alquiler de temporada

Cada vez son más los propietarios que se pasan al alquiler de temporada, por ser una alternativa flexible, confortable y con buena rentabilidad. 

Este tipo de alquiler se caracteriza principalmente por ser un contrato de 30 días a 11 meses (renovables), cumpliendo con la necesidad que tiene el inquilino, quien se traslada a otra ciudad usualmente por estudio, trabajo o enfermedad. Asimismo, debe cumplir con tener todas las comodidades que necesite el inquilino.

Este tipo de inversión puede tener una mayor rentabilidad que alquilar por larga estancia, debido a que no se rige por la Ley de Vivienda y porque se ofrece un servicio más completo, razón por la cual también los precios del alquiler son más altos. 

Conoce la Garantía de SEAG para alquileres de temporada.

Artículo de interés: “Las ventajas de alquilar tu vivienda por temporadas, ¿puedo contratar un seguro de alquiler?”

Alquiler de habitaciones

Cada vez son más los inversionistas que apuestan por el alquiler de habitaciones, sobre todo, como una alternativa a obtener una rentabilidad alta y aprovechando el uso de los espacios.

Toma en cuenta que no todo alquiler de vivienda es legal, por lo que el contrato se debe regir por el Código Civil (art. 1554 y siguientes), aunque se puede pactar que el contrato para rentar una habitación se regule por la LAU.

Para más información, te invitamos a leer: “¿Cuándo es legal el alquiler de una habitación?”

Según datos de la plataforma inmobiliaria Fotocasa, para septiembre de 2023, la rentabilidad promedio de alquilar habitaciones es de 9,5% frente al 6,2% del alquiler tradicional. 

Build to Rent

El Build to Rent (BTR), es un modelo de desarrollo inmobiliario que trata sobre construir propiedades con el fin de alquilarlas, como su propio nombre dice traducido al castellano: “construir para alquilar”.

Este tipo de inversión ha ido ganando popularidad en los últimos años, sobre todo, porque ayuda con el aumento del parque de vivienda. 

Como se trata de construir edificios de viviendas, este tipo de inversión puede ser el más costoso entre las opciones, además de ser realizado por empresas y no por particulares, como las constructoras. Sin embargo, la construcción es algo que se ajusta a la demanda y al mercado, la rentabilidad es a largo plazo, con menor riesgo comercial y beneficia tanto al propietario como al inquilino.

Uno de los puntos negativos es tener que localizar el suelo donde se construirán las viviendas, y que el banco otorgue la financiación.

Según Culmia, plataforma de proyectos inmobiliarios, la rentabilidad de la inversión por vivienda en alquiler en promedio en España oscila entre el 5% y el 9%. 

Además de estas tres opciones, el alquiler de larga temporada aún sigue siendo una gran oportunidad y una de las principales para obtener la rentabilidad deseada.

Toma en cuenta la importancia de proteger esa inversión a través de la Garantía de alquiler seguro de SEAG.

Alquiler seguro: diferencias entre un alquiler temporal y un alquiler turístico

El alquiler temporal suele confundirse con el alquiler turístico, ya que, a diferencia del de vivienda habitual (larga duración), el tiempo de duración del contrato es inferior. Para un alquiler seguro, te contamos sobre cada tipo.

Por una parte, el alquiler temporal, también conocido como alquiler de temporada, es un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA.

Así lo define la Ley de Arrendamientos Urbanos:

“Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

  1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
  2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por TEMPORADA, sea ésta de verano o cualquier otra (…).”

Es un arrendamiento para uso distinto al de vivienda y que se celebra por una temporada (periodo concreto). Es importante diferenciar el alquiler temporal del alquiler vacacional a la que se refiere el artículo 5 apartado e) de la LAU para excluirlo de su aplicación:


Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:


(…) e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Alquiler temporal se utiliza en varios casos, por ejemplo:


– Personas que están realizando una obra en su vivienda habitual y necesitan una vivienda durante el tiempo que dure la obra.
– Personas que necesitan residir temporalmente en una localidad como consecuencia -por ejemplo- de una hospitalización de un familiar y necesitan una vivienda durante el tiempo que dure la hospitalización o tratamiento médico en el centro cercano.
– Personas que se desplazan por motivos laborales a otra ciudad. Pueden ser trabajadores por cuenta ajena que tienen que ir temporalmente a otra ciudad a realizar una tarea o un proyecto, o nómadas digitales o trabajadores por cuenta ajena que viven una temporada en otra ciudad.
–Personas que se desplazan como consecuencia de una formación. Es bastante habitual que estudiantes universitarios o personas que hagan otro tipo de formaciones, se desplacen a vivir temporalmente a otra ciudad y necesiten una vivienda por una temporada.

Este contrato de temporada tiene el objetivo de cumplir una necesidad específica del inquilino, por ejemplo, residir en otra localidad por motivos de trabajo, estudios o enfermedad.

Este tipo de alquiler temporal no tiene el objetivo de ser permanente, y el contrato debe estar firmado tanto por arrendador como por el arrendatario, especificando el tiempo y el motivo (o causa) por la que se realiza el alquiler de temporada. Es importante tener bien acreditada (documentada) tal circunstancia para evitar que alguien pudiera alegar que el contrato se ha establecido como de temporada (uso distinto del de vivienda) en fraude de ley.

Conoce las ventajas de alquilar tu vivienda por temporadas.

Por otro lado, el alquiler turístico es aquel que se realiza sobre un inmueble (normalmente un apartamento) de corta duración (normalmente de hasta 30 días), es decir, para personas que solo alquilan la vivienda para estancias vacacionales en un destino determinado y por un corto periodo vacacional/turístico. El inmueble debe encontrarse totalmente amueblado y equipado con todo lo necesario (electrodomésticos, útiles y enseres) para vivir en él durante unos días o semanas.

