¿Qué es el Real Decreto Ley 7-2019 en el sector del alquiler?

El último año ha sido  un  año  muy  relevante  para  el  sector  del  alquiler seguro  debido  a  la  aprobación  del  polémico Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Como puntos fuertes de dicha normativa ha quedado fijada la duración de los contratos de arrendamiento y prórrogas de los mismos: de 3 a 5 años la prórroga obligatoria, y de 1 a 3 años la tácita para personas físicas; así como de 7 años la obligatoria y de 3 la tácita en el caso de personas jurídicas. En cuanto al precio, se han limitado las subidas anuales de la renta al incremento del IPC y se crea el índice de precios de referencia.

De gran interés para el sector de los seguros de protección del arrendamiento es el establecimiento de límites de las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, no incluida la mensualidad en curso, por lo que el límite máximo es de 3 meses de rentas (1 mes de fianza y 2 meses de depósito).

Con anterioridad a esta ley, no existía ningún límite, así que esta regulación “convierte al seguro de alquiler en la mejor garantía de protección para los arrendadores”, indica Mercedes Robles.

En el mismo sentido, Nicolas Díaz, CEO de TEMPORE PROPERTIES apunta: “El seguro se ha convertido en un bálsamo en la situación actual y, además, las aseguradoras han reaccionado facilitando la máxima colaboración y flexibilidad para poder mantener las coberturas”.

Según las conclusiones del Encuentro Profesional OESA >>100 DÍAS, de julio de 2019, el parque de vivienda residencial en alquiler de España se encuentra muy atomizado, fragmentado en un 96% de pequeños propietarios y un 4% en manos de grandes tenedores.

Resulta fundamental incentivar a ese 96% de particulares arrendadores de sus viviendas para que sigan haciéndolo, e incluso se incremente la oferta de vivienda en alquiler.

Desde Asprima consideran muy relevante evitar la vulneración del derecho a la propiedad privada. “Para que un mercado de alquiler sea sostenible, es necesario guardar un equilibrio entre la salvaguarda de los derechos de los propietarios de las viviendas y los derechos del inquilino”.

No obstante, no debemos olvidar el papel de los grandes tenedores, “socimis” y “servicers”, ya que, ante la creciente demanda, es necesario canalizar la financiación a la promoción del parque de vivienda en alquiler, tanto de vivienda pública como de iniciativa privada.

Javier Íscar, Presidente de OESA, apunta que hay que atraer a los fondos de inversión para que hagan viable la producción de vivienda en alquiler y, a su vez, incrementen la profesionalización de la gestión del alquiler.

En el citado encuentro de OESA, los principales actores del sector inmobiliario instaron a buscar soluciones, recordando que España va a necesitar 90.000 viviendas de alquiler adicionales cada año. En este sentido, muchas voces expertas se alzaron en contra de la extensión de la duración de los contratos.

En un artículo publicado por IDEALISTA como reacción a la entrada en vigor del RDL, se decía que dicha legislación protegía más al inquilino que al propietario.

Gerard Duelo, presidente del COAPI de Barcelona, asegura que “podría favorecer la deflación de los precios del alquiler en grandes ciudades españolas como Barcelona, Madrid, Bilbao, San Sebastián, Valencia o Málaga”. Pero alerta de que puede provocar el efecto contrario: “muchos propietarios pueden optar por no arrendar su vivienda, reduciendo así la oferta y produciendo un incremento de las rentas. El Gobierno debe poner en marcha más políticas de incentivación fiscal para los propietarios de viviendas y, sobre todo, ayudar a los Ayuntamientos a regular de manera efectiva las viviendas de uso turístico (VUT) como forma de incrementar la oferta disponible para alquileres de larga duración”, añade.

En su opinión, incrementar el parque de viviendas de uso social debe seguir siendo una de las líneas de actuación política en lo que a alquileres respecta. “El derecho a una vivienda digna ha de ser preservado a partir de políticas sociales, no en detrimento de los propietarios particulares”, señala Duelo.

No obstante, Fernando Encinar, de IDEALISTA, considera que no va a beneficiar a todos los inquilinos.

En su opinión, “muchos inquilinos lo tendrán más difícil a la hora de encontrar una casa en alquiler: menores de 30 años y mayores de 65, familias en riesgo de exclusión social, trabajadores con contratos temporales, familias monoparentales, autónomos, mileuristas… Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil del inquilino y, con la regulación aprobada por el Gobierno y Podemos, hay miles de inquilinos a los que les costará encontrar una casa en alquiler”.

Informe Inese