Para un alquiler seguro, es importante entender aquellos gastos que no corresponden al arrendador / propietario de la vivienda, es decir, que le corresponden al arrendatario / inquilino.
El propietario / arrendador no es responsable de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que son a cargo del arrendatario. Tampoco responde de los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino, o las personas con quienes convive.
Los deterioros se presume que han sido causados por el arrendatario, por ser el ocupante del inmueble, salvo que demuestre que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño. Los daños producidos por los casos fortuitos o de fuerza mayor, los debe asumir el arrendador.
Evidentemente, los gastos de consumo de suministros que son contabilizados individualmente por aparatos contadores son por cuenta del inquilino (agua, gas, y electricidad).
Los gastos de la comunidad y los impuestos del inmueble (IBI) son por cuenta del arrendador, salvo que expresamente se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento.
En el caso de la tasa de basuras, para no dar lugar a dudas, conviene dejar claro en el contrato quién asume el pago. Teóricamente corresponde a residuos que genera el inquilino, pero en la práctica muchos de los Ayuntamientos que la cobran lo hacen incluso cuando el piso está vacío, por lo que no es propiamente un “suministro” individualizado con contadores. A falta de pacto, el criterio de los jueces no es unánime. La SAP Barcelona de 23 de noviembre del 2022 afirmó que la tasa de basuras debía pagarla el arrendador porque en el contrato de alquiler no se había pactado lo contrario.
- Las conocidas como “pequeñas reparaciones” son por cuenta del inquilino, y se corresponde con gastos periódicos o habituales ligados al uso, generalmente de escasa entidad económica. La mayoría de los contratos no lo precisan con detalle. Por ejemplo, los cambios de bombillas, de enchufes estropeados, cerraduras atascadas, cisterna del inodoro, reparar el sifón del fregadero, cintas de persianas, grifos, colocación de unas cuerdas de tender, sellado con cemento de la bañera y grifos, fijado con silicona de cristales pequeños de puertas interiores, entre otros.
En averías de electrodomésticos o calderas pueden surgir dudas. Si hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponden al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo, siendo conveniente asumir el gasto al 50% entre arrendador y arrendatario.
En atascos, incendios, humedades e inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación… El arrendador responde si hay defectos de las instalaciones. A veces se suele recurrir a peritos de las compañías de peritos para determinar si hay mal uso o no. Por ejemplo, si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, señal de que está en mal estado.
En caso de conflicto y pendientes de resolución judicial, los jueces suelen fijarse en la duración del alquiler, la antigüedad del bien y en qué momento se estropea. Si el inquilino lleva poco tiempo o la instalación tiene muchos años, tienden a hacer responsable al arrendador, para evitar el enriquecimiento injusto que podría suponer hacer pagar al inquilino un elemento nuevo.
- Las reparaciones urgentes, necesarias para evitar daños mayores o graves incomodidades, las podrá realizar el inquilino y exigir posteriormente el pago al arrendador. La única condición es que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o las personas con quien conviva. Normalmente el inquilino llama urgentemente al arrendador, y este suele avisar a su compañía de seguros para que intervenga con rapidez, o a una persona de su confianza que realice la reparación urgente.
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