Aunque el propietario puede determinar algunas prohibiciones o limitaciones al uso de la vivienda arrendada al inquilino, no todas las que se establecen en un contrato de arrendamiento de vivienda son legales. Esto quiere decir que, muchas de las cláusulas que habitualmente vemos – como abogados especialistas – en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda, son cláusulas abusivas, y por tanto nulas.
A continuación, te explicaremos algunas de las prohibiciones que se pueden imponer a un inquilino al alquilarle una vivienda y qué no se le puede prohibir, para tener un alquiler seguro.
La principal duda no solo para los propietarios, sino también para los inquilinos, es el tema de las mascotas. A pesar de que en la nueva ley de protección animal, se considera a los animales como un miembro más de la familia, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no se manifiesta al respecto. Parece claro que si el arrendador ha prohibido que en el interior de la vivienda habiten animales domésticos, el incumplimiento de tal condición podría facilitar la reclamación al arrendatario respecto de los posibles daños al inmueble que ocasione el animal. Sin embargo, y en sentido contrario, si el propietario/arrendador ha autorizado la convivencia con animales en el inmueble arrendado, tal circunstancia dejaría en desventaja a la hora de reclamar los posibles daños o desperfectos al inmueble que hubiese realizado el animal.
Otra de las prohibiciones comunes es el tema de realizar determinadas obras, ya que, el piso se debe devolver en el mismo estado en el que se entregó. Por lo tanto, si el inquilino realiza obras sin el consentimiento del propietario, corre el riesgo de que no se le devuelva la fianza. Esta clausula viene a ser normal, dado que la cesión de uso lo es de carácter temporal y debe restituir la posesión al propietario en idéntico estado al que se le cedió en arrendamiento.
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Sin embargo, sí que hay pequeñas obras de mantenimiento y mejora que, con el consentimiento del casero, se permiten. Estas son aquellas que afectan el uso diario de la vivienda. Cualquier otra obra o modificación debe ser autorizada (preferentemente por escrito) por el arrendador.
Hay algunos inquilinos que negocian con el propietario realizar alguna reforma a cambio de alguna mensualidad del alquiler o bien de una reducción temporal de la renta. Pero estos casos deben estar siempre pactados por escrito previamente.
Por otra parte, una de las mayores dudas respecto a las reformas es si se puede cambiar o no el color de las paredes. La realidad es que como se trata solo de cambiar la apariencia, el inquilino podrá cambiar el color, tomando en cuenta que al momento de devolver la vivienda, esté tal cual se haya entregado. Salvo pacto en contrario.
Otra de las prohibiciones será realizar actividades ilegales o molestas hacia el resto de los vecinos. Es una prohibición, que pese a resultar obvia, se suele incorporar en los contratos de alquiler de viviendas.
Asimismo, otro de los puntos con más dudas sobre este tema, está el subarriendo de las habitaciones o de la vivienda entera. En este caso, esa autorización deberá constar muy especificada y concretado su alcance, dado que es una habitual fuente de conflictos entre arrendador y arrendatarios.
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Estas son, en general, las prohibiciones más comunes. Recuerda que es importante, como propietario, pactar prohibiciones que tengan sentido y que no incurran en limitaciones al uso comúnmente admitido de una vivienda, ya que de lo contrario estas prohibiciones pueden ser consideradas cláusulas abusivas.
Asimismo, si alguna de estas normas de prohibición se incumplen, el propietario tendrá el derecho a instar la resolución judicial del contrato de alquiler, pudiendo incluso retener el importe de la fianza para compensar los daños derivados de los incumplimientos.