En este tipo de alquiler, el propietario suele actuar como anfitrión y ofrecer todas las comodidades que los turistas necesitan para pasar unos días en la ubicación donde se encuentre, siendo este tipo de alojamiento una alternativa a los hoteles tradicionales.

Como propietario, ambas opciones generan una buena rentabilidad. Ahora, ¿se puede contratar un seguro de alquiler para estos tipos de alquiler? 

Hasta el momento, no existen seguros de alquiler para estos tipos de alquileres. Sin embargo, SEAG cuenta con la Garantía de alquiler temporal, no turístico o vacacional.

En esta Garantía para alquiler de temporada, SEAG garantiza el impago de la renta hasta 12 meses, con los gastos judiciales cubiertos, actos de vandalismo compensados desde 0 € y sin franquicias, y protección contra la okupación durante los siguientes tres meses de la finalización de la Garantía de alquiler.

Alquiler seguro con SEAG.

Alquiler garantizado: ¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Cuando se habla de alquiler hay una serie de derechos y deberes que son inherentes tanto para el arrendador, como para el arrendatario. Por supuesto, estos varían entre sí y uno de ellos es el del derecho de tanteo y retracto, que analizamos en este artículo. A continuación, te explicamos en qué consiste, a quién beneficia y cuáles son sus características. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho de adquisición preferente que permite al titular de un bien con preferencia a cualquier otra persona que estuviese interesada en la adquisición de ese mismo bien, y en las mismas condiciones ofertadas, optar a él. Al hablar de tanteo y retracto, alquiler y cómo afecta este derecho a los inquilinos hay que tener en cuenta que este se refiere al derecho que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble arrendado al mismo precio por el que se vaya a vender o se haya vendido a un tercer comprador con preferencia (lo vemos más abajo).

¿Qué dice la ley sobre los derechos de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho fijado por la ley para su aplicación —salvo que alguna de las partes haya renunciado expresamente a ello—. En concreto, aparece en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y específicamente en el Artículo 25: Derecho de adquisición preferente. Este artículo se divide en 8 puntos que dicen los siguiente:

  1. El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada en caso de venta.
  2. El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo en un plazo de 30 días naturales desde la fecha de notificación de la decisión de venta, precio y demás condiciones esenciales de transmisión.
  3. El arrendatario puede ejercitar su derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho una notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, y también cuando resulte inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales desde la notificación.
  4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, a excepción del retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figure inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
  5. Para inscribir los títulos de venta en el registro debe justificarse que han tenido lugar las respectivas notificaciones.
  6. Si la venta recae sobre la vivienda y demás objetos alquilados, como accesorios de la vivienda alquilados por el arrendador, entonces el arrendatario no podrá ejercitar los derechos de adquisición preferente solo sobre la vivienda.
  7. No se aplicarán los derechos de tanteo o retracto en casos en los cuales la vivienda arrendada sea vendida junto con otras viviendas o locales pertenecientes al arrendador que formen parte de una misma propiedad, ni tampoco cuando la totalidad de los pisos y locales del inmueble sea vendida conjuntamente por diferentes propietarios a un mismo comprador.
  8. Las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

Diferencia entre tanteo y retracto

Aunque ambos derechos suelen entenderse en conjunto, ya que se aplican para la misma situación y para el mismo momento, que es la compra de un alquiler —en caso de que el propietario de un inmueble alquilado decida vender su vivienda—, existen matices que varían entre uno y otro. Resumiendo de manera muy escueta qué es el tanteo y retracto por separado, nos encontramos con lo siguiente:

  • Derecho de tanteo: El derecho de tanteo se produce antes de que se realice la transmisión de un bien y permite al inquilino comprar la vivienda.
  • Derecho de retracto: Tiene lugar cuando se ha producido la transmisión de un bien, dejando la operación sin efecto, para que el inquilino pueda comprar la vivienda.

Renuncia al derecho de tanteo y retracto: ¿Es posible?

La respuesta es sí, y de hecho es algo que aparece especificado en el artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de la siguiente manera: “No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente”. Además, se añade que en los casos en los que se haya pactado dicha renuncia el arrendador deberá comunicar al arrendatario, de igual manera, su intención de vender la vivienda con una antelación  mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Y es que en muchos casos es habitual incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula en la que el inquilino renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto. Esto se debe a que el propietario quiere tener la libertad de poder vender la vivienda a la persona que considere oportuna, y así evitar la incertidumbre que puede generar que el inquilino pueda ejercer alguno de estos derechos.

A todo ello hay que sumar lo explicado anteriormente, que tiene que ver con la fecha de caducidad del derecho de tanteo y retracto (después de los 30 días desde la notificación de la decisión de venta con toda la información detallada), así como también el supuesto en cuyo caso un comprador opte por adquirir todas las viviendas de un mismo edificio en una operación de compraventa conjunta, y también cuando todos o varios propietarios venden una unidad inmobiliaria o su conjunto a un solo comprador.

¿Estás pensando en alquilar tu piso? En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) podemos asesorarte con la opción más segura para formalizar tu contrato de alquiler gracias a nuestro equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario. Ahora bien, nuestro punto fuerte es el alquiler garantizado de una vivienda. Te aseguramos que recibirás tu cobro mensual cada mes, en caso de sufrir un impago de alquiler y hasta que puedas recuperar tu vivienda. Además, te ofrecemos un servicio de acción jurídica integral con el cual nos ocupamos de todos los trámites necesarios (y gastos derivados) para reclamar el impago de alquiler, entre otras, y si fuera necesario. ¡Contacta con nosotros para más información!