Cuando se habla de alquiler hay una serie de derechos y deberes que son inherentes tanto para el arrendador, como para el arrendatario. Por supuesto, estos varían entre sí y uno de ellos es el del derecho de tanteo y retracto, que analizamos en este artículo. A continuación, te explicamos en qué consiste, a quién beneficia y cuáles son sus características. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho de adquisición preferente que permite al titular de un bien con preferencia a cualquier otra persona que estuviese interesada en la adquisición de ese mismo bien, y en las mismas condiciones ofertadas, optar a él. Al hablar de tanteo y retracto, alquiler y cómo afecta este derecho a los inquilinos hay que tener en cuenta que este se refiere al derecho que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble arrendado al mismo precio por el que se vaya a vender o se haya vendido a un tercer comprador con preferencia (lo vemos más abajo).

¿Qué dice la ley sobre los derechos de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho fijado por la ley para su aplicación —salvo que alguna de las partes haya renunciado expresamente a ello—. En concreto, aparece en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y específicamente en el Artículo 25: Derecho de adquisición preferente. Este artículo se divide en 8 puntos que dicen los siguiente:

1. El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada en caso de venta.
2. El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo en un plazo de 30 días naturales desde la fecha de notificación de la decisión de venta, precio y demás condiciones esenciales de transmisión.
3. El arrendatario puede ejercitar su derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho una notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, y también cuando resulte inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales desde la notificación.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, a excepción del retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figure inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir los títulos de venta en el registro debe justificarse que han tenido lugar las respectivas notificaciones.
6. Si la venta recae sobre la vivienda y demás objetos alquilados, como accesorios de la vivienda alquilados por el arrendador, entonces el arrendatario no podrá ejercitar los derechos de adquisición preferente solo sobre la vivienda.
7. No se aplicarán los derechos de tanteo o retracto en casos en los cuales la vivienda arrendada sea vendida junto con otras viviendas o locales pertenecientes al arrendador que formen parte de una misma propiedad, ni tampoco cuando la totalidad de los pisos y locales del inmueble sea vendida conjuntamente por diferentes propietarios a un mismo comprador.
8. Las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

Diferencia entre tanteo y retracto

Aunque ambos derechos suelen entenderse en conjunto, ya que se aplican para la misma situación y para el mismo momento, que es la compra de un alquiler —en caso de que el propietario de un inmueble alquilado decida vender su vivienda—, existen matices que varían entre uno y otro. Resumiendo de manera muy escueta qué es el tanteo y retracto por separado, nos encontramos con lo siguiente:

• Derecho de tanteo: El derecho de tanteo se produce antes de que se realice la transmisión de un bien y permite al inquilino comprar la vivienda.
• Derecho de retracto: Tiene lugar cuando se ha producido la transmisión de un bien, dejando la operación sin efecto, para que el inquilino pueda comprar la vivienda.

Renuncia al derecho de tanteo y retracto: ¿Es posible?

La respuesta es sí, y de hecho es algo que aparece especificado en el artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de la siguiente manera: “No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente”. Además, se añade que en los casos en los que se haya pactado dicha renuncia el arrendador deberá comunicar al arrendatario, de igual manera, su intención de vender la vivienda con una antelación  mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Y es que en muchos casos es habitual incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula en la que el inquilino renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto. Esto se debe a que el propietario quiere tener la libertad de poder vender la vivienda a la persona que considere oportuna, y así evitar la incertidumbre que puede generar que el inquilino pueda ejercer alguno de estos derechos.

A todo ello hay que sumar lo explicado anteriormente, que tiene que ver con la fecha de caducidad del derecho de tanteo y retracto (después de los 30 días desde la notificación de la decisión de venta con toda la información detallada), así como también el supuesto en cuyo caso un comprador opte por adquirir todas las viviendas de un mismo edificio en una operación de compraventa conjunta, y también cuando todos o varios propietarios venden una unidad inmobiliaria o su conjunto a un solo comprador.

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